"중국 부동산, 투자할 만한가"

필자가 한국 및 대만에서 공부를 한 뒤 중국 대륙에 처음 발을 들여놓은 것은 1994년부터였다. 그 당시 근무하던 은행의 상하이지점을 설립하기 위하여 상해에 도착하여 중국인들과 대화를 나누며 놀랐던 사실이 두가지였다. 첫째는 대학 졸업 후 약 2년간 대학에서 정해주는 직장에 의무적으로 근무를 해야 한다는 것이었고 둘째는 아파트 등 주거용 주택을 정부에서 배분하는 것이었다.

그 당시 중국에 거주하는 외국인들은 국가에서 정해준 외국인이 거주할 수 있는 아파트 또는 빌라에서만 살 수 있었다. 따라서 외국인 거주 허가를 가진 아파트나 빌라는 매매 가격 뿐만 아니라 렌트비도 현재의 2배가 넘을 정도로 비쌌다(외국인 거주가능 99㎡ 수준 아파트 임대료가 300만~400만원 정도였다).


그 후 외국인 거주지역이 해제되면서 외국인 거주허가를 가졌던 아파트는 가격이 폭락하였다. 아시아 금융위기가 한참이던 1998년 및 1999년에 베이징 및 상하이 그리고 선전 등 주요 도시의 아파트 가격 역시 크게 하락하며 외국인이 거주할 만한 좋은 환경을 가진 아파트 132㎡형은 1억원이 안되었다.

그 후 중국에서 본격적으로 부동산 붐이 일기 시작한 시기는 2002년부터인 것으로 기억된다. 외국인이 주택 구입이 가능해지고 중국 경제가 급속한 발전을 보이자 해외 화교와 홍콩, 대만인들이 고급아파트를 사들이면서 가격이 상승하기 시작했다. 이에 따라 2003년도에는 상하이의 고급 아파트의 분양가가 3.3㎡당 약 100만원에서 150만원(132㎡형 아파트 약 1억5000만원에서 2억원) 정도에 달했다.

2003년에서 2004년도에는 상하이지역에 부동산 붐이 일면서 가격이 두배 상승했고 이에 중국 정부는 상하이지역에 여러 가지의 부동산 정책을 내놓으면서 2005년 하반기부터 상하이의 아파트 가격이 진정되었다. 즉 2004년 부터 아파트 건설사업에 대한 은행의 대출을 규제하면서 신규 고급(대형)아파트의 공급이 급속도로 줄어든 것이다.


이러한 정책의 효과는 2년이 지나면서 나타나기 시작하여 2005년부터 진정되었던 상하이의 아파트 가격은 2007년 상반기에 급등하여 다시 2배 가량 상승하였다.

최근 상하이의 고급지역 아파트는 ㎡당 400만원에서 800만원정도이니 2003년 초에 비교하면 적게는 2배 많게는 5배가 오른 셈이다. 실례로 아파트브랜드 및 위치에 따라 차이가 있겠지만 우리의 강남지역같은 고급거주지역의 약 132㎡ 아파트는 약 6억~10억원정도 수준이다.

이에 대해 일부는 중국인의 평균임금대비 주택가격이 매우 고평가 되어있다고 얘기하고 있다. 즉 근로자의 최저임금이 월 10만원 정도이고 대졸 초임이 월 40만원에서 50만원 정도인데 상하이의 일반 아파트(66㎡)가 1억원 가까이 하는 것은 비싸다는 주장이다.

그런데 여기서 우리가 한가지 알아야 할 중국만의 특징이 하나 있다. 중국에 진출한 외국기업이 지난 몇년간 폭발적으로 증가하였고 중국 경제가 매년 10% 이상의 고성장을 유지하면서 대도시 고급인력의 급여수준 및 중산층 소득수준이 우리나라 이상이라는 점이다.

일례로 2007년도 상장회사 연감자료에 의하면 평균연봉이 상위인 중신증권 직원의 평균 연봉이 6300만원이었고 민셩(Minsheng)은행의 평균연봉은 5200만원이었다(환율 1위안=150원 적용). 금융 뿐만 아니라 IT 및 건설업에서 이러한 거액급여자가 급증하고 있는 점을 고려할때 단지 전체 중국인의 평균 소득을 놓고 중국 아파트가격이 높다고 얘기하는 것은 무리가 있다.

앞에서 언급했지만 상하이 주요 중심지역의 고급아파트 공급이 몇년동안 대폭 감소하였다. 특히 금년에는 중국 정부의 은행에 대한 대출규제 및 긴축정책으로 상하이를 비롯한 주요 대도시의 아파트 가격이 조정될 것으로 예상된다.

그러나 베이징올림픽이 실패를 하지 않고 중국경제가 현재와 같은 기조만 유지한다면 내년 이후 주요 대도시의 지은지 몇년 안되는 신규 고급아파트 가격은 다시 급등할 것으로 전망된다.