시장 '기지개'…재건축·보금자리 주목하라

‘부동산 격변기’

2011년 부동산시장은 주택시장의 회복세가 점쳐지고 있다. 부동산 거래량이 늘고 급매물이 소진되는 등 부동산 가치 상승의 징후가 나타나고 있어서다.

향후 부동산시장의 흐름으로 볼 때 투자 포트폴리오 변화가 필요한 시점이라 2011년 부동산시장은 어느 때보다 손바뀜이 활발히 이뤄질 것으로 예상된다. 특히 정부의 한시적인 다주택자 및 비업무용 양도세 중과 완화가 연장돼 처분시기를 노리는 투자자들에게도 좋은 기회가 될 것으로 보인다.


두마리 토끼 잡기. 시중은행 부동산 팀장을 통해 격변기에 놓인 2011년 부동산 투자전략을 들어봤다.

박합수 국민은행 부동산팀장
1순위 재건축, 수익형부동산은 신중

전체적으로 주택시장은 급매물이 다소 소진되면서 침체기를 벗어나는 모양새다. 전국 아파트거래량은 2010년 5월부터 9월까지 월 3만건 수준이다가 10월 들어 4만1000건으로 비교적 안정적인 수준으로 회복했다.

심리적 회복으로 볼 수 있는 시점이다. 지금까지의 추이를 살펴보면 거래량과 가격선은 70% 정도 동행하고 있다.


2011년 부동산 투자에서 수익성과 안정성을 고려한다면 재건축 아파트가 가장 적합하다. 일반 아파트의 수익성은 다소 어렵다고 보여진다. 반면 가락시영이나 개포주공, 둔촌주공 등 강남권 저밀도 재건축 아파트의 수익성을 기대할 만하다.

뉴타운 등 재개발 구역은 대지지분가격이 상당히 올라와 있고 사업추진속도가 늦어 한계를 보일 것으로 예상된다. 다만 용산 한강로나 중구 등 도심재개발사업의 지분투자는 다소간의 수익성을 기대할만 하다. 도심회귀성향은 향후 10년간의 트렌드로 이어질 것으로 예상되기 때문이다.

최근 전세금 인상분을 월세로 전환하는 ‘반전세’란 용어가 등장했듯이 수익형 부동산이 각광받고 있다. 하지만 수익형 부동산이 분양이 잘 된다는 이유로 분양가가 높아지고 있음에 주의해야 한다. 수요자 입장에서 보면 수익성 5% 달성도 버거워 보인다.

대부분의 분양업자가 취·등록세와 중개수수료 등 거래비용을 제외하고 수익률을 제시하기 때문에 세후 수익률을 철저히 검토해야 손실을 피할 수 있다. 준조세 개념의 교통·환경 부담금과 국민연금·건강보험료 등의 납부금도 따져봐야 한다. 수익형 부동산이 때론 정기예금 수익률에도 미치지 못할 수도 있다.

상가 빌딩은 자산가들의 관심이 많은 분야다. 최근 5년 간의 동향을 보면 강남 기준으로 매매가가 2배 정도 상승했다. 다만 임대료가 2~4%에 머무르고 있어 수익성 면에서 떨어진다.

하락변수 중 지속적인 관심을 가져야 할 것은 앞으로 있을 금리인상이다. 2010년 7월과 11월을 합쳐 0.5%포인트 기준금리가 인상됐다. 2011년에도 금리는 인상가능성이 있다. 인플레이션 우려와 유동성 증가 등의 이유 때문이다. 하지만 경제성장 둔화 등이 예상돼 신중론이 있을 것이다.

만약 2010년처럼 0.5% 포인트 정도 인상돼 그 중 절반이 대출금리로 반영된다면, 시장에 심리적 충격은 있겠으나 감내할 만한 수준으로 판단된다. 대출금리는 항상 민감한 변수이므로 상황에 따라 영향력이 확대될 개연성이 크다.

안명숙 우리은행 부동산팀장
내집 마련과 갈아타기 찬스 잡아라

2011년 주택시장의 주류는 크게 네가지를 꼽을 수 있다. 첫째는 주택 매매가격의 상승세 반전, 둘째는 전세가격의 지속적인 상승, 셋째는 소형주택의 강세, 넷째는 주택 유형의 다변화다.

