강남 첫 '최고 49층' 반포미도 재건축 첫 관문 넘었다…건설사 수주경쟁 예고

반포미도 아파트(1차) 입구 모습

서울 강남 고속터미널 근처 반포미도아파트(1차) 재건축 정비계획이 수립됐다. 전체 가구가 단일 평형(34평)으로 구성된 만큼 조합원 간 이해 차이가 발생해 재건축 추진이 틀어질 우려도 적은 상황이다. 현재 아파트 가치는 추정 시세 대비 97% 선에서 인정받게 됐다. 동일 평형 이상으로 신청할 때만 분담금을 내게 된다.

1987년 준공된 반포미도 1차는 지하철 고속터미널역, 가톨릭대 서울성모병원, 서울법원종합청사와 모두 인접한 핵심지다. 서초구 정비사업장 중 처음으로 '49층 계획'을 승인받았다. 현재 수립된 계획대로 재건축을 추진하면 반포동 일대 고급 단지 가운데 가장 높은 스카이라인을 갖춘 아파트 단지가 된다.


28일 정비업계에 따르면 서울시는 최근 반포미도 1차 재건축 정비계획안 수립 및 정비구역 지정을 결정·고시했다. 앞서 지난해 말 '제6차 도시계획위원회 심의'에서 승인한 내용을 주민 공람을 거쳐 확정한 것이다.

이번 정비계획 결정안에 따라 서초구 반포동 60-4번지 일대 8개 동(15층) 1260가구 노후 아파트 단지는 최고 49층 이하, 13개 동 1739가구(공공주택 208가구)로 재건축된다. 사업 부지 면적은 7만6527㎡다. 건폐율 50% 이하, 정비계획 용적률 250% 이하다. 법적 상한용적률은 299.99%까지 적용할 수 있다. 토지 기부채납(공원, 도로)만 진행, 기부채납 순 부담률은 6.9%다.

조합원 추정 비례율은 97.22%다. 비례율은 조합원 권리가액을 산정하는 지표로 쓰인다. 이에 따라 추정 분담금이 결정된다. 반포미도는 일반분양가는 약 6800만원, 공사비는 800만원 기준으로 책정됐다. 아파트와 상가 분양 총수입은 3조6847억 원, 공사비 9168억원을 포함한 총사업비는 1조1478억 원이 소요될 전망이다. 종전 자산총액은 2조6092억 원이다.
동일평형 이상 선택 시 추정 분담금 5600만~13억7000만원 부과평형 구성은 현재 전용 84㎡ 단일구성에서 60㎡ 이하 348가구, 60~85㎡ 이하 720가구, 85㎡ 초과 671가구 등으로 구성된다. 이 가운데 조합원 분양은 1222가구, 일반 분양은 309가구다. 공공주택은 208가구(59~99㎡)다. 평형별 조합원 추정 분양가(일반 분양)는 △59㎡ 16억6800만원(17억5500만원) △74㎡ 19억2200만원(20억2200만원) △84㎡ 20억9800만원(22억700만원) △99㎡ 23억7400만원(24억9900만원) △114㎡ 26억6000만원(27억9800만원) △130㎡ 29억4200만원(30억9700만원) △157㎡ 34억1200만원(35억9200만원)이다. 다만 관리처분계획 등 사업추진 과정에서 시장 상황과 감정평가, 조합원 분양신청 등에 따라 금액이 달라질 수 있다.


조합원 추정 분담금 범위는 5600만원에서 13억원 수준이다. 현재 84㎡ 아파트의 추정가격 21억원으로 여기에 추정 비례율(97.22%)을 적용한 권리가액은 20억4160만원으로 추산된다. 반포미도 조합원이 동일 평형(84㎡)을 분양받으면 5660만원의 추가 부담금이 발생한다. 분양 최대 면적인 157㎡를 분양받으면 13억7060만원을 부담해야 한다. 만약 조합원이 가장 작은 59㎡를 분양받으면 3억 7390만원을, 74㎡는 1억1980만원을 환급받을 수 있다. 다만 현재 계획상 해당 평형은 조합원 분양 물량이 없는 상태다.

반포 미도 재건축 사업이 정비계획을 수립하면서 건설사들의 수주 경쟁도 예상된다. 건설경기 불확실성이 커지는 상황에서 건설사들도 사업성이 좋은 지역에 쏠릴 수 있서다. 올해 2월 열린 주민설명회에서는 삼성물산·현대건설·GS건설·대우건설·DL이앤씨·포스코이앤씨 등 국내 '탑티어'(최상급) 건설사들이 모두 참석해 현장 발표를 진행했다.

반포미도 재건축준비위원회는 연내 재건축 조합설립까지 마친다는 목표다. 한 정비사업 관계자는 "반포미도는 올해 상반기 즈음 추진위를 설립하고, 연내 조합설립까지 세우는 것이 목표"라며 "입지 경쟁력과 사업성을 충분히 갖췄다는 평가"라고 말했다.

한편 반포미도는 남쪽으로 서리풀공원과 서울법원종합청사, 서쪽으로는 서울성모병원에 접해있다. 북쪽에는 지하철 고속터미널역(3·7·9호선)과 고속버스터미널(경부·영동선) 등이 가깝다. 서원초, 원촌중, 반포고 등 학교시설, 미도산과 서리풀공원, 몽마르뜨공원 등 녹지공간이 풍부하고, 성모병원과 국립중앙도서관, 백화점, 호텔 등 우수한 생활 인프라를 갖췄다.