다주택자 '부담부증여'로 세금폭탄 피한다

#서울 강남구에 거주하는 다주택자 A씨는 갖고 있는 아파트를 파는 대신 아들에게 증여하기로 했다. A씨가 7억원에 매입한 아파트에는 세입자가 전세보증금 6억원에 살고 있으며 현 시세는 9억원을 호가한다.
　
다음달부터 아파트를 매도할 때 양도소득세가 중과된다. 장기보유자를 위한 특별공제 혜택도 사라져 3월 중 증여를 서두르는 자산가가 많다. A씨는 “전세를 낀 채로 아파트 시세가 더 오르기 전에 아들에게 넘겨주는 게 여러모로 절세에 유리하다고 판단했다”고 말했다.
　
14일 부동산·세무업계에 따르면 다주택자 양도세 중과가 시행되는 오는 4월 이전에 보유주택 일부를 자녀에게 ‘부담부증여’하려는 자산가들의 움직임이 분주하다.
　
업계 관계자는 “투기지역에 주택을 여러 채 보유한 다주택자를 중심으로 3월 중 주택 일부를 부담부증여로 자녀에게 증여하려는 문의가 쇄도한다”며 “특히 전세를 끼고 갭투자로 주택을 매수한 경우 세부담과 시세차익이 더 커지기 전에 증여를 최대한 앞당기는 분위기”라고 말했다.
　
부담부증여는 부동산에 포함된 대출 또는 전세보증금 등 채무를 증여받는 사람이 인수하는 조건으로 증여하는 것을 말한다. A씨의 경우 증여받는 아들 B씨는 시세가 9억원인 아파트를 받는 것과 동시에 전세보증금 6억원에 대한 채무반환의무도 떠안는다. 대신 9억원에서 6억원을 뺀 3억원에 대한 증여세만 납부하면 된다.
　
A씨가 아파트를 시장에 매각하면 2년 이상 보유를 전제로 양도차익 2억원에서 기본공제 250만원을 제외한 금액에 양도세율 38%가 적용돼 세금으로 5565만원(누진공제액 반영)을 납부해야 된다. 반면 부담부증여하면 양도차익에 보증금/시세를 곱한 금액 1억3167만원에 양도세율 35%를 적용받아 3118만원(누진공제액 반영)만 부담하면 된다. A씨는 과세표준을 낮춰 세금 2447만원을 아낄 수 있다.
　
오는 4월1일부터 주택 매도 시 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 기본 양도세율에 가산되고 장기보유특별공제도 받을 수 없어 세부담이 크게 늘어난다. 이달까지 시세차익이 상대적으로 적은 주택을 택해 자녀에게 부담부증여를 마무리하는 게 세부담을 최대한 줄이는 방안이 되는 셈이다.
　
부담부증여 시 원리금을 상환할 수 있는 경제적 능력도 증명해야 하므로 일정수준 이상 소득이 있는 자녀에 한해 증여가 가능하다.
　
전문가들은 이달 안에 증여하지 못한 다주택자들은 임대사업자 등록을 택할 가능성이 높다고 본다. 최근 증가세를 보이는 임대사업자 등록 수가 더 늘어날 수 있다는 것. 주택을 매도하거나 제도권 안에서 임대사업 규제를 받게 한다는 정부 정책이 효과를 내는 것으로 관측된다.

원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “자산가들은 막대한 양도세를 내느니 막바지 증여를 서두르거나 임대사업자로 등록해 장기간 보유하는 길을 택하는 분이 대부분”이라며 “최근 강남지역에서 늘어나는 가족간 거래도 매매가를 대폭 낮추기 어렵고 자금출처를 조사받을 가능성이 높아 녹록지 않다”고 말했다.