잡히지 않는 강남 집값…투기과열지구 재지정 초강수 둘까

주택시장이 과열양상을 띠면서 새 정부의 부동산 규제책에 관심이 쏠린다.
　
특히 강남 재건축단지가 주도한 과열을 잠재우기 위해 정부가 투기과열지구 지정 같은 고강도 카드를 꺼내들지가 최대 관심사다. 내년 초 부활이 예고된 재건축초과이익환수제와 맞물려 강남3구가 투기과열지구로 지정되면 시장에 미치는 충격이 막대할 것이란 우려가 높다. 반면 노무현정부 당시 고강도 규제와 지난해 11·3 부동산대책 등의 학습효과로 단기 영향은 있겠지만 결국 집값이 급등하는 양상이 되풀이될 것이란 관측도 나온다.
　
12일 부동산업계에 따르면 서울 강남권 주택보유자들은 이번주 정부의 시장 합동점검과 김현미 국토교통부 장관 후보자의 인사청문회 등을 눈여겨보며 정부의 대응 강도에 촉각을 곤두세우는 분위기다.
　
주택시장의 국지적 과열에 대한 새 정부 인사들의 경고성 발언이 잇따르는 가운데 투기과열지구 재지정 여부가 ‘규제 0순위’ 지역으로 꼽히는 강남·서초·송파구 주택 보유자들 사이에 논란이 되고 있다.
　
우선 정부가 투기과열지구 지정 카드를 꺼내들 경우 내년 재건축초과이익환수제 부활과 맞물려 강남권 시장이 급격히 출렁일 수밖에 없을 것으로 보인다. 강남권 침체는 결국 강북은 물론 서울, 수도권 전반으로 확대돼 시장의 ‘경착륙’을 유발할 수 있다는 목소리도 나온다.

최근 한 달간 단기 과열양상이 강남3구뿐 아니라 강동·마포·용산·성동구에서도 나타났는데 강남을 타깃으로 한 규제가 이들 지역에 풍선효과를 불러올 가능성도 우려된다.
　
반면 정부가 가장 강력한 시장 규제카드를 정권 초부터 직접 쓸 가능성은 낮다는 시각도 많다. 대선 직후인 지난달 한 달간 집값이 급상승하긴 했지만 서울 전역이 과열인 것도 아닌 데다 수도권과 지방의 온도차가 극명한 까닭이다.
　
서초구 반포동에 아파트를 2채 보유한 50대 김모씨는 “강남권은 아무나 투자할 수 있는 시장이 아니기 때문에 대출규제, 전매제한 강화 같은 걸로는 큰 영향이 없겠지만 투기과열지구 지정엔 꽤나 신경쓰는 분위기”라며 “하지만 인위적 규제가 장기적으로는 또다시 급등을 초래했다는 학습효과가 있지 않냐”고 반문했다.
　
송파구 잠실동에 전세를 끼고 아파트를 보유한 60대 박모씨는 “강남권은 오를 때 크게 오르고 내릴 때 또 급락하는 경향이 있어 규제 여파가 걱정되는 건 사실”이라며 “시장이 위축되면 재건축마저 어려워질 수 있지 않겠느냐”고 말했다.
　
투기과열지구 지정이 현실화할 경우 가장 큰 피해자로는 대출을 많이 받아 주택을 취득한 실거주자나 집값 상승을 노린 갭투자(시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세보증금 간 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식)자, 입주권 거래에 제동이 걸리는 재건축조합원 등이 지목된다.
　
강남구의 A부동산중개업소 대표는 “돈 있는 사람들은 급하지 않으니까 어떤 규제가 나와도 크게 동요하지 않지만 대출이 많거나 여러 채를 가진 갭투자자들은 상황이 다를 것”이라며 “집 1채 가진 재건축조합원은 밤잠 못 잔다는 얘기도 하더라”고 귀띔했다.
　
규제에 크게 영향받지 않는 자산가 사이에선 정부의 지나친 규제가 또다시 집값 급등을 유발할 것이라는 전망도 나온다. 정부가 강남3구를 투기과열지구로 지정하는 것 자체가 강남의 ‘미래가치’를 보증하는 것으로 해석돼 단기조정 후 상승세가 되풀이될 수 있다는 것.
　
강남권에 아파트와 수익형 부동산 여러 채를 보유한 자산가 B씨는 “정부가 ‘속도조절’ 차원에서 투기과열지구 지정을 할 수 있다고 시장에 경고하는 것이지 실제로 지정할 것이라고 보지는 않는다”며 “지정하더라도 수요 대비 공급이 부족해 궁극적인 해결책이 될 수도 없을 것”이라고 말했다.