KDI "부동산PF 시행사 자기자본비율 3% 불과…30%↑ 높여야"

자료=KDI

반복되는 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 문제의 근본적 해결을 위해 시행사의 자기자본비율을 높여야 한다는 제언이 나왔다. 총사업비의 약 3%에 불과한 시행사의 자기자본비율을 선진국 수준인 30~40%까지 높여야 한다는 주장이다. PF 문제의 근본 원인이 사업주체가 극히 적은 자기자본을 투입하는 대신 제3자 보증에 과도하게 의존해 총사업비 대부분을 부채로 조달하는 데 있다고 본 것이다.

한국개발연구원(KDI)은 20일 KDI 포커스(FOCUS) '갈라파고스적 부동산PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서를 통해 이같이 밝혔다.


KDI가 최근 3년 내 추진된 총액 100조원 규모의 PF 사업장 300여개의 재무구조를 분석한 결과, 개별 사업장에 필요한 총사업비는 평균 3749억원이었다. 이중 시행사는 자기자본을 평균 118억원(3.2%)만 투입하고 나머지 3631억원(96.8%)은 빌린 돈으로 충당한 것으로 나타났다.

주요 선진국 대비 현저하게 낮은 시행사의 자기자본비율 수준이다. 예컨대 미국은 금융회사가 PF 대출을 내줄 때 시행사 자기자본이 총사업비의 최소 3분의1(33%) 이상이 될 것을 요구한다. 일본(30%), 네덜란드(35%), 호주(40%) 등도 한국보다 크게 높은 시행주체의 자기자본을 요구하고 있다.

자기자본비율이 낮은 만큼 우리나라 시행사들은 자기자본으로 토지비의 10% 수준인 토지계약금 정도만 충당한다. 건설비는 물론 토지비의 대부분인 토지잔금도 브릿지론을 일으켜 지불하는데 이후 인허가 실패나 사업성에 의문이 제기돼 본PF로 차환이 이뤄지지 않을 경우 차환리스크에 노출될 수밖에 없다.

황순주 KDI 거시·금융정책연구부 연구위원이 20일 정부세종청사에서 'KDI FOCUS ‘갈라파고스적 부동산PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서 관련 브리핑을 하고 있다./사진제공=KDI

이에 KDI는 시행사의 자기자본비율을 주요 선진국 수준으로 높이고 건설사 등 제3자의 보증은 폐지해야 한다고 주장했다. 건설사가 PF대출뿐 아니라 수분양자 자금(계약금, 중도금) 활용 등에도 보증을 서주고 있어 시행사는 자본을 적게 투입해도 사업을 시행할 수 있는 낙후된 구조가 만들어졌단 판단에서다.

KDI는 시행사 자본확충 요구를 위한 방안으로 간접규제가 더 바람직하다고 봤다. 직접규제는 시행사가 PF대출을 받을 때 일정 수준의 최소 자기자본비율을 요구하는 것을 의미한다. 간접규제는 금융사가 PF대출을 내줄 때 시행사의 자기자본비율이 낮을수록 더 많은 대손충당금을 쌓도록 하는 것이다.

황순주 KDI 거시·금융정책연구부 연구위원은 "사업장별 특성이 반영 안 될 수 있기 때문에 일률적인 직접규제는 지양해야 한다는 생각"이라며 "대안적으로 간접규제는 은행들이 가급적 자본비율이 높은 시행사 위주로 대출을 내주려 할테니 시행사가 자본비율을 높이려 할 것이고 사업장별 특성도 반영할 수 있다"고 설명했다.

시행사 자본확충 규제가 도입되면 주택공급 양이 위축될 수 있단 우려에 대해선 "시행사 자기자본을 확충하고 보증 의존도를 낮출 경우 주택공급 비용이 절감되는 측면도 있다"며 "그럼에도 주택공급에 대한 우려가 여전히 크다면 비거주용 개발사업에 자본확충 규제를 먼저 도입해 선진국형 재무구조를 확산시킨 후 점진적으로 주거용 개발사업에 자본확충 규제를 확대 적용하는 방안을 고려할 수 있다"고 밝혔다.

시행사 자본확충을 돕기 위한 방안도 제시했다. 건설사와 연기금, 금융사, 리츠(REITs·부동산 투자 전문 펀드) 등의 지분투자 확대다.

현행 금융산업의 구조개선에 관한 법(금산법) 등 금융 관련법에 따르면 금융사는 비금융사의 보통주 지분을 5~20%까지 소유할 수 있지만 상한 이내에서는 출자가 가능하며 우선주 출자에 대해선 제한이 거의 없다. 최근에는 보수적인 은행을 제외하면 보험사, 증권사, 자산운용사, 부동산신탁사 등이 지분투자에 참여하거나 직접 시행에 나설 의향을 내비치고 있다는 게 KDI 측 설명이다.

특히 KDI는 리츠에 주목했다. 리츠는 출자제한 규제가 없고 자본력이 높으며 개발사업을 시행해 본 경험과 전문성을 축적하고 있다. 실제 미국에서는 리츠가 부동산개발사업의 최대 지분투자자이자 직접적인 시행사로서 기능하고 있다.

황 연구위원은 "리츠는 주식의 30% 이상을 일반 청약에 제공해야 하는 법적 공모의무가 있어 개발이익의 사회화가 이뤄진다고 볼 수 있다"며 "또 리츠는 리츠법에 따라 자기자본의 2배까지만 차입 가능한데 이를 자기자본비율로 환산하면 최소 33%의 자기자본비율을 요구하는 것과 같다"고 설명했다.