"서울 집값, 왜 이렇게 뛰어" 또 원정·갭투자 때문?…뜯어 보니

서울 아파트 외지인 매입 비율/그래픽=윤선정

최근 과거 문재인 정부 때와 마찬가지로 지방 원정 투자, 갭투자(전세를 낀 주택 매입) 등 투기가 성행하며 서울·수도권 집값 상승 흐름을 주도한 것 아니냐는 우려가 제기됐다. 다만 실제 수치를 살펴보면 과거 투기 거래가 활발했던 것과 달리 지금은 실수요자 중심으로 매수가 활발히 일어난 것으로 분석된다. 전셋값 상승, 금리 인하 기대감, 주택 공급 불안 심리 등이 복합적으로 작용하면서 실수요자들의 매수 심리를 끌어냈다는 분석이다.

21일 국토교통부에 따르면 지난 5월 기준 서울 아파트 매입자 5182명 중 서울 외 거주자는 1063명으로 전체 20.5%를 차지했다. 지난해 925명이었던 것과 비교해 14.9% 늘었다.


최근 추이도 심상치 않았다. 지난 4월 서울 아파트 매입자 1061명(전체 21.9%)이 서울 외 거주자로 지난해 6월(1180명) 이후 10개월 만에 가장 큰 규모였다. 특히 5월까지 두 달 연속 서울 아파트를 매매한 외지인이 1000명을 넘어서면서 지방 원정 투자에 대한 우려가 제기됐다.
하지만 과거 수치와 비교했을 때 서울 아파트 전체 매입자의 20% 비율은 낮은 수준이다. 2020년 1월 서울 아파트 비서울 거주민 매수 비율이 25%, 2022년 1월 23.7% 수준이었다.

오히려 지난해 1월 29.1%로 가파르게 치솟았으나 이후 올해 1월 23%를 찍고 5월 20%대까지 내려앉은 것이다. 올해 1월과 5월 외지인 매입자 숫자만 비교해봤을 때 564명에서 1063명으로 2배 가까이 숫자가 늘어난 건 맞지만 그만큼 전체 서울 아파트 거래도 같이 늘었다. 1월 서울 아파트 전체 매입자 수는 2456명에서 5월 5182명으로 증가했다.

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 사진은 19일 서울 중구 남산에서 바라본 서울시내 아파트. 2024.07.19. j /사진=정병혁

서울 인근 지역인 경기와 인천도 마찬가지 흐름을 나타냈다. 인천 외지인 매입자는 5월 429명으로 전월에 이어 두 달 연속 400명이 넘었다. 경기도는 5월 807명으로 지난해 6월 이후 11개월 만에 800명을 넘었다. 하지만 전체 거래량이 증가하면서 외지인 매입자 비중은 인천 14.5%, 경기 6.9%로 높지 않은 수준이다.


수도권 아파트의 갭투자 우려도 크지 않다. 국토교통부가 분석한 서울 아파트 자금조달계획서에 따르면 전세보증금을 승계해 매매거래를 체결한 갭투자 비율은 5월 기준 37.3%로 지난해 연말 38.9% 대비 낮은 수준이다. 서울 아파트 갭투자 비율은 2021년 12월 60.1%, 2022년 12월 57%까지 치솟았다.

최근 아파트 매맷값 상승 요인은 투기 요인보다는 실수요자들의 불안심리 등이 작용한 복합적인 결과라는 설명이다. 부동산 업계 관계자는 "수도권 아파트 상승세는 전세사기 여파 등으로 인한 아파트 선호 현상, 금리 인하 기대감, 주택 공급 부족에 대한 불안심리 등이 복합적으로 작용해 실수요자들이 매수에 뛰어들었기 때문"이라고 분석했다.

치솟는 수도권 아파트 가격을 안정시킬 수 있는 방안은 수요 억제 정책보다 주택 공급 확대 등 시장 불안을 완화하는 것이란 조언이 나온다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "(정부가) 보다 적극적인 소통 과정을 통해 수요층의 불안 심리가 커지지 않도록 조기 차단할 필요가 있다"면서 "과거처럼 시장 과열 시 특단 조치 등 수요 억제 정책 위주로 전개될 경우 시장 내 진통과 부작용이 커질 수 있을 필요가 있는 만큼 당장은 양질의 주택 공급 확대를 위한 정책 대응에 주력해야 한다"고 설명했다.