집값 급등 '서초·강남·용산' 2건 중 1건 갭투자

서울 갭투자 비중 연간 추이/그래픽=김현정

올해 집값 급등세가 두드러진 '서·강·용'(서초·강남·용산) 지역에서는 아파트 매매 두 건 중 한 건 이상이 '갭투자'(전세금 승계 매입)인 것으로 파악됐다. 전국적인 갭투자 비중은 과거 시장 과열 때보다 줄었지만, 투자 수요가 가장 몰리는 서울 서초·강남·용산은 오히려 비중이 증가했다. 이는 앞서 집값 상승의 원인을 공급부족과 '갈아타기' 실수요로 지목했던 정부의 판단과는 거리가 있는 부분이다.

현재 갭투자 비중이 가장 높은 지역은 서울 용산구로 나타났다. 대통령실 이전, 용산국제업무지구, 용산전자상가 개발 등 굵직한 개발 호재가 연이어 나오면서 10건 중 6건 넘게 갭투자로 이뤄졌다. 이는 갭투자가 가장 활발했던 2018년(68.7%) 이후 가장 높은 수준이다.


15일 문진석 더불어민주당 의원이 국토교통부에서 제출받은 주택 매수자의 '자금조달계획서를 입수·분석한 결과, 올해(1~7월)까지 서울 용산구에서 기존 세입자의 '임대보증금'을 승계해 주택 구입 자금을 조달하겠다고 신고한 비율은 66.5%로 집계됐다.

현재 부동산시장의 갭투자 규모를 정확히 집계하는 공식 통계는 없다. 기존 세입자 보증금을 승계한 거래를 갭투자로 추정하는 셈이다. 자금 출처가 자기 자금 중 '부동산 처분대금'인 경우는 기존 집을 팔고 새집으로 옮기는 '갈아타기' 수요로 간주한다.

최근 부동산시장의 과열 현상은 갭투자가 폭발적으로 늘어났던 2018년 시장이나 20·30대 매수자 중심의 '영끌'(영혼까지 끌어모은 주택매수) 현상이 나타났던 2021년 시장 모습과 비교해도 차이가 있다. 초고가 아파트 위주인 '서·강·용'은 갭투자가, 송파·마포·성동 등 다른 지역은 갈아타기가 늘어나는 등 지역별로 다른 수요가 몰린 것으로 분석된다.


그러나 정부 판단은 달랐다. 서울 집값 상승의 주된 원인을 갈아타기 실수요가 몰린 것으로 분석, 갭투자 영향이 예전만큼 크지 않다고 진단했다.

익명을 요구한 부동산시장 전문가는 "집값 상승세를 이끌었던 지역에서 갭투자 비중이 크게 늘었는데, 이에 대한 분석이 미흡했다"며 "앞서 발표된 '8·8대책'도 집값 상승 원인을 갭투자를 뺀 탓에 제대로 효과를 내지 못하는 상황"이라고 지적했다.