과열-규제 '반복'… '혼돈' 휩싸인 부동산시장

올해 부동산시장은 혼돈의 양상이었다. 시장 전망이 불투명한 가운데 경쟁력 있는 지역에 대한 선호와 쏠림 현상이 가속화 했고 시장 양극화 현상은 더욱 뚜렷해졌다.

집값은 지난 5월 대통령 선거 직후 크게 오르기 시작했다. KB국민은행에 따르면 전국의 월간 주택매매가격 상승률(전월 대비 기준)은 지난 5월 0.05%→ 6월 0.17%→7월 0.23%→8월 0.24% 순으로 상승폭이 확대됐다.


서울 강남권 재건축 단지가 대선 이후 강세를 보이면서 일반아파트 값도 연쇄적으로 뛰었다. 시장이 과열되자 정부는 청약 조정대상지역에 한해 전매제한기간을 확대하고 대출 규제를 강화하는 '6·19 부동산 대책'을 내놨다. 하지만 서울 강남권을 중심으로 불붙은 집값 상승세는 꺾이지 않았다.

역대 가장 강도 높은 규제로 불리는 '8.2 부동산 대책'이 곧이어 시행됐다. 8·2 대책은 △다주택자에 대한 양도소득세 중과 △투기지역 및 투기과열지역에 대한 금융규제 강화 △청약 1순위 자격 요건 강화 등이 핵심이다.

8·2 대책에 따라 서울 전역이 투기과열지구로 지정됐고, 강남 4구(강남구·서초구·송파구·강동구)를 비롯한 서울 시내 11개 자치구는 투기과열지구·투기지역으로 중복 지정됐다.


성남 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정하는 '9·5 부동산대책' 및 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화하는 신 DTI를 적용한 '10·24 가계부채 종합 대책', 연간 20만호씩 5년 간 주택 100만호 공급을 골자로 한 '11·29주거복지로드맵'도 이어졌다.

다주택자의 임대주택 사업자 등록을 유도한 '12·13 임대주택 활성화 방안'까지 포함해 지난 7개월 간 총 6개의 대책들이 주택 시장 안정화를 위해 제시됐다.

규제의 강도를 높이면서 주택 시장의 거래량은 크게 줄었다. 국토교통부에 따르면 지난 11월 전국 주택매매거래량은 7만5148건으로 전년 동기 대비 27% 감소했다. 지난 5년 평균치(8만9747건)와 비교하면 16.3% 낮아진 것이다.

그러나 서울 등 대도시 집값은 8·2 대책 이후에도 줄곧 오름세를 보였다. 함영진 부동산114리서치센터장은 "새 정부 출범 이후 크고 작은 대책들이 계속 나오면서 시장의 변동성이 컸지만 서울과 세종 등은 상승세가 뚜렷했다"고 평가했다.

서울 내에서도 지역별 편차는 극명하게 갈렸다. KB국민은행에 따르면 지난 11월 서울 송파구 주택 매매가격은 전월 대비 0.95% 상승했다. 강남구와 서초구 강동구도 각각 0.89%, 0.64%, 0.61% 올랐다. 같은 시기 서울 평균 상승률은 0.44% 수준이었다.

고준석 신한은행 부동산투자자문 센터장은 "부동산시장은 근본적으로 정부 정책 만으로 안정화 시키기 어려운 구조"라며 "내년에는 양도세 중과와 재건축 초과이익 환수제 시행이 시장에 가장 큰 영향을 줄 것"이라고 내다봤다.