"부동산 시장의 키"…'리츠'가 그리는 부동산 투자의 미래는?

2일 오후 여의도에서 진행된 '리츠 활성화 방안 설명회'에서 김승범 국토교통부 부동산투자제도과장이 인사말을 전하고 있다. /사진=조성준 기자

"부동산 시장 안정화뿐만 아니라 국민에게 혜택을 줄 수 있는 상품이 리츠(REITs)입니다."

정부는 리츠의 가능성에 확신을 가지고 있다. 지난달 17일 '리츠 활성화 방안' 발표 이후 현장에서는 활용 가능성과 실체적 효용에 대한 논의가 이어졌다. 국토교통부는 리츠의 폭넓은 활용 방안과 자리매김을 위한 현장·업계의 의견을 경청하는 자리를 가졌다.


국토부는 2일 오후 여의도에서 '리츠 활성화 방안'의 주요 내용과 향후 계획에 대해 업계 관계자 대상으로 설명회를 개최했다. 이를 위해 리츠, 부동산개발, 주택건설 등 관련 협회 회원사 관계자 200여 명이 참석해 질문과 제언을 전했다.

김승범 국토부 부동산투자제도과장은 "리츠의 활성화는 부동산과 금융의 접점 상품이며 국민에게는 부동산 투자기회 확대, 산업계에는 자산유동화 기회를 마련하는 상품"이라며 "리츠 활성화 위해 '손톱 밑 가시'처럼 업무 장애요인을 해소하기 위한 개선안을 구상하고 있고, 업계의 의견 반영해서 상품이 잘 활용될 수 있도록 정책적 지원 아끼지 않겠다"고 강조했다.

국토부는 이날 설명회를 통해 △프로젝트 리츠의 도입 일정 △투자 대상 다각화의허용 범위 △CR리츠의 금융비용 절감을 위한 모기지 보증의 적용 시기 등에 대해 설명했다.


리츠는 다수로부터 (소액)자금을 모아 부동산에 투자하고 이익을 나눠주는 개념으로 2001년 도입됐다. 국내 리츠 자산 규모는 약 98조원(상장리츠 16조원)으로 지난 5년간 약 2배 성장했다. 국내 리츠 투자자도 2020년 9만명에서 지난해 41만명으로 늘었다. 이 같은 성장에도 미국, 일본 등 주요 선진국 대비 10분의 1 수준에 불과하다. 리츠의 투자 대상이 주로 주택과 오피스에 편중된 부분도 지적됐다.

국토부는 이번 활성화 방안을 통해 리츠가 다양한 자산을 개발·편입할 수 있도록 추진하고 있다. 우선 개발 단계부터 규제를 완화한 '프로젝트 리츠'를 도입한다. 기존 PFV(프로젝트금융투자회사) 형태로 굳혀져있던 부동산 개발 자금 확보 수단 대신 리츠가 적합한 토지를 개발·편입하고 공모를 통한 다수의 투자금을 확보해 투명한 자금 투자가 이뤄지도록한다.

정부는 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영할 수 있게 개발 단계 특성을 고려해 규제를 개선하기로 했다. 리츠 개발 단계에서 사업 지연 방지를 위해 초기 인가제가 아닌 등록제를 적용한다. 단 운영 단계에서는 인가제로 바꿔야 한다.

이를 뒤따르는 규제 개선안으로는 △1인 주식 소유한도 50% 완화 △프로젝트리츠의 공시·보고 의무 최소화와 주식 공모 시기 순연 △비주택 보증체계 강화를 비롯한 각종 도시개발에 리츠 방식 도입 검토 등을 전했다.

2일 오후 개최된 '리츠 활성화 방안 설명회'에 200여명의 업계 관계자가 참석했다./사진=조성준 기자

미분양 문제 해결에서의 리츠 활용 방안도 강조했다. CR(기업구조조정) 리츠를 도입해 미분양을 매입·운영하고 경기 회복 후 매각하는 방안이다. 이와 함께 공공지원 민간임대리츠도 추진된다. 본 PF로 전환되지 못하고 브릿지론 상환에 곤란을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 공공지원 민간임대리츠가 인수한다. 주택도시기금과 기존 지분 투자자가 리츠를 설립해 브릿지론을 상환하고 공공지원민간임대주택 사업을 추진하는 방식이다.

국토부는 리츠의 활성화를 지원하기 위한 '리츠 지원센터 설립'도 추진한다. 기존 감독·조사·처벌 위주로 이뤄졌다면, 공공의 역할을 지원으로 전환하기 위한 목적이다. 설립을 위한 관련 규정이 없는 만큼 관련 법안 발의도 추진할 예정이다.

고령화, AI(인공지능) 등에 대비해 수요가 높고 안정적인 수익 확보가 가능한 헬스케어, 테크자산 등으로 리츠 투자대상은 확대한다. 국토부는 화성 동탄 지역에서 추진되고 있는 헬스케어 리츠는 빠른 시일 내에 성과를 낼 것이란 전망도 내놨다.

정병윤 한국리츠협회장은 "리츠를 통한 부동산 시장 안정화는 물론 토지의 더욱 투명한 투자활용과 전국민이 토지를 투자·소유할 수 있는 시대를 열 수 있다"며 "개인과 기업이 토지를 소유하고 숫자로만 늘어나는 자산을 보는 게 아니라 이를 자산유동화의 수단으로 리츠를 활용할 수 있도록 국토부와 함께 적극 지원하겠다"고 밝혔다.