'핀셋'대책으론 집값만 자극...35층 층고제한 풀기 '급부상'

정부와 서울시가 이달 말 주택 공급 대책을 내놓을 예정인 가운데 서울 아파트 35층 층고제한 해제가 막판 쟁점으로 떠올랐다. 공공재건축 방식으로 일부 단지의 분양가와 용적률, 층고제한을 완화해 주거나 역세권 위주로만 규제를 풀어줄 경우 '개발호재'로 집값만 자극할 우려가 있다. 서울 전체의 용적률과 층고제한을 풀어줘 시장 예상을 뛰어 넘는 파격적인 공급 대책을 내놔야 한다는 지적이 나온다.

다만 그린벨트(개발제한구역)와 35층 층고제한을 박원순 전 서울시장 시절부터 서울시가 고수해 온 원칙인 만큼 서울시가 '키'를 쥐고 있는 셈이다.


그린벨트 이어 35층 층고제한 쟁점으로..공공재건축·역세권 대책으론 역부족26일 정부관계부처와 서울시, 주택업계에 따르면 서울시와 정부는 역세권을 중심으로 용도지역 종상향과 용적률 규제 완화를 하는 내용의 주택 공급방안에 어느 정도 합의한 것으로 전해졌다.

하지만 역세권 대책만으론 도심에 대량의 주택공급이 어렵다는 지적이 많다. 서울전체 면적(60만5598㎢) 중 상업지역(2만5295㎢)과 준주거지역(1만3147㎢) 비중은 각각 4.18%, 2.17%로 제한적이어서 아파트 수요를 채우기 역부족이다. 결국 주거지역의 용적률을 높이고 층고제한을 풀어야 한다는 주장이 주택업계에서도 나온다.

현행 서울시 조례는 중앙정부의 국토계획법보다 용적률 규제가 더 강하다. 주거지역 중 3종 일반주거지역 기준으로 서울시는 용적률을 250%로 제한하는 반면 국토계획법은 300%까지 허용한다. 준주거지역 기준으론 서울시는 400%, 법은 500%를 각각 적용한다.


상업지역도 서울시 조례는 1000%인 반면 법은 1500%로 더 여유가 있다. 상업지역이지만 주거 기능을 담당하는 주상복합 아파트의 경우 서울시 조례인 '600%룰'에 묶여 있다. 상업지구는 법상으론 최대용적률이 1500%다. 서울시는 주거복합건물에 대한 용적률을 600%로 제한했으며 이 가운데 20%는 상업용(상가)로 짓도록 했다.

용적률을 높여도 35층 층수제한에 걸릴 수 있다. 서울시는 일반주거지역에 최고 35층까지만 짓도록 층수를 제한해 왔다. 아파트를 남산 소월길과 낙산 높이 정도로 막은 것이다. 또 스카이라인 관리 원칙에 따라 한강변에 인접한 동은 15층까지만 허용했다. 박원순 전 시장 시절 만든 '한강변 관리계획'(2013년)과 '2030 서울플랜(2014년)에 따른 것이다.

실제로 2014년 이후 지어진 아파트 층수는 평균 23층 수준이다. 2014년 이후 74개 정비사업이 진행 중이거나 마무리 됐는데 개포1차현대아파트, 잠실아파트 미성크로바, 대치우성1차 등은 모두 최고 층수가 35층에 묶였다.

오세훈 전 서울시장 시절에 '한강 르네상스' 사업에 따라 개발을 추진했던 성수동 성수전략지구 개발 사업도 35층 제한으로 수년째 정체됐다. 이 개발사업은 당초 최고층수 50층으로 계획이 됐는데 이에 따르면 총 8249가구의 공급이 가능하다.50층 건축 계획을 세웠다가 정비계획 수립 단계에서 '제동'이 걸린 잠실동 잠실주공5단지는 '35층룰'이 없어지면 현재 3930가구가 6402가구로 종전 대비 62.9%(2472가구) 늘어난다.


'핀셋' 대책으론 집값과열 '역풍'..도시계획 '리셋' 필요35층 제한이 풀리지 않으면 도심내 '살고 싶은 곳'에 대한 수요를 잠재우기 어렵다는 게 전문가들의 의견이다.

주택협회 관계자는 "대치동 은마 등 강남 재건축 아파트는 지금도 중층 이상이라 용적률을 더 준다고 해도 결국 층고제한에 막혀 사업 진행이 어렵다"고 지적했다. 그는 "일본 도쿄는 황궁 근처도 도쿄도청 높이인 250~260m 이하로 개발을 허용했는데 서울은 도심 건물 높이를 100m 이하로 획일적으로 낮은 기준을 적용한다"고 말했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략 연구부장은 "35층 완화와 용적률 규제 완화는 도심의 주택공급의 긍정적인 수단이 될 수 있다"며 "개발에 따른 이익을 공공이 환수할 수 있는 정교한 시스템을 갖춘다면 효과적인 대책"이라고 진단했다.

최고 층수를 50층까지 높여주는 대신 추가로 공급되는 아파트를 공공임대 주택으로 활용할 수 있다는 얘기다. 실제 잠실주공5단지도 50층으로 짓는 대신 종상향이 된 준주거지역은 공급량의 19.8%를 임대아파트로 공급하겠다고 약속한 바 있다.

무엇보다 서울집값을 확실히 잡으려면 도시계획을 '리셋'(초기화) 하는 수준의 공급대책을 내놔야 한다는 주장도 제기된다. 익명의 한 부동산 관계자는 "역세권 고밀개발이나 몇몇 택지공급 정도에 그치는 대책이 나온다면 장기적으로는 서울 집값은 다시 오를 여지가 있다"며 "시장 예상을 뛰어넘는 35층 층고제한 완화 등의 파격대책이 나와야 근본처방이 된다"고 강조했다.

기획재정부, 국토교통부는 이번주 30일 전후로 공급대책을 내놓은 예정인 가운데 서울시가 끝까지 '35층 규제'를 유지할 가능성도 있다. 지난 23일 국회 경제분야 대정부 질문에서 김희국 미래통합당 의원이 "서울시의 35층 제한과 용적률 규제를 완화할 수 있냐"는 질문에 김현미 국토부 장관은 "중앙정부가 결정한다고 지자체(서울시)가 일방적으로 따라오지 않는다"며 "중앙정부와 지방정부가 협의해 결정할 수밖에 없다"고 말했다. 익명의 한 정부 고위 관계자도 "서울시를 어떻게 설득하냐가 막판 관건이 될 것"이라고 말했다.