1기 신도시 재건축 드디어 본격화..재초환 초과이익 8000만원 상향(종합)

지난달 1기 신도시 범재건축연합회 구성원들이 8일 오후 서울 영등포구 여의도 산업은행 앞에서 '1기 신도시 재건축 대선공약 이행' 촉구 결의대회를 하고 있다. 1기 신도시 범재건축연합회는 이날 '30년 이상 건축물의 안전진단 면제', '분양가상한제 및 재건축초과이익환수제 폐지', '1기 신도시 특별법 연내 제정' 등을 촉구했다. /사진=뉴스1

윤석열 정부의 핵심 공약인 분당·일산 등 1기 신도시 재건축·재개발이 본격화될 전망이다.

이와 함께 앞으로 재건축 부담금이 면제되는 초과이익 기준을 현행 3000만원에서 8000만원으로 상향하고, 20년 이상 장기보유한 1세대 1주택자는 부담금을 최대 70% 감면하는 등 재건축의 마지막 대못인 '재건축초과이익 환수제'(재초환)가 대폭 개선된다.


29일 국토교통부에 따르면 이날 이같은 내용을 골자로 한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'(1기 신도시 특별법)과 '재건축초과이익 환수에 관한 법률'이 국토교통위원회 법안소위를 통과했다.

1기 신도시 특별법은 1기 신도시 등 노후계획도시에 용적률 상한, 안전진단 규제 완화 등을 추진하는 내용이다. 특별법은 정비사업시 종 상향을 통해 용적률을 최대 500%까지 높이는 방안, 안전진단 규제를 면제하거나 완화하는 등의 내용을 담고 있다. 20년이 넘는 100만㎡ 이상 택지가 대상이다.

분당·일산 등 수도권 1기 신도시뿐만 아니라 서울에서는 노원구 상계·양천구 목동 등이 대상이 될 수 있다. 지방에서는 부산 해운대와 대전 둔산 등이 혜택을 받을 것으로 전망된다. 1기 신도시 재정비는 윤석열 정부의 핵심 공약일 뿐만 아니라 규모가 30만가구에 달해 대규모 주택 공급이 기대된다.


'지자체 주도-정부 지원'의 형태로 이주대책을 수립해 광역적 정비에 대응하고, 생활 SOC(사회기반시설)과 기여금 등 공공기여 방식도 다양화해 기반시설 재투자를 통해 도시기능을 강화할 전망이다.

원희룡 국토부 장관은 앞서 국회를 찾아 "윤석열 정부의 공약과 국정과제를 차질 없이 추진하고 2024년 중 기본방침(국토부)·기본계획(지자체) 병행 수립, 선도지구 지정 등 국민께 드린 약속을 지키기 위해서는 연내 특별법 통과가 매우 절실하고 간절한 상황"이라며 협조를 요청한 바 있다.

이와 함께 재초환 법안도 법안소위를 통과했다. 그동안 재초환은 재건축을 하는 동안 오른 집값에서 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 금액을 초과 이익으로 보고 일부를 부담금으로 환수하는 제도로, 그동안 재건축을 막는 마지막 대못으로 꼽혔다. 재초환 법안 소위 통과로 재초환 부과 기준이 완화되고 장기보유 감경 혜택이 큰 폭으로 확대되면서, 재건축 아파트를 오랫동안 보유해 온 실소유자(1주택자)의 부담이 크게 줄어들 것으로 예상된다.

법안에 따르면 재건축부담금이 면제되는 초과이익(면제금액)은 현행 3000만원에서 8000만원으로 오른다. 부과율이 결정되는 부과 구간 단위는 현행 2000만원에서 5000만원으로 확대된다. 당초 정부는 면제 금액을 1억원으로 상향하고, 부과 구간은 7000만원으로 제안했으나 완화 폭은 다소 축소됐다.

대신 1주택 장기보유자 등 실수요자에 대한 혜택이 새로 마련된다. 1세대 1주택자로 20년 이상 장기보유자는 부담금의 최대 70%를 감면받는다. 1세대 1주택자 중 만 60세 이상 고령자는 담보 제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있다.

부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익을 산정하는 개시 시점은 현재 임시 조직인 추진위원회 구성 승인일에서 사업 주체가 정해지는 조합설립 인가일로 조정한다. 아울러 임대주택 등을 국가 또는 지자체에 공급하는 경우 해당 주택의 매각 비용을 초과이익에서 제외해 부담금에 반영하지 않도록 했다.

국토부는 법 개정에 따라 재초환 부과 대상 단지는 현행 기준 111곳에서 67곳으로 줄어들 것으로 예측한다. 특히 서울은 40개 단지에서 33개 단지로 축소된다. 평균 재초환 부과 금액은 현행 8800만원에서 4800만원으로 절반 가까이 감소한다.