부동산 PF 자기자본비율 20%까지 끌어올린다

머니투데이

조성준 기자
이정혁 기자
권화순 기자
이창섭 기자
방윤영 기자

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 안전성을 높이기 위해 자기자본비율을 20%까지 끌어올리는 제도개선 방안을 내놨다. 현물출자를 통해 금리 인상 등 대외변수에 대응하고 PF사업의 신용을 보강해 금융권과 시공사·신탁사로의 과도한 위험 요소 전가 문제도 해결하는 등 PF산업 구조의 선진화를 추진한다.

정부는 14일 경제관계장관회의에서 국토교통부·기획재정부·금융위원회 등 관계부처 합동으로 이같은 내용의 '부동산 PF제도 개선방안'을 발표했다.

정부는 자기자본은 늘리고 보증은 줄이는 방향으로 PF구조를 개선한다. 중장기적으로는 선진국 수준인 20%까지 자기자본비율의 상향을 유도해 안정적인 주택 공급과 부동산 투자 활성화를 도모한다.

국내 부동산 PF 시장은 지난해 12월 기준 약 230조원에 달하지만 단기수익 추구 경향과 부동산 개발업자(디벨로퍼)의 영세성으로 대부분 자기자본 비율이 5% 이내에 그친다. 토지매입부터 고금리인 브릿지 대출을 통해 사업을 진행해 대외변수에 취약하고 건설사·신탁사의 사실상 100%에 달하는 보증에 의존하는 등 안정성이 떨어진다.

현물출자 확대 위한 인센티브 제공, 과도한 리스크 전가 방지

정부는 PF사업의 안전성 확보를 위해 토지주의 토지·건물 현물출자를 유도해 20~40%를 차지하는 토지비를 자기자본으로 충당할 수 있게 유도한다. 그간 현물출자 시 법인세·양도세의 막대한 부과로 토지 확보가 어려웠으므로, 조세특례제한법을 개정해 양도차익 과세·납부를 이연할 수 있게 한다.

현물출자를 늘리기 위한 선도사업도 추진한다. 용적률과 용도지역변경 등에서의 개발규제가 대폭 완화된 공간혁신구역(화이트존)을 접목한다. 토지주의 투자 참여를 유도하기 위해 한국부동산원의 리츠 컨설팅, 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 디벨로퍼·AMC(자산관리회사)로 참여한다.

금융권 리스크 관리 강화를 위한 대출 규제도 도입한다. 기존 저축은행업에만 국한하던 PF대출 자기자본비율(20%)에 따른 위험가중치와 충당금 요건을 상호금융·여전·새마을금고에도 단계적으로 시행한다.

대출 시 PF사업의 사업성과 안전성을 객관적으로 평가해 대출할 수 있도록 개선한다. 이를 위해 PF사업성 평가 기준·절차 등을 마련하고 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관의 인증, 사업성 평가 의무화 제도를 도입한다.

시공사·신탁사에 사실상 100% 책임준공 의무를 부담하게 하는 관행도 타파한다. 내년 1분기까지 국토부, 금융당국, 시행·건설·금융권, 전문가 등으로 구성된 '책임준공 개선 TF'를 운영해 책임준공 개선방안 마련을 마련할 계획이다.

개발·운영 다 하는 우수 디벨로퍼 양성…PF 통합관리 시스템도 구축

분양을 통한 이익 실현을 넘어 개발 이후에도 부동산을 효율적으로 운영해 공실 문제를 해소하고 안정적인 수익 구조도 확보하는 우수 디벨로퍼 육성안도 도입한다. 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공해 안정적인 개발과 운영을 도모하고 우량 용지를 리츠(개발·운영사업자)에 공급해 지역 내 랜드마크 상업시설 개발과 헬스케어 리츠 등 특화형 개발 유도한다는 구상이다.

PF시장과 사업들의 전반적인 모니터링 강화를 위한 'PF 통합정보시스템'을 구축한다. 개별사업 정보와 지역별 사업 현황 관리를 통해 국내에서 시행되고 있는 전체 PF의 상황을 모니터링·공개하게 된다.

국토부 관계자는 "정부의 이번 제도개선안을 통해 안정성과 사업성을 모두 갖춘 우량사업 중심의 PF시장을 구축하겠다"며 "나아가 부동산개발시장의 활력 제고와 주택공급 여건 개선, 개발, 운영, 금융까지 모두 가능한 종합부동산회사도 육성될 것으로 기대한다"고 밝혔다.