"3년 내 900조 부실 폭탄"…미 상업용부동산 경고 또 나왔다

앞으로 3년 안에 만기가 돌아오는 미국 상업용 부동산 대출이 2700조원에 달하며 이 중 30%는 부실 가능성이 높다는 분석이 나왔다. 사진은 미국 뉴욕 맨해튼 건물들 /사진=블룸버그

앞으로 3년 안에 만기가 돌아오는 미국 상업용 부동산 대출이 2700조원에 달하며 이 중 30%는 부실 가능성이 높다는 분석이 나왔다. 지난해 실리콘밸리은행·시그니처은행 등 상업용 부동산 대출 비중이 높은 미국 지역은행들의 잇단 파산으로 글로벌 금융시장이 적잖은 충격을 받은 만큼 보다 적극적인 부실 관리가 필요하다는 지적이다.

1일(현지시간) 파이낸셜타임즈(FT)는 미 부동산 서비스업체 뉴마크 분석자료를 인용해 오는 2026년까지 만기가 돌아오는 미국 은행들의 상업용 부동산 대출 규모가 2조달러(약 2706조원)로 추산된다고 보도했다. 미국 모기지은행협회(MBA)에 따르면 당장 올해 만기가 돌아오는 상업용 부동산 대출은 9290억달러(1257조원)에 달한다.


대출 만기가 되면 차주들은 은행에 대출금을 상환하거나 계약을 연장해야 하는데, 문제는 상업용 부동산 시장 침체로 이 과정이 쉽지 않다는 것이다. 코로나19 팬데믹으로 재택근무가 확산하면서 미국의 오피스 공실률이 치솟은 데다 미 중앙은행의 고금리 기조가 장기화하면서 부동산 가치가 급락했다. 시장이 얼어붙으면서 상업용 부동산 수요를 찾기도 쉽지 않다.

뉴마크는 담보 가치 급락, 매각 불발 등으로 대출을 갚지 못하는 차주가 늘면 결국 돈을 빌려준 은행 부실이 확산할 수 있다고 봤다. 잠재 부실이 예상되는 부동산 대출 규모는 6700억달러(907조원)로 예상했다.

뉴마크의 배리 고신 최고경영자(CEO)는 "은행들이 줄줄이 도래하는 상업용 부동산 대출 만기 문제로 큰 압박을 받을 것"이라며 "지난 5년간 상업용 부동산에 투자한 상당수가 같은 어려움을 겪을 것"이라고 진단했다. 그는 이어 "우리는 대출장벽의 영향이 시작되는 지점에 서 있다"며 "일부는 수면 아래에 있을 것이고, 일부는 스노클링을 할 것이며, 일부는 더 많은 자산으로 재자본화될 것"이라고 덧붙였다.


부동산 서비스업체 CBRE의 패트릭 아랑지오 부회장도 "코로나19 팬데믹, 우크라이나 전쟁, 금리 등 변수로 2020~2023년 단기 연장한 상업용 부동산 대출이 많았는데 이것이 시장 부실로 이어질 수 있다"고 지적했다.

전문가들은 미국 지역은행들이 상업용 부동산 부실 관리에 더 적극적으로 나서야 한다고 조언했다. 고신 CEO는 "은행들이 대출을 유동화하고 상업용 부동산 비중을 줄일 방법을 찾아야 한다"며 "부채를 매각하는 등 위험부담을 낮추는 한편 신규 상업용 부동산 대출을 중단해야 한다"고 말했다.

한편 국제신용평가사 스탠더드앤드푸어스(S&P) 글로벌은 최근 미국 지역은행 5곳(커먼웰스파이낸셜·M&T뱅크·시노버스파이낸셜·트러스트마크·밸리내셔널뱅코프)에 대해 상업용 부동산 부실 우려를 이유로 등급 전망을 '안정적'에서 '부정적'으로 하향 조정했다. 지난해 실리콘밸리은행과 시그니처은행 파산 후 1년 만에 미국 지역은행에 대한 부정적인 전망이 잇따르면서 투자자들의 경각심도 커지고 있다.