[단독]서울 '갭투자' 줄었다더니…서·강·용 아파트는 '절반' 넘었다

(서울=뉴스1) 임세영 기자 = 2분기 전국 부동산 시장 거래량이 2년 만에 가장 큰 규모로 늘어나며 거래 금액이 100조 원을 돌파했다. 14일 빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문기업 '부동산플래닛'에 따르면 2분기 전국에서 발생한 부동산 거래는 총 28만 2638건으로 전 분기(25만 7401건) 대비 9.8% 증가했다. 거래금액은 77조 5835억 원에서 30.1% 오른 100조 9506억 원을 찍었다. 특히 2분기 서울 아파트 거래량은 1분기보다 80.4% 늘어난 1만6천407건을, 거래금액은 98. /사진=(서울=뉴스1) 임세영 기자

올해 집값 급등세가 두드러진 '서·강·용(서초·강남·용산)' 지역에서는 아파트 매매 두 건 중 한 건 이상이 '갭투자'(전세금 승계 매입)인 것으로 파악됐다. 전국적인 갭투자 비율은 줄어든 반면 투자 수요가 가장 몰리는 서울 서초·강남·용산은 오히려 증가했다. 이는 앞서 정부가 발표했던 시장 진단과는 다소 거리가 있는 부분이다. 지난달 박상우 국토교통부 장관은 최근 과열된 부동산시장에 갭투자 영향은 제한적이라고 밝힌 바 있다.

갭투자 비율이 가장 높은 지역은 서울 용산구로 나타났다. 대통령실 이전, 용산국제업무지구, 용산전자상가 개발 등 굵직한 개발 호재가 연이어 나오면서 10건 중 6건 넘게 갭투자로 이뤄졌다. 이는 갭투자가 가장 활발했던 2018년(68.7%) 이후 가장 높은 수준이다.


15일 문진석 더불어민주당 의원이 국토교통부에서 제출받은 주택 매수자의 '자금조달계획서를 입수·분석한 결과, 올해(1~7월)까지 서울 용산구에서 기존 세입자의 '임대보증금'을 승계해 주택 구입자금을 조달하겠다고 신고한 비율은 66.5%로 집계됐다.

현재 갭투자 규모를 정확히 집계하는 공식 통계는 없다. 다만 주택 매수자가 집을 살 때 제출하는 자금조달계획서 중 임대보증금 승계를 보고 대략적인 갭투자 규모를 추산한다. 기존 세입자 보증금을 승계한 거래를 갭투자로 추정하는 셈이다. 자금 출처가 자기자금 중 '부동산 처분대금'인 경우는 기존 집을 팔고 새집으로 옮기는 '갈아타기' 수요로 간주한다.

최근 부동산시장 반등세를 이끄는 수요층은 갭투자가 폭발적으로 늘어났던 2018년 시장이나 20·30대 매수자 중심의 '영끌'(영혼까지 끌어모은 주택매수) 현상이 주를 이뤘던 2021년 시장과 달라진 것이다. 초고가 아파트 위주인 '서·강·용'은 갭투자가, 송파·마포·성동 등 다른 지역은 갈아타기가 늘어나는 등 지역별로 다른 수요가 몰린 것으로 분석된다.


올해 전국적으로 임대보증금을 승계해 매매거래를 체결한 갭투자 비중은 22.9%로 2021년(33.6%)보다 10%포인트(p) 이상 줄었다. 시장이 급격하게 위축됐던 지난해(22.5%)와 비교해도 크게 달라지지 않았다. 서울의 갭투자도 비슷한 추이를 보였다. 같은 기간 갭투자 비중은 39.43%로 2021년(50.1%)보다 줄었다. 절반 이상이 기존 주택을 팔아서 옮겨가는 갈아타기 수요로 파악된다.
올해 '갭투자' 마포·성동·송파 줄고, 서초·강남·용산 오히려 늘어…'갈아타기vs투자' 매매성향 달라져

서울 갭투자 비중 연간 추이/그래픽=김현정

그러나 서울 모든 지역에서 갭투자가 줄어든 것은 아니다. 최근 집값 상승을 이끌었던 '마용성'(마포·용산·성동구)과 강남4구(강남·서초·송파·강동구)에서도 일부는 갭투자가 줄었지만, 다른 지역은 오히려 갭투자가 늘었다.

토지거래허가구역에서 제외된 반포동 등 초고가 아파트가 밀집한 서초구는 갭투자 비중이 2021년(50.8%)을 넘는 51.6%를 기록했다. 강남구(50.5%)는 2021년(58.1%)에는 못 미쳤지만, 지난해(39.5%)보다는 많이 늘어났다. 특히 갭투자 비중 증가가 두드러졌던 자치구는 용산구(66.5%)다. 대통령실 이전과 여러 개발 호재들이 투자심리를 자극하면서 2021년(62.8%)을 앞질렀다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용 84㎡는 지난달 해당 평형 역대 최고가인 50억원(13층)에 거래됐다. 같은 달 아크로리버파크와 인접한 '래미안 원베일리' 전용 84㎡도 49억8000만원(32층)에 거래되며 '50억 클럽'을 눈앞에 뒀다. 같은 단지 전용 59㎡는 33억원(16층)에 거래되며 신고가를 갈아치웠다. 인근 지역 '반포래미안퍼스티지' 전용 84㎡는 올해 6월 40억원(29층)을 넘더니 지난달에는 42억원(21층)까지 치솟았다. 강남구 압구정동 현대아파트는 평형을 불문하고 신고가가 속출했다. 압구정 신현대(9, 11, 12차)에서는 지난달에만 전용 152㎡ 8층이 60억에, 전용 171㎡ 12층이 68억에 거래되며 신고가를 경신했다.

같은 기간 송파구(갭투자 비중 39.4%), 마포구(41.2%), 성동구(43.5%)도 가파른 오름세를 보였지만, 갭투자 비중은 서울 평균치와 비슷한 수준을 보였다. 갭투자보다는 실수요 중심의 갈아타기 매매가 많았던 것으로 풀이된다. 채상욱 커넥티드그라운 대표는 "마용성 중 용산은 전국에서 갭투자 비중이 가장 큰 지역인 반면 성동구는 갭투자 비중이 크게 감소한 것으로 확인됐다"며 "서초구와 강남구는 토지거래허가제 영향에 따라 다소 차이가 있지만, 갭투자 비중이 늘면서 투자수요가 다시 몰린 것으로 파악된다"고 말했다.

국토교통부는 서초·용산 등 서울 모든 지역에 대한 이상거래 감시·조사를 진행 중이다. 국토부 관계자는 "최근 거래가 늘고 집값이 오르는 지역의 현장 점검을 포함해 집값 띄우기 등 부동산 이상거래에 대한 불법행위 여부를 감시할 것"이라고 강조했다.