[법] 아파트 하자분쟁, 입주자대표회의 적극 대응과 구분소유자 협조 필요

우리나라 총 주택 수에서 아파트가 차지하는 비율은 60%가 넘을 정도로 집합 건물 비중이 높다. 그런데 건설공사에는 클레임(claim)이 내장(built-in)되어 있다는 말이 있듯이 아파트 등 집합건물에는 하자가 필연적으로 발생하며 이러한 하자가 아파트 등 집합건물 관리에서 가장 큰 문제가 된다. 하자는 해당 집합건물에서 삶을 영위하는 입주민들의 생활과 직접적인 관련이 있고, 생활의 불편을 초래하기 때문이다.

유재벌 변호사/사진제공=법무법인 센트로

입주민들은 관리사무소나 입주자대표회의(또는 관리단)를 통하여 시공자(건설사)에 하자보수를 요청하여 하자보수를 받기도 하나 하자를 발견한 그때 그때 마다 하자보수를 요청하는 것이 어려운 경우가 많다. 시공자(건설사)가, 하자가 아니라고 주장하는 경우도 많다.


결국 입주자대표회의 또는 관리단(아래에서는 통칭하여 '입주자대표회의 등')은 분양자나 시공자에 대하여 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 행사하고, 하자보수보증회사에 대하여 보증채권을 행사하는 것을 강구하게 된다.

이것이 통상적인 하자소송의 모습인데, 원칙적으로 구분소유자들의 권리인 하자보수청구권을 입주자대표회의가 행사하는 이유는, 보통 하자보수보증회사에게 청구할 수 있는 보증채권자가 입주자대표회의 등이 되기 때문에 이를 한 번에 행사하기 위함이다. 다만, 하자보수보증회사에 대하여 갖는 하자보수보증책임은 사용검사 후의 하자에 국한된다.

실제 하자소송의 성패를 좌우하는 것은 채권양도와 제척기간 내에 권리를 행사하는 것이다.
하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 귀속주체는 원칙적으로 아파트 소유자인 구분소유자들이다. 그러나 구분소유자 개개인이 하자소송을 제기하거나 수백명의 구분소유자가 모두 원고가 되어 하자소송을 제기하는 것은 사실상 어렵고 구분소유자들이 중간에 소송에 참여하는 것이 제한되기 때문에, 입주자대표회의 등이 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양수하여 분양자(시행사)·시공자를 상대로 소송을 제기하는 것이다.


입주자대표회의 등은 하자보수보증의 채권자로서 보증회사를 상대방으로 같이 청구할 수 있어 효율적이다. 따라서 입주자대표회의 등이 권리를 적절히 행사하기 위해서는, 특히 채권양도와 관련하여 구분소유자들의 적극적인 협조가 필수적이다. 구분소유자들은 입주자대표회의 등에 자신들의 채권을 양도하여 채권양도율이 100%가 되어야 온전한 권리구제를 받을 수 있다. 만약 일부 구분소유자들이 채권양도를 하지 않을 경우에는 실제로 하자로 판명되어 재판부가 인정할 수 있는 하자보수비를 상당부분 포기하는 결과가 발생할 수 있다.

채권양도를 하지 않은 소수 구분소유자가 별도의 소송을 통해 권리구제를 받는 것은 비용상·시간상의 문제로 사실상 불가능함에도 이를 인지하지 못하는 구분소유자들이 많다. 특히 하자담보책임은 재판상 또는 재판외의 권리행사기간인 제척기간이 정해져 있으므로 집합건물법에 명시된 기산일과 담보책임의 존속기간을 준수해야 하는데 채권양도를 하지 아니한 구분소유자가 이를 준수하여 별도의 하자소송을 진행하는 것은 현실상 불가능하다.

제척기간은 전유부분의 경우 인도일, 공용부분의 경우 사용검사일(사용승인일)을 기산일로 하여 건축법 제2조 제1항 제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년, 기산일 전에 발생한 하자는 5년, 기산일 이후에 발생한 하자 중 건물의 구조상 또는 안전상의 하자는 5년, 건물의 기능상 또는 미관상의 하자는 3년, 마감공사의 하자 등 하자의 발견·교체 및 보수가 용이한 하자는 2년이다.

2013. 6. 19. 이후에 분양된 집합건물의 경우 집합건물을 건축하여 분양한자(시행사)뿐만 아니라 '시공자'도 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 다만 집합건물법은 '분양자'뿐 아니라 '시공자'에게도 담보책임을 부담시키면서도, 시공자의 책임을 지나치게 확대되는 것을 막기 위하여 '분양자에게 회생절차개시신청, 파산신청, 해산, 무자력 또는 그밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우'에만 구분소유자에 대하여 손해배상책임을 지도록 하고 있다.

입주자들로서는 분양자(시행사)든 시공자(건설사)든 불문하고 어느 누구에게든 손해배상을 받으면 되고, 무자력 여부는 소송을 통하여 확인될 문제이므로 일단은 분양자(시행사)·시공자·보증회사 모두를 상대로 소를 제기하게 된다.

하자소송은 전문적인 감정이 차지하는 비중이 높고 소송이 상대적으로 장기화 되는 경향이 있다. 무엇보다도 하자소송의 변론, 감정, 판단을 위해서는 소송대리인인 법무법인의 상당한 전문성과 경험이 요구된다. 하자소송은 감정이 중요하고 판결에 미치는 영향이 막대하기 때문에 사전에 하자가 있는 항목을 정확히 도출하여 감정신청을 하여야 하고, 법원감정결과를 제대로 분석하여 보완감정신청이나 추가감정신청을 통하여 권리구제를 받아야 한다.

일단 하자소송(선행소송)을 통해서 판결에 따른 하자보수비를 수령한 이후라도 제척기간이 도과되지 않는 한 별개의 하자항목을 근거로 별도의 하자소송(추가소송)을 진행하는 것도 가능하므로 이 점을 유의하여 입주민들의 온전한 권리를 구제받도록 할 필요가 있다. /글 법무법인 센트로 유재벌 변호사