목 좋은 오피스텔·상가 '돈 된다'

아파트에 가려 투자대상에서 소외돼 왔던 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산이 다시 주목을 받고 있다. 그동안 오피스텔 등은 수익성이 아파트 등에 비해 크게 떨어지는 투자대상이었다. 역세권을 중심으로 한 일부 오피스텔만 상승세를 주도했기 때문에 별 주목을 받지 못했다.

하지만 아파트 투자에 대한 규제가 강화되면서 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산으로 투자자들이 눈길을 돌리면서 최근 들어 오피스텔이나 오피스의 경우 수요부족현상이 벌어지고 있다.


특히 오피스텔의 경우 공급이 줄어들어 적어도 1~2년 동안은 임대료가 상승세를 탈 전망이다. 게다가 최근 금리가 급등하면서 임대료가 대출이자부담의 완충작용을 할 수 있다는 장점도 부각되고 있다. 향후 금리가 더 상승해 대출이자 부담이 커지더라도 경기가 회복할 시점에서는 금리상승분만큼을 임대료로 전가시킬 수도 있다.

그러나 상가ㆍ 오피스텔ㆍ오피스와 같은 수익형 부동산은 경기와 밀접한 연관이 있는만큼 경기부침이 심하다는 점을 고려해야 한다는 지적이다.

◆오피스텔ㆍ오피스, 다시 '주목'


전매 제한, 총부채상환비율(DTI) 등 각종 규제가 아파트에 집중되면서 투자자들이 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔로 눈길을 돌리고 있다.

오피스텔이나 오피스 투자가 다시 주목을 받고 있는 이유는 최근 입주 물량이 크게 줄어들었기 때문이다. 지난 2003년 2만2432실에서 2004년에는 4만4297실까지 급등한 오피스 입주물량은 2005년 2만3251실로 감소한 이후 지속적으로 줄어들다가 2007년 8월 3805실로 크게 떨어졌다. 또 역세권 지역의 오피스텔 임대수익률은 보통 연 5~8%대라서 은행의 예금수익률과 맞먹는 점도 매력이다.

다만 수익형 부동산은 지역별 편차가 상당하기 때문에 구입시 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 위치가 조금만 안좋아도 값이 전혀 오르지 않는 일이 빈번하고 같은 지역이라도 길 하나를 사이에 두고 가격차이가 벌어지는 경우도 있다. 따라서 서울 강남권이나 용산, 마포, 분당 등 오피스텔 투자의 '핵심지역'에서 투자처를 찾는 것이 좋다.

또 오피스텔 단독입지보다는 주상복합 아파트와 함께 자연스러운 주거단지를 형성하는 곳이 좀 더 안정적인 수익처가 될 수 있다.

오피스텔의 경우 세금문제에서도 유리한 점이 있다.
오피스텔은 90% 이상이 실제 주거용으로 사용되고 있지만 법적으로는 명백하게 상업용 건물, 즉 업무용이다. 세무상 업무용으로 구분된다면 1가구 다주택 카운트에서 벗어날 수 있다.

반면 다른 주택을 소유하고 있을 때 오피스텔이 주거용으로 판정이 되면 1가구 다주택에 따른 양도소득세 중과에 해당되고 청약조건에서도 불리해진다.

보통 주거용인지 업무용인지 결정을 내리는 것은 세무당국의 실사를 통해 이뤄진다. 또는 주민등록 이전여부에 따라 판단을 하기도 한다. 해당 오피스텔에 주민등록 이전 기록이 있다면 주거용으로 본다는 것이다.

국민은행 PB영업추진부의 원종훈 세무사는 "관심지역이나 물건에 대해서는 일선 세무서에서 조사를 나가는 경우가 많다"며 "최근에는 행정력을 높이기 위해 오피스텔 실사를 위한 인원을 대폭 충원하고 있다"고 설명했다.

원 세무사는 또 "오피스텔은 실제 사용형태에 따라 주거용 또는 업무용으로 구분되는 양면성을 갖고 있다"며 "소유주에게 유리한 용도로 오피스텔을 운용하는 것이 중요하다"고 말했다.

아울러 향후 자신이 보유하고 있는 건물을 팔 때가 되면 오피스텔을 가장 먼저 매각하는 것이 좋다고 조언했다.

원 세무사는 "값이 크게 오른 일부 오피스텔을 제외하고는 대부분의 오피스텔이 양도차익이 크지 않다"며 "양도차익이 적은 오피스텔을 가장 먼저 매각하는 것이 순서"라고 강조했다. 소유하고 있는 주택수를 줄여갈 때 양도차익이 적은 것부터 매각하는 것이 양도소득세를 조금이라도 아낄 수 있다는 설명이다. 양도차익이 큰 다른 집을 먼저 팔면 1가구 다주택의 중과를 피해갈 수 없기 때문이다.

삼성증권도 '2008년 부동산 시장 전망 보고서'에서 지난해 초 인천 송도 '더 프라우'의 청약 광풍으로 대표됐던 오피스텔 시장의 강세가 이어질 것이라고 전망했다.

도심 내 소형 아파트 공급이 감소하는 상황에서 오피스텔이 소형아파트 대체제 역할을 할 수 있다는 것 이다. 이 때문에 오피스텔의 공급도 다시 증가할 수 있을 것으로 예측했다.

삼성증권은 오피스 시장이 용산, 판교, 상암, 송도 등지에서 랜드마크 오피스 빌딩이 등장하기 시작하는 2010년까지 활황이 계속될 것으로 보고 있다. 또 향후 2~3년간은 도심과 강남, 여의도, 도심 외곽의 오피스 공급부족으로 오피스 가격 상승은 불가피할 것이라고 내다보고 있다.

◆"단지 내 상가가 유망"

서울 및 수도권 지역은 인천경제자유구역내 신도시와 판교신도시 등 대규모 도시개발사업이 진행되는 지역의 상가가 유망 투자처로 떠오르고 있다.

지방의 경우에는 대규모 택지개발 및 아파트 단지내 상가나 중심상업지역의 근린상가 중심으로 투자하는 것이 좋다. 근린상가는 분양상가에 비해 비교적 안정적일 뿐만 아니라 보통 연 4~7% 정도의 수익률을 보이고 있어 노후대비용으로도 적합하기 때문이다.

실제 최근들어 이러한 점을 고려해 노후대비용으로 근린상가 투자를 선호하는 투자자들이 상당수 있다. 근린상가의 투자자금은 10억~30억원 정도를 고려해야 한다.

하지만 상가시장은 내수경기가 회복되고 소비가 진작되지 않으면 투자대상 발굴에 어려움을 겪을 수 있다. 즉 이른바 '장사가 되는' 상가를 찾기가 쉽지 않은 것이 현실이다.

일정면적 이상의 건축물과 토지를 개발해 분양할 경우 적용되는 부동산개발업 등록제 실시가 일시적으로 공급량을 감소시킬 수도 있다. 이렇게 공급이 감소돼 상가 가격이 상승할 여지도 있다.

그러나 등록제 실시 후에 상가분양가격이 적정하게 조정될 것으로 보인다. 이에 따라 고분양가로 왜곡된 현재 상가시장도 정상화될 가능성이 높다. 아울러 주거, 업무, 레저 등이 한 곳에서 충족되는 복합상업시설 혹은 복합단지로 상가 개발이 다양화하고 있는 것도 주목할 필요가 있다. 소비자들의 소비 행태가 변화함에 따라 이들 상업시설이 주변지역의 중심 역할을 할 것이기 때문이다.