[법]재개발 재건축 입주권 매매·투자, 권리산정기준일·분양자격 규정 반드시 확인해야

조합원으로 재개발·재건축 정비사업에 참여할 경우 신 주택을 원가로 분양받는 것(조합원 분양) 외에 사업성에 따라 일반분양에 따른 수익금을 배분받을 수도 있기 때문에 투자수단으로 각광을 받고 있다.

유재벌 변호사/사진제공=법무법인 센트로

재개발·재건축 등 정비사업을 위하여 정비기본계획이 수립되거나 정비구역이 지정되면, 투기목적으로 토지 등의 소유권과 토지등소유자의 수를 늘려 분양받을 권리(조합원 입주권)를 증가시키려는 행위가 발생하게 된다.


이를 '지분쪼개기'라고 하는데 도시정비법은 무분별한 투기를 방지하고 지분쪼개기 등을 방지하기 위하여 권리산정기준일, 다물권자로부터 매수시 분양자격 제한 등 여러 규정을 두고 있는바 재개발 재건축 입주권 매매·투자시 각별한 주의를 요한다.

우선 '물적 규제'로서 도시정비법상에는'권리산정기준일'이라는 것이 있다. '정비구역지정고시일' 또는 '시·도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역지정고시 전에 따로 정하는 날'의 다음날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 예컨대 성남 재개발의 경우, 성남시는 수진1·신흥1·태평3·상대원3·신흥3 구역의 정비구역지정고시일 이전인 2019. 5. 31.을 권리산정기준일로 정한 바 있다.

즉, 위 성남재개발 구역의 경우 2019. 5. 31. 존재한 토지와 건축물을 기준으로 분양받을 권리를 산정하고, 2019. 6. 1. 이후에 위 해당 재개발 구역 내에서 ① 1필지의 토지를 여러 개의 필지로 분할하거나 ② 단독주택·다가구주택을 다세대주택으로 전환하거나 ③ 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 각각 분리하여 소유하거나 ④ 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 새 주택을 건축하더라도 추가로 분양받을 권리가 인정되지 아니한다는 것이다.


건축허가, 권리산정기준일, 준공, 등기가 순차적으로 이루어진 경우에 문제가 발생할 수 있다. 최근 국토교통부는 부동산등기법 등 관계법령에 따라 행위가 실질적으로 완료된 경우에 그에 따라 분양받을 권리를 산정할 수 있을 것이라고 유권 해석한 바 있으나 권리산정일 이전에 건축허가를 받았음에도 이를 투기로 보아 분양받을 권리를 제한하는 것은 재산권의 심각한 침해가 발생한다는 견해도 있어 추후 분쟁의 여지가 있다.

'인적규제'로서 조합원의 자격 및 분양자격 제한이 있다. 즉, 원칙적으로 토지등소유자 1명을 조합원 1명으로 보면서도, 1인이 다수의 종전자산을 소유하고 있는 경우에는 1인의 토지등소유자로 산정하여 1인의 조합원으로 본다는 규제(시행령 제33조 제1항 제1호 다목, 제2호 나목) 외에 ① 여러 명이 종전자산의 소유권을 공유하고 있는 경우(법 제39조 제1항 제1호), ② 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우(2호), ③ 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 종전자산의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우(3호)에는 그 여러 명의 토지등소유자일지라도 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다는 규제가 있다.

구체적으로 문제가 되는 사례들을 살펴보자. 갑이 재개발 구역 내 A토지와 B토지를 소유하고 있었는데 조합설립인가 이후 B토지를 을에게 매도한 경우 갑과 을을 합하여 조합원 입주권(분양권) 1개가 있다고 볼 것인지 갑과 을이 각자 단독 조합원 입주권(분양권)을 가진다고 보아야 하는지 문제가 되었다. 분양대상자를 토지등소유자로 규정하고 있고, 반드시 조합원의 수와 분양대상자의 수가 일치하는 것은 아니므로 명문의 규정이 없는 한 각자 단독 분양권을 가져야 한다는 하급심(광주고법)도 있다.

그러나 최근 대법원은 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다고 하면서 갑과 을이 합하여 1개의 분양권을 가진다고 판시하였다(2020두36724).

또 다른 사례는, 1세대인 갑과 을이 A토지와 B토지를 각자 소유하고 있었는데, 조합설립인가 이후 을이 자신이 소유한 B토지를 (같은 세대가 아닌) 병에게 매도한 경우에 갑과 병이 1인의 대표조합원을 정하여야 하는지(갑과 병이 합하여 1개의 분양권만 인정), 아니면 갑과 병이 각자 단독 조합원이 되는지(갑과 병에게 각자 별개의 1개의 분양권 인정) 여부가 문제되었다. 즉 도시정비법 제39조 제1항 제2호와 제3호가 중첩적으로 적용될 수 있는지가 쟁점이다.

1심은 도시정비법 제39조 제1항 제2호와 제3호가 중첩적용되어 갑과 병이 1인의 대표조합원을 정하여야 한다고 하였으나(갑과 병이 합하여 1개의 분양권), 2심은 1인의 토지등소유자와 1세대의 토지등소유자의 개념이 명확히 구별된다는 이유로 각자 단독으로 조합원이 된다고 하였다(갑과 병의 각자 분양권 인정).

그러나 최근 대법원은 위 제39조 제1항 제2호와 제3호가 중첩적용되어야 한다는 이유로 갑과 병이 1인의 대표조합원(갑과 병이 합하여 1개의 분양권)을 정하여야 한다고 판시하였다(22두56586).

재개발·재건축에 관련된 규정은 다양하고 복잡할 뿐만 아니라, 관련 규정의 해석에 관해서도 여러 법원이 상반되는 판결을 하는 경우도 상대적으로 많다. 정비구역 내 조합원 입주권을 매매하거나 투자를 할 때 위와 같은 여러 규제 조항을 제대로 확인하지 않을 경우 뜻하지 않게 현금청산을 당하여 막대한 손해를 입을 수 있다. 따라서 미리 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가 조력을 받은 분쟁 사전 예방이 무엇보다 중요하다./글 유재벌 법무법인 센트로 변호사