'수시로 풀었다 조였다'…내년부터 부동산 '핀셋규제' 시행

현재 운영중인 수도권 청약대상조정지역. 시장 상황에 따라 조정지역이 수시로 바뀌게 된다. / 자료제공=국토교통부

정부가 내년부터는 분양권 전매와 청약 관련 규제를 적용하고 있는 '청약조정지역'의 지정·해제를 통한 '핀셋' 규제로 시장 조절에 나선다. 지역별 시장 상황에 맞춰 탄력적인 대응을 하겠다는 것이다.

국토교통부는 29일 '2017년 경제정책방향'을 통해 투기과열지구 외에 분양과열, 시장위축 등 지역 상황변화에 따라 탄력적·맞춤형 대응체계를 구축하겠다고 밝혔다. 내년 상반기 중에 지정요건, 대응수단 등 구체화 방안을 마련하고 법령 개정에 나선다.


현재 청약조정지역은 올 들어 청약 과열 양상을 띤 서울 전역과 경기·부산 일부, 세종 등 전국 37곳이다. 지역별로 정도 차이는 있지만 전매제한 기간 강화, 청약 1순위·재당첨 등 규제가 적용돼 최근 들어 시장이 위축되고 있다.

이처럼 청약조정지역을 수시로 지정하고 해제시켜 시장 과열과 위축을 막겠다는 의도로 풀이된다. 하지만 이들 37개 지역은 '주택공급에 관한 규칙'에 명시적으로 나열돼 있어 수정하려면 시행규칙 자체를 개정해야 한다. 이 때문에 내년 상반기 중 청약조정지역 지정·해제를 손쉽게 하도록 '주택법'을 개정할 예정이다.

국토부 관계자는 "법이 개정되면 청약시장에 가수요가 과도하게 유입되는 지역은 분양권 전매제한 강화·청약 1순위 자격 제한 등 조치를 취할 수 있게 된다"며 "반면 매매거래 위축 우려 지역은 건설·청약 규제를 완화하고 각종 지원제도를 탄력적으로 운용할 수 있다"고 설명했다.


청약조정지역 지정·해제의 역할은 민간 위원들로 구성되는 '주거정책심의위원회'가 맡는다. 청약시장 과열이 발생했거나 발생 우려가 있는 지역과 주택유형을 선정해 △전매제한기간 △1순위 제한 △재당첨 제한 △중도금 대출보증 발급요건 강화 등의 규제를 가한다. 반면 해소된 경우에는 위원회를 통해 지역과 주택유형을 해제하는 식이다.

이와 함께 국토부는 내년부터 주택시장 여건에 맞게 분양보증 예비심사, 미분양 관리지역 제도, 분양보증 강화 등을 탄력적으로 운용할 수 있도록 지정요건, 적용범위 등을 합리적 조정할 예정이다.

내년 공급물량 과잉으로 미분양이 급증하거나 기존 주택시장의 경착륙 등이 발생할 경우엔 △환매조건부 미분양매입제도 △매입임대리츠 등도 활용할 방침이다. 건설사 유동성 지원을 위해 주택도시보증공사(HUG)가 미분양주택을 환매조건부로 매입하고 한국토지주택공사(LH) 등이 리츠를 설립해 미분양 주택을 저렴하게 매입해 임대주택으로 활용하는 식이다.

서민주거안정을 위해서도 내년 매입·전세임대를 당초 4만 가구에서 5만 가구로 확대하고 기업형 임대주택(뉴스테이) 공급도 올해 2만5000여 가구에서 내년 4만6000여 가구로 2배 가량 늘릴 예정이다. 행복주택도 3만8000여 가구에서 4만8000여 가구로 1만 가구 확대한다.

다만 전문가들은 정부가 시장에 수시로 개입하는 것에 우려를 표하고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 단기적으로 부동산문제를 해결하려니 그 효과가 지속적이지 못하고 국지적인 현상도 해결하지 못하는 우를 범하고 있다"며 "주택시장이 과열되면 당연히 대책이 필요하지만 규제의 칼을 들이대는 것은 최소화해야 한다"고 지적했다.