"수익형 부동산, 수익률 높이려면 '강남' 벗어나라"

"100억원 하는 건물인데 보증금이 20억원, 월 임대수익이 5000만원입니다. 세전 수익률은 연 7.5%죠. 수익률이 연 10%(세전) 넘는 빌딩들도 있어요."

'수익형 부동산'에 대한 관심이 그 어느 때 보다 뜨겁다. 보유 자산에 따라 투자 대상은 빌딩, 상가, 오피스텔 순으로 달라진다. 지역으로 보면 서울 강남3구(강남·서초·송파)는 여전히 선호지역이다.


김일한 신한은행 자산관리(WM)그룹 투자자문부 부동산팀장은 "수익률만 보면 강남 이외 지역이 7~8%로 강남(4~5%)보다 높다. 하지만 앞으로 보유자산 가치 상승 가능성 측면에선 청담동, 압구정동, 테헤란로, 삼성동 일대가 오를 가능성이 높다"고 내다봤다. 그는 "특히 삼성동 현대자동차 개발 부지에 대한 기대감으로 가까운 상가나 빌딩 매입에 대한 수요가 더 많아지고 있다"고 덧붙였다.

신도시도 빠지지 않는다. 김연화 기업은행 WM사업부 부동산팀장은 "고정인구와 유동인구가 있는 하남 미사지구의 단지 내 상가와 역세권 주변 상가를 추천한다"며 "분양가가 싸진 않지만 역세권 중심으로 적정 수익이 기대된다"고 밝혔다.

하지만 수익형 부동산에 대한 수요가 커지면서 괜찮은 물건 고르기가 더 어려워졌다고 PB들은 입을 모은다. 예전에는 10건 중 1~2건이 괜찮은 매물이었다면 지금은 30건을 조사해도 한 두건 찾기가 어렵다는 것이다. 그만큼 수익형 부동산 상품별 이해와 리스크를 더 꼼꼼히 따져서 선택할 필요가 있다는 지적이다.

지역별 오피스텔 임대수익률. /자료=KB국민은행

PB들은 오피스텔의 경우 시세차익에 대한 기대는 버리고 월세 수익률을 따져야 한다고 조언했다. 강남도 신중할 필요가 있다는 지적이 나온다. 김 팀장(기업은행)은 "강남이라고 무조건 선호하는 것은 금물"이라며 "강남 신규 오피스텔의 경우 주변 사무실들이 판교 등으로 이동해 수요는 줄어드는 반면 공급 물량이 많아 추천하지 않는다"고 말했다.

세금도 변수다. 김 팀장(신한은행)은 "전업 주부인 배우자 명의로 오피스텔을 살 경우 임대사업자가 돼 건강보험료 등도 내야 한다"며 "수익률이 세후 3% 중반까지 떨어질 수 있다"고 지적했다. 그는 "경우에 따라서는 금리 3%대 채권이나 원금이 보장되는 금융 상품을 가입하는 게 효율적일 수 있다"고 덧붙였다.

최근 수익형 부동산으로 주목받고 있는 호텔 분양 상품에 대해서는 우려의 목소리가 나온다. 복수의 PB들은 "적게는 수천만원 투자로 초기 2년 연 10% 수익률 보장이라는 광고 문구가 눈길을 끌겠지만 주의해야 한다"고 말했다.

호텔 분양의 경우 오피스텔이나 상가 등과는 달리 계약자 개인이 운영하기 매우 어렵고 매각시에도 제값을 받을 수 있는지조차도 불투명하다는 단점도 있다는 지적이다. 시중은행 한 PB는 "호텔 분양은 숙박 등 공실률 등을 따져 수익을 배분하는데 수익성의 변동성이 크다"고 꼬집었다.

특히 초기 몇 년간 연 10%의 수익률을 보장한다는 말에 혹해선 안 된다고 조언했다. 수익을 보장한 기간만큼 분양가에 전가할 가능성도 있다는 지적이다. 한 PB는 "소액으로 선택할 수 있는 수익형 부동산이 많지 않지만 불확실성이 큰 호텔 분양보다는 프렌차이즈 임대를 주고 있는 지방의 소규모 상가를 사는 것이 더 유리할 수 있다"고 말했다.