D-5 부동산대책 "투기과열지구 지정 같은 규제는 역효과만"

예비청약자로 붐비는 서울의 한 아파트 모델하우스 내부 / 사진 = 뉴시스

정부가 다음달 3일 열리는 경제관계장관회의에서 부동산 관련 대책을 발표키로 하면서 대책의 실효성과 이후 시장 움직임에 관심이 쏠리고 있다.

정부는 지난 8월 25일 주택 공급물량을 줄이는 데 초점을 맞춘 가계부채대책을 내놓은 뒤 서울 강남권 재건축단지를 중심으로 아파트값이 급등하자 '선별적' 시책을 검토해 왔다.


가파른 상승세를 보이던 강남권 재건축아파트값은 지난 14일 강호인 국토교통부 장관의 '대책 검토' 발언 등 '구두개입' 이후 한풀 꺾인 상황이다.

28일 부동산 114에 따르면 10월 마지막 주 서울의 재건축 아파트 매매가는 상승률 '0%'를 기록, 3월 둘째주 이후 32주 연속 상승을 마감했고 강남구 재건축 아파트는 0.02% 떨어져 34주만에 하락 전환했다.

부동산 전문가들은 대체로 "일부 지역이 '과열' 상황인 것은 분명한 만큼 정부 대책이 필요하다"는 데는 의견을 같이했다.


권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "서울 강남이나 수도권 일부 지역에 대한 규제가 필요하다"면서도 "부동산 시장이 전반적으로 좋은 상황이 아니기 때문에 지역별 맞춤형 대책이 돼야 할 것"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 "강남 재건축 등 일부 지역이 단기간에 급등한 건 사실일 만큼 대책이 필요한 시점으로 본다"고 말했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "강남권은 올 들어서만 매매가가 16%나 올랐고 서초구 등 몇몇 자치구는 전고점을 돌파했다"면서 지역별로 대책이 필요하다는 데 공감했다.

하지만 시장 안정을 위해 어떤 정책이 적절한지에 대해서는 견해를 달리했다.

정부가 최근의 주택시장을 '국지적 과열'로 인식하면서 시장에서는 특정 지역에 대한 투기과열지구지정이나 분양권 전매제한 기간 연장, 청약 재당첨 금지 등의 대책이 거론됐다.

권대중 교수는 "분양시장 과열의 근본 원인은 '선분양제도' 때문"이라며 "과거에는 주택 공급을 늘리기 위해 자금이 부족한 건설사들이 미리 자금을 마련할 수 있도록 선분양제도를 시행했지만 점차 후분양이나 반후분양제도로 전환하는 것이 필요하다"고 말했다.

박원갑 위원은 "분양권 불법전매나 다운계약서 작성 등을 잡아낼 수 있는 정밀한 시스템이 필요하다"며 "이것만으로도 시장 과열현상은 막을 수 있다"고 말했다.

함영진 센터장은 "투기과열지구지정 같은 강력한 대책은 시장을 침체시킬 우려가 있고 입주때까지 전매금지를 하는 방안은 아예 분양권 거래시장을 없애버리는 것"이라며 "전매제한 기한을 현행 6개월에서 1년 정도 연장하는 것이 적절하다"고 말했다.

과열을 막기 위해선 대출규제 강화와 공공택지 공급을 확대가 필요하다는 견해도 나온다.

고준석 신한은행 부동산투자자문TF팀장은 "강남을 규제하면 인근지역의 집값이 오르는 풍선효과가 반드시 나타난다"면서 "집값은 정부가 잡겠다고 해서 잡히는 시장이 아니며 과열을 막기 위해선 대출 규제를 강화하고 공공택지 공급을 늘리는 방안이 필요하다"고 말했다.