법인 임대료 규제·세제 부담 확 줄인다... '신유형 민간임대주택' 도입

현행-신유형 장기임대 사업모델 비교/사진제공=국토교통부

민간 임대차 시장을 키우기 위해 정부가 과도한 임대료 규제를 푼다. 취득·재산세 감면 등 세제 혜택을 제공해 미국, 일본 등과 같은 규모 있는 임대전문기업을 육성하는 방안이다. 또 노후 공공청사 복합개발을 통해 양육가구, 취업준비청년 등에게 필요로 하는 도심지 주택을 공급한다.

국토교통부는 28일 오전 서울정부청사에서 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용이 담긴 '서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안'을 발표했다.


일본, 미국 등의 민간임대주택시장은 '대규모 장기임대기업' 중심으로 운영되고 있다. 특히 일본은 과도한 임차인 보호 폐지, J-리츠(Reits) 도입, 임대주택 세제 지원 등을 바탕으로 전체 임대주택의 60% 이상을 임대전문기업이 운영한다. 반면 우리나라는 임대전문기업이 새롭게 탄생하기 힘든 상황이다. 우리나라 임대시장은 공공이 약 20%(186만가구), 민간이 약 80%(658만가구)를 공급하는데 이 중 민간은 과도한 임대료 규제, 세제 중과 등으로 비등록·개인 다주택자 중심으로 형성됐다.

이에 정부는 리츠 등 법인이 대규모(단지별 100세대 이상), 장기간(20년 이상) 임대 주택을 공급할 수 있도록 규제를 완화하기로 했다. 규제를 없앤 '신유형 민간장기임대' 서비스를 육성해 2035년까지 임대주택 10만가구 이상을 공급한다는 계획이다.

기업의 목표와 여건에 적합한 비즈니스 모델을 선택할 수 있게 사업 모델을 다양화했다. 사업모델은 △민간임대법상 현행 임대료규제를 모두 폐지하고 중과세 배제 등 최소한도로 적용하는 '자율형' △계약갱신청구권과 5% 상한 적용+기금융자·지방세 감면 등 혜택을 추가받는 '준자율형' △초기임대료까지 제한(시세 95%)하는 대신 기금출자 등 공적지원은 확대받는 '지원형' 등 세가지로 구분한다. 임대사업자 희망에 따라 청년, 신혼부부, 고령자 등을 위한 맞춤형 특화서비스 결합도 가능해진다.


이밖에 보증이나 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제혜택도 제공한다. 부지공급·도시계획 완화 등 지원책도 마련했다.

장기투자에 적합한 보험사도 참여할 수 있게 임대주택 투자도 허용한다. 보험사의 지급여력비율 관련 장기임대주택 위험계수를 기존 25%에서 20%로 낮춰 적용한다. 적절한 시기 사업자 변경을 통해 수익을 실현할 수 있게 포괄양수도도 허용한다. 5년 이상 운영한 뒤 전체 포괄양수도·임대운영을 지속할 경우 양도인이 받은 기존 세제혜택을 유지하고 양수인 취득세 중과배제를 받는 것이다. 임차인과 수익을 공유할 수 있게 공모 임대리츠에 임차인 우선 참여도 할 수 있게 한다.

김규철 국토부 주택토지실장은 "새로운 유형의 장기민간임대주택을 도입할 경우 주거안정, 주거서비스 개선 등 임차인 만족도가 높아지는것은 물론이고 부동산시장 안정화, 부동산서비스 산업 성장도 기대된다"고 말했다.

노후 청사를 활용한 임대주택 복합개발 사례/사진제공=국토교통부

또 정부는 노후한 공공청사 복합개발을 통해 공공임대주택 5만가구 공급을 추진한다. 영등포 나라키움, 부천상동행복주택, 부산온타워 등 기존에도 노후 공공청사를 복합개발해 임대주택을 공급한 사례가 있다. 다만 그간에는 한국토지주택공사(LH)나 한국자산관리공사(캠코)를 중심으로 사업 대상지를 직접 발굴하거나 지자체 등 정부기간과 개별적 협의를 진행하면서 사업 추진 동력이 부족했다.

앞으로는 국토부 주관으로 기획재정부와 행정안전부, 지자체, 사업행정가 등이 참여하는 '공공시설 복합개발 추진 협의회(가칭)'를 출범한다. 30년 이상 노후화된 공공청사나 폐교 예정인 학교 부지 등에 대해 임대 주택 등과의 복합개발 검토를 의무화하는 방안이다.

복합개발 대상 부지는 용도지역의 변경 없이도 용적률을 최대 200%까지 완화해 국·공유부지 활용도를 높인다. 역세권이나 공영 주차장을 활용할 수 있는 경우 주차장 기준도 가구당 0.3대로 대폭 완화한다.

정부는 복합개발을 통해 공급하는 건설형 공공임대주택은 '영유아 양육가구', '문화예술인', '취업(창업)준비청년' 등으로 특화해 도심지에 주택을 필요로 하는 미래세대에 초점을 맞춰 공급한다는 계획이다.

박상우 국토부 장관은 "이번 대책이 임대주택 공급의 패러다임을 전환하는 계기가 되길 바란다"면서 "국회, 관계부처와 긴밀히 협의해 법 개정, 사업지 발굴 등 관련 후속 조치를 신속하게 이행하겠다"고 밝혔다.