비아파트 활성화한다는 정부…"공급자 중심 사고부터 버려야"[부릿지]

서울 신축 아파트를 중심으로 과열된 부동산 시장을 잠재우기 위해 정부가 지난 8일 새롭게 공급대책을 내놨다. 전세사기 직격탄을 맞은 빌라 등 비아파트를 활성화해 아파트로 쏠린 수요를 분산한다는 게 주된 골자다. 신축 소형 빌라 등을 구입하는 경우 이를 세금 산정시 주택 수에서 제외하고 청약시 무주택으로 인정되는 비아파트 범위를 확대하는 내용 등이 담겼다.

대책 실효성을 두고 전문가들의 의견도 엇갈리는 가운데 황현 랜드스타에셋 대표는 "임대사업자 등 수요자들을 시장에 끌어들일 수 있는 대책이 필요하다"고 강조한다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 황현 대표를 만나 현재 빌라시장 진단과 실효성 있는 공급대책에 대해 들어봤다.


▶김효정 기자
안녕하세요 부릿지 김효정입니다. 최근 서울 신축 아파트를 중심으로 집값이 꾸준히 상승하고 있는데요. 반면 전세 사기의 직격탄을 맞은 빌라 등 비아파트는 여전히 암울한 상황입니다. 이에 정부는 비아파트 활성화 방안을 담은 부동산 대책을 내놨는데요. 현재 빌라 시장 분위기는 어떤지 또 정부 대책이 과연 이 분위기를 반전시킬 수 있을지 오늘은 랜드스타에셋 황현 대표님 모시고 얘기 들어보겠습니다. 안녕하세요.

▶황현 랜드스타에셋 대표
반갑습니다. 안녕하십니까?

▶김효정 기자
먼저 단도직입적으로 좀 여쭤볼게요. 빌라 시장 지금 어떤 상황인가요?


▶황현 랜드스타에셋 대표
일단 전체적으로는 이제 안 좋다는 이야기가 상당히 많이 나오고 있잖아요. 2022년 전세 사기 이후에 126% 룰을 적용하면서 사실상 임차인과 임대인이 둘 다 상당히 어려운 시장이다. 아파트 시장도 보면 양극화잖아요. 얼마 전에 강남의 한강변에 있는 아파트가 국민 평형이 50억을 넘게 거래가를 찍었습니다. 그런 반면에 지방에는 아직까지 미분양이 엄청나게 많이 쌓이고 있고 지방뿐만 아니라 수도권 지역도미분양 물량이 남아 있는 상황이거든요. 이런 걸 양극화 차별화라고 하는데 이 빌라 시장도 양극화 차별화 시장이 이제 생기는 것 같습니다.

다만 5대5나 6대4 이 정도가 아니라 9대1 정도 되는 90% 전체적인 빌라 시장은 안 좋지만 10% 정도 되는 입지가 좋고 호재가 많고 많은 사람들의 선호도가 높은 지역 같은 경우는 매물이 상당히 빠르게 지금 소화되고 있는 상황이거든요. 전체 시장은 안 좋습니다만 특정 지역에 있는 인기 지역에 있는 빌라들 같은 경우는 몸값이 계속해서 커지고 있다 이렇게 좀 바라볼 수 있을 것 같습니다.

▶김효정 기자
실제로 6월에 빌라를 포함한 비아파트 가격이 조금 상승하는 모습을 보였거든요. 그런 것들이 말씀하신 그 10%에 해당하는 부분.

▶황현 랜드스타에셋 대표
그렇죠. 말씀드렸던 것이 양극화 차별화인데 소득 수준이 올라갈수록 나만의 특별한 것을 원하는 분들이 상당히 많거든요. 한강에 대한 가치 그리고 공원에 대한 가치가 있는 지역들이라든가 또 서울에 보면 3대 업무지 타운들이 있어요. 이런 지역 굵직굵직한 지역들의 개발 호재가 있는 지역들 위주의 빌라들이 좀 거래량을 좀 수반하는 거래량을 수반하는 걸로 좀 보입니다.

▶김효정 기자
중심 지역에 있는 빌라들은 어떻게 보면 고급 빌라들일 텐데 제가 생각한 건 최근에 워낙 아파트값이 비싸지면서 실수요자들이 밀려나서 빌라도 보다 보니까 거래량이 늘고 가격도 조금 올랐다고 생각했는데 그렇지 않을 수도 있겠네요.

▶황현 랜드스타에셋 대표
비아파트라는 상품들의 수요를 우리가 좀 봐야 되는데요. 아파트 시장에 비해서 역전세가 많이 나는 것들이 비아파트잖아요. 아파트는 수요자들도 많고 투자자들도 많습니다. 비율로 따지면 아파트 시장 같은 경우는 한 5대5 정도 된다고 볼 수가 있는데 비아파트 같은 경우는 한 7대3, 8대2 정도 될 것 같습니다. 실거주하시는 분들이 한 20~30% 투자자들이 70~80%거든요. 아무래도 실거주 비율보다는 투자자들이 선호하는 지역들의 가격들이 상대적으로 오르는 폭이 크고 매물 감소량이 다른 지역들보다 좀 눈에 띄게 나타나고 있다라고 말씀드릴 수 있을 것 같아요.

