[법] 아파트 리모델링, 구분소유자의 동의요건은

주택법에 따른 리모델링 주택사업을 추진하고 있는 단지들이 최근 지속적으로 늘고 있다. 도시정비법에 따른 아파트 재건축에 대한 각종 규제가 강화되다 보니 리모델링으로 눈을 돌리는 아파트 단지들이 많다.

재건축이나 리모델링 모두 아파트 구분소유자들의 동의요건을 충족해야 한다. 예를 들어, 재건축의 경우 조합설립을 위하여 전체 구분소유자의 75% 이상의 동의를 받아야 한다. 리모델링 주택사업의 경우 조합설립뿐만 아니라 리모델링 허가 등을 위하여 각각 동의 요건을 구비해야 한다.


아파트 리모델링 주택조합 조합설립을 위한 결의 요건
리모델링 주택조합 설립에 관하여 주택법은 구분소유자와 의결권에 대하여 각각 모두 동의율을 충족시킬 것을 요구하고 있다. 주택법 제11조 제3항은 주택단지 전체를 리모델링하는 주택조합 설립을 위하여 "주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의"가 필요함을 규정하고 있다. 만약 동을 리모델링하고자 하는 경우 "그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의"가 필요하다.

여기에서 구분소유자란 아파트의 각 호수를 소유한 사람을 뜻한다. 그리고 의결권이란 집합건물법 제37조에 따른 의결권을 의미하는데, 아파트단지 규약에 특별한 규정이 없는 한 해당 구분소유자가 소유한 전유부분의 면적 비율로 산정한다.

전체 구분소유자가 100명이고 전체 전유면적의 합이 3,000평인 단지 전체를 리모델링하는 경우, 구분소유자 67명 이상이 결의 및 의결권의 합이 2,000평 이상이 되는 결의가 필요하다. 각 동의 동의요건(각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의)도 모두 충족해야 하는 것은 물론이다.


1인이 복수의 아파트를 소유하고 있는 경우 동의율 산정 방법
만약 1인의 구분소유자가 여러 채의 아파트를 소유하고 있을 경우 동의율을 어떻게 산정해야 할까. 예를 들어 하나의 단지 안에 10채의 아파트가 있는데, A가 6채, B가 2채, C가 1채, D가 1채를 각각 소유하고 있는 경우, 리모델링 조합설립을 위해서 ① A를 1인의 구분소유자로 해석하여 총 4인으로 보아 그 중 3분의 2 이상인 최소 3인의 결의가 있으면 가능한 것일까? 아니면 ② A를 6인의 구분소유자로 보아 A이외에 추가 1인만의 결의로도 조합설립인가에 필요한 결의 요건을 만족하는 것일까?

위 주택법 규정에 관하여 아직 명시적인 대법원 판결은 없으나, 이와 유사한 구조를 가진 집합건물법상 '구분소유자'의 해석에 관하여 대법원은 "집합건물 내에 수개의 구분건물을 소유한 경우에는 이를 1인의 구분소유자로 보아야 한다"라고 판시한 바 있다(대법원 2009다65546 판결).

위 대법원 판시가 주택법 제11조 제3항에도 적용될 수 있다고 보이며, 리모델링 사업구역 내 복수의 아파트를 가진 소유자를 문언 그대로 '구분소유자 1인'으로 해석하는 것이 타당하다고 생각한다. 최근 국토교통부도 "리모델링을 하려는 단지 내에 1인이 2가구 이상 소유한 경우 구분소유자 수는 1명으로 보아야 할 것"이라고 유권해석을 내린 바 있다.

김정우 법무법인 센트로 대표 변호사 /사진제공=법무법인 센트로

리모델링 허가를 위한 동의율 요건
리모델링 주택사업의 경우 재건축정비사업과는 달리 조합설립 이후에도 주택법 제66조에 따라서 전체 아파트 단지 구분소유자들에 대하여 다시 한번 리모델링 허가를 위한 동의요건을 구비해야 한다.

리모델링 허가를 위한 동의요건은 위 리모델링 주택조합을 설립하기 위한 동의요건보다 더 강화되어 있다.

리모델링 허가를 받게 될 경우 본격적으로 사업이 시작되는 것이며, 따라서 위 동의절차는 구분소유자의 진정한 의사를 최종적으로 확인하기 위한 절차적 보호장치라는 의미가 크다고 해석된다.

리모델링 허가에 관한 동의율 요건은 주택법 시행령 제75조 제1항 별표4에 규정되어 있다. 리모델링 주택조합이 주택단지 전체를 리모델링하는 경우에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의를 받아야 하며(리모델링을 하지 않는 별동의 건축물로 입주자 공유가 아닌 복리시설 등의 소유자는 권리변동이 없는 경우에 한정하여 동의비율 산정에서 제외한다), 동을 리모델링하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의를 받아야 한다.

앞으로 리모델링 시장도 재건축만큼 더욱 활성화될 것으로 예상된다. 가장 기초가 되는 동의율 요건부터 하나씩 습득하여 리모델링에 대한 이해도를 높일 필요가 있다고 본다. /글 법무법인 센트로 대표변호사 김정우