새해부터 바뀌는 대출제도

머니가족 모임

#. 내년 중 주택 구입을 계획했던 나신상씨. 새해부터 대출 제도들이 상당수 바뀌는데다가, 금리마저 들썩여 주택담보대출을 받기 어렵지 않을지 벌써부터 걱정이다. 정부가 가계부채 관리에 고삐를 죄면서 내년 대출 관련 제도에도 변화가 생긴다. 미리 갚아나가는 대출 구조를 만들고 상환능력만큼만 대출 받을 수 있도록 한다는 게 방향인만큼 전체적으로 대출을 받기가 깐깐해진다.

<b>◇DSR 도입…마통 있으면 신규대출 어려워져</b>=빠르면 1월부터 대출을 받을 때 DSR(총체적원리금상환비율)이 활용된다. 1년간 갚아야 할 기타 부채의 원리금 상환액까지 반영한 액수를 소득으로 나눈 갚이다. 신용정보원이 차주의 ‘조회시점으로부터 1년간 갚아야 하는 모든 금융권(대부업체 제외) 원리금’ 정보가 지난 9일부터 제공되기 시작하면서 DSR 산출이 가능해졌다.


지금까지 대출 신청자의 상환능력을 평가하는 지표는 DTI(총부채상환비율)였다. DTI는 주택을 담보로 한 대출의 연 원리금 상환액과 나머지 대출의 연 이자 상환액만 따져 이 액수를 연소득으로 나눈 비율이 60%보다 낮으면 됐다. 하지만 DSR는 1년간 갚아야 할 기타 부채의 원리금 상환액까지 반영한 액수를 소득으로 나눠 구한다. 즉 캐피탈·카드 할부구매가 있거나 원리금 균등 상환으로 갚아 나가고 있는 기타 대출이 있다면 대출한도가 사실상 줄어든다. 마이너스통장을 갖고 있다면 실제 사용액수가 아닌 약정한도 기준으로 DSR가 산출돼 대출 가능액수가 급감할 수 있다.

금융기관들이 의무적으로 DSR을 반영해야 하는 것은 아니지만 대부분의 은행들이 60~80% 선의 자체 규정을 정할 것으로 보인다. 주요 은행 대부분은 아직 DSR 기준을 확정하지 않았다.

<b>◇잔금대출 바로 갚아나가야</b>=정부가 집단대출 규제 방안을 발표하면서 새해부턴 입주 시점에 받는 잔금대출도 1년 거치 후 바로 원금을 나눠 갚아야 한다. 통상 아파트를 분양 받으면 집값의 10%를 계약금으로 내고 6개월 뒤부터 입주시점까지 4~5회로 나눠 중도금대출을 받은 뒤 2∼3년 뒤 입주시점에는 중도금대출을 잔금대출로 전환해 최장 5년까지 이자만 내는 거치식이 가능했다. 하지만 올해 분양을 받는다면, 집단대출(중도금대출+잔금대출) 원금 상환 시점이 기존 2024~2025년에서 2019~2020년경으로 약 5년 앞당겨진다.


예컨대 분양가 5억원짜리 아파트를 구입하기 위해 LTV(주택담보대출비율) 70%를 적용받아 3억5000만원의 잔금대출을 받는 경우 최장 5년 거치까지 가능한 현재는 매월 87만5000원의 이자를 5년간 낸 뒤 6년째 첫달부터 원리금으로 약 160만원씩을 나눠 갚으면 됐다(연이율 3%, 30년 원리금 균등분할상환 가정).

하지만 내년부터는 입주시 잔금대출을 받는 첫 해만 거치가 가능해 매달 87만5000원의 이자를 낸 뒤 2년째부터 원리금 상환을 곧바로 시작해야 한다. 2년째부터 월 상환액 150만원을 감당해야 하는 것이다. 이에 따라 분양 받고 3~4년 뒤부터 원리금을 바로 갚은 자신이 없으면 청약에 신중해야 한다.

<b>◇이용 깐깐해지는 보금자리론·디딤돌대출</b>=대표적 고정금리 정책모기지인 보금자리론 이용 자격도 새해부터 까다로워진다. 올해까지는 이용자격에 소득 조건이 없었지만, 새해부터는 '부부합산 연소득 7000만원이라는 소득조건'이 신설된다.

디딤돌대출 DTI 기준 역시 내년부터 80%에서 60%로 축소된다. 이에 따라 연소득 5000만원인 대출자가 받을 수 있는 디딤돌 대출 최대 한도는 4000만원에서 3000만원으로 줄어든다. 또 지금까지는 주택을 보유해도 대출 후 3개월 내에 처분하면 디딤돌 대출을 받을 수 있었지만 다음달부터는 무주택 가구주만 디딤돌 대출이 가능하다.

아울러 보금자리론(9억원→6억원), 디딤돌대출(6억원→5억원) 등으로 살 수 있는 주택가격 상한선 역시 축소된다.