전셋집 팔다가 날린 보증금 2억…대법 "공인중개사 책임 없다"

공인중개사가 매매계약을 중개할 때 채무인수의 법적 성격에 관해 설명해야 할 의무는 없다는 대법원 판단이 나왔다. 부동산 매매가 용이하게 성립할 수 있도록 돕는 중개 행위와 변호사가 하는 법률 업무는 구별해야 한다는 취지다.

13일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 원고 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 제기한 손해배상소송에서 원고 일부 승소로 판결한 원심을 파기하고 지난달 12일 사건을 울산지법으로 돌려보냈다.


울산 중구의 한 아파트를 소유한 A씨는 2018년 한국에너지공단과 보증금 2억원에 임대차계약을 체결했다가 B씨의 중개로 2020년 C씨와 2억8000만원의 매매계약을 체결했다. 이 과정에서 에너지공단 보증금 2억원은 C씨가 인수해 매매대금에서 공제키로 약정했다.

하지만 에너지공단은 법인으로 주민등록을 할 수 없기 때문에 주택임대차보호법 3조가 적용되지 않았고 C씨가 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니었다. 즉 에너지공단의 동의를 얻어 C씨와 채무인수 계약을 체결해야 했지만 A씨는 별다른 조치 없이 보증금을 공제한 잔금 8000만원만 받은 채 C씨에게 소유권이전등기를 마쳤다.

에너지공단은 C씨로부터 보증금을 돌려받지 못하자 전세금보장신용보험회사에 보험금을 청구했고 보험사는 에너지공잔에 일단 보험금을 지급한 뒤 A씨를 상대로 구상금 청구 소송을 제기했다. 법원은 A씨가 보험사에 2억원을 지급하라고 판결했다.


판결이 확정되자 A씨는 채무인수 불가능 상황과 대비책 등에 관한 정확한 설명 없이 매매계약을 중개했다며 B씨를 상대로 공인중개사 주의의무 위반에 따른 손해배상청구 소송을 제기했다.

1심은 공인중개사 주의의무를 인정하지 않고 A씨 패소 판결을 내렸지만 2심은 판결을 뒤집어 A씨의 손을 들어줬다.

대법원에서 판결은 다시 뒤집혔다. 대법원은 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아니라 법률사무에 해당한다고 봐야 한다고 밝혔다.

재판부는 "공인중개사법에 따른 중개행위는 거래당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위에 불과하고 변호사법에서 규정한 법률사무와는 구별된다"며 "임차인의 명시적 또는 묵시적 동의 여부 등에 따라 채무인수의 법적 성격이 달라져 각각의 요건에 관한 분석을 통해 법적 성격을 가리는 행위는 법률사무에 해당한다고 봐야 한다"고 밝혔다.

이어 "공인중개사는 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격까지 조사·확인해 설명할 의무가 있다고 보기 어렵다"며 "중개 과정에서 그릇된 정보를 전달했다는 등의 특별한 사정이 없는 이상 채무인수의 법적 성격에 관해 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의의무를 위반했다고 볼 수 없다"고 판시했다.