[토요부동산]신도시에서 '노다지' 캐기

신도시를 비롯한 공공택지에서 '노다지'를 캘 수 있는 기회가 온다. 공공택지 땅값 인하를 통해 공공아파트 분양가를 최대 35% 가량 내리기로 한 새 정부의 방침 때문이다.

국토해양부가 추진하고 있는 분양가 인하 계획은 우선 공공택지비 산정기준 개선과 사업자간 경쟁 도입을 통해 택지비를 20% 낮춘다는 것이다. 이 경우 통상 분양가 산정시 택지비와 건축비 비율이 50대 50 정도인 점을 감안할 때 전체적으로 10% 정도 공급가격이 낮아진다는 게 국토부의 설명이다.


여기에 이미 분양가상한제를 통해 15~25% 가량 낮아진 분양가 수준을 포함하면 공급가격 자체가 주변 시세의 최대 35%까지 인하되는 효과가 있다. 예컨대 인근아파트 시세가 3.3㎡당 1200만원인 공공택지 내 신규아파트의 경우 3.3㎡당 780만원에 분양이 가능하다는 얘기다.

최장 10년(전용 85㎡ 이하)까지 전매제한에 묶이지만, 분양가 자체가 싼 만큼 중도금 대출 등에 따른 이자비용을 물더라도 손해볼 걱정을 하지 않아도 돼서다. 다만 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트는 상황이 다소 다르다. 분양가상한제 아파트 가운데 중대형은 채권입찰제를 적용해서다.

채권입찰제 적용 아파트는 분양가와 채권금액을 합해 주변 시세의 80% 선에 공급된다. 때문에 계약자는 분양가 외에 별도로 정해진 채권액을 써내야 한다.


이와 함께 연간 5만 가구씩 공급키로 한 신혼부부용 아파트를 비롯해 지분형 아파트 등도 실행 여부 등이 숙제로 남았지만, 신규 수요자들에게는 눈에 띄는 정책임에는 틀림없다.

◇투자전략 어떻게 짜야 하나=시세차익에 대한 기대감을 감안하면 청약저축통장 가입자들에겐 더할 나위없는 기회가 주어지게 됐다. 특히 청약가점제가 시행되고 있다는 점에서 장기 무주택자들에게는 희소식이다.

그렇다고 서둘 필요는 없다. 인근 시세의 65% 선에 분양받을 수 있는 새 아파트는 적어도 2010년 이후 공급되기 때문이다.

수도권에선 동탄1신도시나 송파신도시 등이 대상 사업지일 수 있다. 다만 이들 신도시도 이미 사업시행자가 결정됐다는 점에서 최고 35%까지 싼 가격의 아파트가 공급될 지는 미지수다.

결혼한 지 5년 이내 신혼부부의 경우 빠르면 올 연말 시범사업을 통해 선보일 신혼부부용 아파트를 공략하는 게 방법이다. 더구나 결혼 3년차 이내로 무주택인 경우 1순위로 청약할 수 있는 기회가 주어진다. 물론 청약통장 소유는 기본이다.

이때 주의할 것은 첫 아이를 무조건 출산해야 청약 기회가 생긴다. 또 청약할 수 있는 대상은 소득 3~4분위를 기준으로 할 공산이 크다.

공급 물량 5만가구 가운데 3만가구 이상은 임대아파트로 공급하고 나머지 2만가구 이하는 분양아파트로 선보일 예정이다. 공급조건은 아직 확정되지 않았다. 대선 당시 공약에서는 65㎡(19.6평) 이하 주택을 대상으로 하는 임대주택의 경우 지역에 따라 1000만~1500만원의 보증금에 월 20만~30만원의 임대료를 받도록 했다.

80㎡(24평) 이하 신축주택을 공급하는 분양주택은 역시 지역에 따라 3000만~5000만원의 입주금을 내고 1억200만~1억4040만원(월 상환액 40만~55만원)을 융자해 준다는 계획을 세운 바 있다.

◇집있거나 청약가점 낮으면 어떻게=그렇다면 이미 1채 이상의 주택이 있거나 청약가점 자체가 낮은 수요자들은 어떻게 대처를 해야 할까.

결혼 5년차 이상이거나 유주택자 등 가점이 낮고 새로운 분양가 인하 혜택을 받지 못하는 수요자들의 경우 사실상 유망 아파트에 당첨될 가능성이 더욱 낮아질 수밖에 없다.

분양가상한제 시행으로 민간 건설사들의 공급 물량이 크게 줄어들 것으로 보이는 데다, 기존 특별공급분과 신혼부부용 주택 등까지 포함하면 상대적으로 청약 기회 자체가 줄게 돼 경쟁률은 그만큼 더 치열해질 공산이 크다.

따라서 이들의 경우 일단 유망 청약 단지에 대해선 서둘러 적극적으로 나서는 게 낫다. 최근 시장이 침체되면서 청약률 하락과 함께 청약가점제 시행 이후 단지별, 면적별로 가점 편차가 큰 경우가 많아 적극적으로 노릴 경우 가점이 낮아도 당첨될 가능성이 있어서다.

청약통장 사용이 필요없는 미분양 아파트에 눈을 돌리는 것도 방법이다. 요즘처럼 미분양이 넘치는 시기에는 분명 '흙 속의 진주'는 있기 마련이다. 말 그대로 역발상 투자를 하는 것이다.

기존 아파트 가운데 저가 급매물을 노려보는 것도 좋다. 특히 과표 적용률이 90%로 높아져 부담이 더 커진 종합부동산세를 피하기 위해 6월1일 과세기준일을 앞두고 매물이 나올 가능성도 있다.

다만 종부세 완화 계획이 있는 만큼, 예상보다 급매물이 적을 수도 있다는 점에서 좋은 입지에 적당한 가격의 매물이 나오면 서둘러 잡는 방안도 가져봐야 한다.