[단독]한남더힐, 50억 투자해 1.2조 이익 "너무하네"

역대 국내 최고 분양가 책정으로 눈길을 끌고 있는 서울 용산구 한남동 '한남더힐' 아파트의 개발이익이 1조2000여억원(세전 기준)에 달하는 것으로 나타났다. 특히 이 아파트의 시행사는 50억원의 자본금으로 이같은 규모의 막대한 차익을 거둬들일 것으로 보여 분양전환 계약을 앞둔 입주민들의 반발을 사고 있다.

28일 시행사인 한스자람(PFV)과 부동산업계에 따르면 '한남더힐' 600가구를 모두 분양할 경우 총 분양가액은 약 2조2800여억원(평균 분양가 기준)에 달하는 것으로 추정된다. 한스자람이 제시한 '한남더힐'의 3.3㎡당 분양가는 최저 3000만원에서 최고 8300만원으로, 가구별(공급면적 87~332㎡)로는 8억~83억원 수준이다.


자본금 50억원으로 개발사업을 시작한 한스자람이 '한남더힐'에 투자한 금액은 땅값과 공사비를 포함해 1조원을 조금 웃돈다.

금융감독원 전자공시시스템에 공개된 2012년도 감사보고서에 따르면 토지가격 취득가액은 3816억원, 주택가격은 6013억원 등으로 취득원가가 1조177억원이다. 이중 시공사인 금호건설과 대우건설에 지급한 공사비는 총 4550억원. 땅값과 공사비만 따지면 순수투자비용은 8366억원인 셈이다.

한스자람은 이미 임대보증금으로 1조1423억원도 확보해놨다. 취득원가를 뛰어넘는 금액이다. 다만 마이어사모한남더힐부동산투자신탁1호 등 13개 금융기관 등에 연이자율 6~9%로 3370억원의 차입금이 있다. 이 때문에 외환은행 등의 보통예금 100억여원이 이자지급 용도로 사용이 제한돼 있다.


한스자람은 이미 토지가격만 두배 가까이 올라 3500억원 정도의 시세 평가액이 생겼다. 사업지인 한남동 60번지 일대 13만5602㎡의 장부가액은 3816억원인데, 2012년 기준 공시지가는 7392억원으로 3576억원(94%) 올랐다.

하지만 한스자람이 기대하는 수준은 이보다 3배가 넘는 1조2000억원대 이익이다. 입주민 대상으로 제시한 분양가격으로 600가구가 모두 분양될 경우 분양가액은 2조2800억원으로, 감사보고서상의 취득원가는 1조177억원인 점을 감안하면 한스자람이 기대 수익은 1조2600억원이 넘는다. 사업과정에서의 차입금 이자 등 금융비용을 감안하더라도 1조원 넘는 수익이 예상된다.

특히 이 개발이익의 92%(1조1500여억원)가 한스자람의 모기업인 엔앤피아이(옛 공간토건)와 이 회사의 최대주주 김상운씨의 몫이 될 것으로 보인다. 감사보고서에 따르면 한스자람의 주요주주는 △엔앤피아이 61% △김상운 31% △KDB생명보험 3% △대우증권 2.5% △동양종합금융증권 2.5%이다.

최대주주인 엔앤피아이의 주요주주는 △김상운 49% △김웅 10% △김언 10% △김우 10% △기타 21%이다. 결국 지분대로 개발이익을 나눌 경우 김상운씨가 차지하는 몫은 7600여억원(60.89%)에 달한다.

한남더힐 개발사업에 정통한 관계자는 "사업초기만 해도 3.3㎡당 1800만~1900만원이면 BEP(손익분기점)이라고 했다"며 "정확히 얼마 벌었는지 모르겠지만 대박을 터트린 게 맞다"고 말했다.

그는 이어 "재무제표에 리스임대주택 자산(6013억원)이 도급공사비(4550억원)보다 많은 것은 공사비 외에 내부 인테리어 등 별도로 발주한 공사비까지 포함했기 때문"이라고 설명했다.

한편 한스자람은 월세수입만 2011년 41억원, 2012년 49억원을 각각 거둬들였다. 하지만 감가상각비로 2011년 134억원과 2012년 167억원을, 이자비용으로 2011년 184억원과 2012년 256억원을 각각 떨어냈다. 결국 2011년 976억원 당기순손실을 냈고 지난해에도 839억원의 당기순손실을 기록했다.

한스자람의 모회사인 엔앤피아이는 2011년, 2012년 모두 매출액이 없었다. 지난해에는 24억원의 당기순손실을 기록했다. 한남더힐 입주민들이 분양가 협의를 위해 제시한 분양가 감정가는 3.3㎡당 2400만~2900만원 수준이다. 일부 입주민들은 같은 부동산을 놓고 감정평가사 사이에 최고 3배 가까이 감정가가 차이나는 것에 대해 이해하지 못하겠다는 입장이다.

한스자람 관계자는 "분양대책위에 위임한 320~330가구는 이미 협상이 끝나 2016년에 다시 분양전환 기회를 갖게 되고 나머지 270여가구가 12월 중순까지 개별적으로 분양전환 여부를 결정할 것"이라고 밝혔다.