"부동산대책 효과 제한적"…업계, 불만족

'국지적이고 제한적 효과를 발휘하는데 그칠 것.'

5·10대책에 대한 건설·부동산업계의 평가다. 지난해 12.7대책이 시장에 별다른 영향을 주지 못했던 것처럼 이번 대책도 침체된 부동산시장을 살리기에는 역부족이라는 게 업계의 판단이다.


업계는 그동안 DTI(총부채상환비율) 규제 완화를 통한 주택 구매자금 마련 지원과 취득세·양도소득세 등 거래세를 줄여 사고파는데 대한 메리트를 줘야 한다고 주장해왔다. 하지만 위험 수준에 이른 가계대출과 세수 감소를 우려한 정부의 반대로 DTI 완화는 무산됐다.

여기에 분양가상한제와 다주택자 양도세 중과 폐지, 재건축 초과이익 부담금 2년 부과중지 등 주요 쟁점의 국회 통과를 장담할 수 없는 만큼 원활한 주택거래를 도모하는 데에는 한계가 있을 것이란 반응이다.


◇투기지역 해제로 20만가구 담보대출 완화
부동산써브에 따르면 서울 강남3구(강남·서초·송파)가 투기지역에서 해제됨에 따라 담보대출 규제가 풀리는 6억원 초과 해당 지역 아파트는 전체 26만5457가구 가운데 76.59%인 20만3324가구로 조사됐다.


대출한도 확대뿐 아니라 양도세 가산세율 적용을 피할 수 있고 주택 기준과 자격만 충족하면 생애최초자금도 지원받을 수 있는 등 주택구입 자금 마련이 수월해짐에 따라 진입장벽이 낮아진 강남권 거래를 희망하는 중장기 투자자에겐 도움이 될 것이란 의견이다.

다만 실제 거래 활성화로 이어지기는 어렵다는 게 전문가들의 평가다. 함영진 부동산써브 부동산연구실은 "급매물에 대한 저가 매수세가 본격화되기엔 집값 상승에 대한 기대심리가 저조한데다 추격 매수세의 움직임이 미약해 가격조정을 멈추는 정도에 그칠 것으로 보인다"고 말했다.

◇전매제한 완화로 수도권 5만2000가구 수혜
분양권 전매제한 완화 혜택을 입을 것으로 예상되는 주택은 공공택지 85㎡ 이하 3만1814가구, 그린벨트(개발제한구역) 해제 보금자리주택지구 85㎡이하 2만170가구 등 총 5만1984가구에 달할 전망이다.

특히 보금자리지구의 경우 인근 시세대비 분양가가 30%이상 저렴해 '로또'로 불리고 있는 강남, 서초, 위례가 전매제한기간이 10년에서 8년으로 단축된다. 거주의무기간은 인근 시세대비 70% 미만에 공급됐기 때문에 5년이 그대로 유지된다.

분양가가 인근 시세의 70% 이상 수준으로 공급된 고양원흥, 하남미사 등 경기권 보금자리지구는 전매제한기간과 거주의무기간이 모두 단축된다.

하지만 시장 침체로 인근 시세가 계속 하락하고 있고 구매 심리가 회복되지 않아 거래에 긍정적인 영향을 미치기는 어려울 것이란 전망이다. 부동산114 김규정 리서치센터장은 "시장 침체와 구매력 하락으로 매수자는 줄어드는 상황에서 분양권 전매 제한이 완화되면 매물만 증가, 상황을 더 악화시킬 수 있다"고 말했다.


◇'양도세 비과세' 수도권 입주 2년차 13만가구
이번 대책에서 중복 보유 기간이 2년에서 3년으로 연장돼 종전주택의 양도로 발생하는 소득을 비과세받을 수 있는 절세기회가 확대됐다. 양도세 비과세 수혜를 입을 것으로 예상되는 수도권 입주 2년차 아파트는 총 13만1202가구로 분석됐다.

집값 하락에도 양도세 부담 때문에 집을 팔지 못한 집주인들에게 숨통을 터줬다는 점에서 의미가 있다는 평가다. 다만 미분양, 미입주, 공급과잉 등으로 가격조정이 가파른 수도권 외곽은 시장 회복이 더디고 구매 수요가 부족해 비과세 특례 기간연장의 의미가 퇴색될 것이란 분석이다.

◇DTI 완화·거래세 인하 제외로 효과 떨어져
이번 대책에서 건설·부동산업계가 가장 아쉬워하는 대목은 DTI 완화와 거래세 인하가 빠진 점이다. 정부가 DTI 완화와 거래세 인하는 위험수준으로 거론될 정도로 늘어나는 가계부채와 세수 부족 우려 때문에 선택하기는 어려운 카드였다고 하지만, 거래 활성화에 가장 결정적인 역할을 할 방안이었기 때문이다.

한국주택협회 김동수 정책실장은 "투기지역 해제, 전매제한 완화, 1주택 양도세 처분요건 완화, 생애최초주택구입자금 추가 지원 등은 거래에 숨통이 트일 것으로 기대한다"고 말했다.

그는 "다만 거래 활성화에 가장 큰 역할을 할 DTI 규제 폐지, 미분양주택 해소를 위한 양도세 감면, 유상거래에 대한 취득세 감면 재도입 등이 가계부채 문제와 지방세수 문제로 포함되지 않아 아쉽게 생각한다"고 덧붙였다.

건설·부동산업계는 19대 국회에서 다뤄질 분양가상한제와 다주택자 양도세 중과 폐지, 재건축 초과이익 부담금 2년 부과중지 등 주요 쟁점이 조속히 통과시켜줄 것을 요청했다.