2011년은 무주택자에게 어느 때보다 두가지 기로에서 고민하는 시기가 될 전망이다. 하나는 비교적 저렴하게 나온 급매물을 서둘러 사는 것과 위례신도시 및 보금자리 지역 등의 인기지역 청약 중 하나를 선택하는 것이다.

하반기에는 위례신도시 및 우면, 세곡 등 보금자리 시범지구 본청약도 예정돼 있어 청약저축통장을 보유한 무주택자는 서울 알짜 지역을 저렴하게 마련할 수 있는 기회를 적극 활용할 필요가 있다. 다만 납입금액이 600만원 이하라면 수도권 인기지역 당첨확률이 극히 낮은 편이다. 가점을 따져보고 유리하다면 청약예금으로 전환하거나 청약보다 입지 좋은 단지의 저렴한 급매물을 서둘러 매입하는 것이 바람직하다.

평형을 늘려가거나 교육이나 직장 등의 이유로 다른 지역으로 이전을 고려한다면 역시 매수 타이밍을 고민해야 한다. 시장이 살아나면 외곽보다는 대기수요가 상대적으로 많은 강남이 먼저 상승하기 때문에 현재 고려하고 있는 자금보다 훨씬 더 많은 금액을 필요로 한다.

토지시장은 서울 및 수도권의 역세권 주거지역, 상업용 건물 신축 가능한 상업용지 및 3종 주거지역 등은 여전히 인기가 높을 것으로 보인다. 더욱이 내년에는 도시형생활주택 등 임대형 건축물 신축이 가능한 역세권 및 대학가, 도심의 2종 주거지역도 가격 상승세가 예상된다.

2012년 말까지 취득하는 수도권의 전원주택용 토지나 관리지역의 농지·임야의 경우 취득 시 언제 팔더라도 양도소득세가 중과되지 않기 때문에 투자자 입장에서 개발의 부담을 덜 수 있는 장점이 있어 적극적으로 투자에 나서는 것도 고려해 볼 만하다.

아파트 단지형 상가나 단독 상가투자는 입지나 수익률을 고려해 투자를 결정하는 것이 현명하다. 최근 아파트 단지형 상가는 미분양 등으로 분양가를 인하하는 사례가 많아 예상 가능한 임대수익률을 기준으로 6% 이상이면 투자를 긍정적으로 고려해 볼 수 있다.

이남수 신한은행 부동산팀장
강남권 저밀도 재건축 아파트 주목, 상가는 주의

주택시장에서 2011년 상승 1순위는 재건축이다. 기존 저층 재건축이 많지 않아 거래 가격이 강세를 보일 것이다. 저층 재건축 아파트가 유망하다. 고덕주공, 개포주공 등을 눈여겨볼 필요가 있다.

현재 건설사가 분양을 못하고 있지만 재건축 수주전 경쟁은 날로 높아지고 있다. 특히 무상지분율을 경쟁적으로 높이면서 조합원들의 추가부담금이 적어졌다. 즉 수익성이 높아졌다는 의미다.

변수는 속도다. 관리처분인가를 받고 시공사를 선정하기만 하면 사업진행은 일사천리다. 리스크도 거의 없어보인다. 반면 재개발은 사업지연의 가능성이 커 투자대상으로 전망은 밝지 않다.

분양시장은 여전히 위력을 발휘하고 있는 보금자리주택의 여파로 어려운 행보가 계속될 것으로 보인다. 전세시장은 내후년까지 초강세를 보일 전망이다.

58년 개띠생의 은퇴가 본격적으로 이뤄진다. 따라서 올해 대박을 친 오피스텔과 도시형 생활주택 등 수익형 소액 부동산 투자상품의 인기는 계속될 것으로 보인다. 하지만 고분양가 문제가 있다. 기존에 지어진 오피스텔에 비해 신규 오피스텔은 수익률이 떨어지기 때문에 주의할 필요가 있다. 트렌드 때문에 당분간 공급은 계속될 것이다.

상가시장은 재미가 좋지 않을 것으로 판단된다. 판교신도시의 노른자위에 해당하는 알파돔시티가 좌초위기에 있는 것이 상징적이다. 판교 주변부나 50% 미만의 분양률을 기록하고 있을 뿐이다. 동탄신도시 역시 통경매 상가가 나오고 있어 상가시장의 전망은 어두운 편이다.