▶김효정 기자
초반부에 전반적인 진단을 해 주시면서 126%룰 살짝 말씀해 주셨는데 이 임대차 시장 하면 가장 많이 나오는 얘기이기도 하거든요. 먼저 이게 뭔지부터 설명해 주시겠어요?

▶황현 랜드스타에셋 대표
2022년도 전세 사기가 터지면서 이제 정부가 공시가격 126% 룰을 만들었거든요. 전에는 공시가격의 150%였습니다. 그런데 이제 이 공시가격 126% 룰을 만들면서 기존의 공시가격의 150%였던 이제 전세 시세가 공시가격도 낮아졌죠. 쉽게 말씀드리면 1억짜리 전세가 126% 룰을 적용하면서 7천만 원에서 6천만 원 정도로 전세가격이 하락을 한 겁니다. 1억 기준으로 보증금 3천, 4천만 원을 임차인한테 돌려줘야지 되는 상황이 만들어진 거죠. 그런데 전세가 1억짜리 전세는 서울에는 거의 없습니다. 기본적으로 2~3억짜리인데 그러면 적게는 1억 5천에서 많게는 2~3억 정도까지의 전세보증금을 아파트도 아닌데 반환을 해야 되는 상황이 만들어진 거죠. 여기서 많은 선의의 피해자들이 임대인이든 임차인이든 발생하다 보니 빌라 시장이 완전히 무너져버린 거고 수요가 없다 보니까 공급 자체를 할 생각들이 없겠죠. 강제적인 시장 규제에 의한 전세가격 인하로 인해서 임대인 및 임차인들의 피해를 보고 허그에서 또 그걸 다 대위변제를 하다 보니까 이제 그걸로 인해 막대한 부채가 생기고 시장 자체는 공급이 안 됨으로 인해서 이게 비아파트 수요도 수요잖아요. 그런데 그 수요가 사라지지는 않겠죠. 그럼 그 수요가 어디로 갈까요? 아파트로 가겠죠. 그래서 아파트의 전세가격이 단기적인 폭등까지 일으키는 이런 엄청난 부작용을 지금 일으키고 있다라고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

▶김효정 기자
촬영일 기준으로는 아직 발표가 안 됐는데 이 영상이 나갈 때쯤에는 정부가 부동산 대책을 새로 발표를 한 상황이거든요. 여기에 비아파트 활성화 방안이 들어가는 걸로 알려졌는데 실제로 지금 비아파트가 부족한가요?

▶황현 랜드스타에셋 대표
상당히 많이 부족하죠. 비아파트가 부족하지 않다면 사실상 월세 가격이 오를 일이 없을 거고 전세가격도 오를 일이 없겠죠. 비아파트의 속성 중 하나가 사실상 멸실 후 재생이 안 된다라는 겁니다. 빌라를 부셔서 빌라를 짓는 사람들은 없겠죠. 공급 속도보다 멸실 속도가 좀 빠르게 진행되고 있고. 그런데 올해만 해도 이게 세 번째인가 네 번째 공급 대책이에요. 대책은 100번을 이야기를 하더라도 대책일 뿐입니다. 공급이 이뤄지는 건 사실상 다른 문제인데 저는 정부가 계속해서 좀 엇박자를 놓고 있지 않나 앞서 얘기했던 것처럼 시장을 정확하게 이해하지 못하고 있다. 비아파트의 공급을 늘리려면 공급자한테 혜택을 많이 줘야 될까요 그걸 사려는 사람한테 혜택을 많이 줘야 될까요.

아파트를 짓든 비아파트를 짓든 공급을 늘리려면 살려는 사람이 있어야 될 거 아닙니까? 수요가 있어야 공급이 발생하는데 수요가 없는 상태에서 공급자에게 아무리 많은 인센티브를 준다고 하더라도 공급 자체를 안 한다 라는 거거든요. 정부가 비아파트에 대해 각종 세제 감면을 주겠다 이야기를 했기 때문에 저는 이 부분만 좀 지켜진다고 하더라도 공급이 좀 획기적으로 증가하지 않을까라는 생각이 듭니다.

▶김효정 기자
그런데 또 세제 혜택을 주고 풀어주면 전세사기가 다시 성행하는 것 아니냐는 불안감을 떨칠 수 없을 것 같거든요.

▶황현 랜드스타에셋 대표
그렇죠. 비아파트 임차인들의 대부분이 이제 젊은 직장인들이거든요. 그런데 이 젊은 친구들이 엄청 똑똑해요. 그래서 한 번 당한 일은 다시는 안 당합니다. 126% 룰이 없어졌다고 하더라도 그들이 알아서 전세 주변 시세가 3억인데 전세가 2억 7천, 8천이야. 전세 안 들어가겠죠. 정화 작용에 의해서 자연스럽게 시장이 만들어질 걸로 저는 예상하기 때문에 크게 걱정하지는 않습니다.