속타는 부동산투자자…실수요시장으로 재편

- 투자 중심였던 주택시장, 패러다임 변화 예고
- 재개발·재건축 위축…위장전입등 부작용 우려
- 지방 경기 활성화 대책과 배치…정책 엇박자

정부의 9.1 세제개편에 따라 앞으로 주택시장이 실수요 위주의 시장으로 재편될 것으로 보인다. 그만큼 그동안 투자가 중심이었던 주택시장의 패러다임이 바뀔 전망이다.


이 같은 변화의 가장 큰 요인은 추가된 '실거주 요건'을 들 수 있다. 즉 거주 요건 강화에 따라 단순히 시세차익을 거둘 목적으로 시장에 접근하거나, 특히 원정 투자는 매우 어려워지게 됐다.

레버리지 효과를 극대화하기 위해 단순히 전세를 놓고 종전 규정에 따라 양도소득세 비과세에 해당하는 보유 기간이 경과되면 되팔아 차익을 남기는 식의 주택 투자는 힘들어진 것이다.

대표적인 것이 재개발이나 재건축이다. 실제 실거주 자체가 어려운 낡은 저층 아파트나 노후된 재개발구역의 다세대주택 등은 거주 요건 강화나 추가에 따라 상대적으로 불이익을 피할 수가 없다.


이런 이유로 거주 요건을 채우기 위해 주소를 몰래 옮겨놓는 위장전입이 만연할 가능성도 있다. 현재도 서울 강남권 등 일부 재건축아파트에선 위장전입이 성행하고 있다는 게 부동산업계의 전언이다. 다만 정부의 집중 단속을 감안하면 섣부른 위장전입은 위험하다고 전문가들은 조언하고 있다.

물론 서울이나 과천, 수도권 5개 신도시처럼 현재도 거주(2년) 요건을 충족해야 하는 경우는 상황이 다소 다를 수 있다.

수도권 중에서도 이들 지역에 포함되지 않았던 곳들도 후폭풍이 예상된다. 경기 용인이나 화성 동탄신도시와 수원, 성남 구시가지, 광명, 파주신도시, 인천 송도·청라지구 등이 대표적이다. 이들 지역은 그동안 3년 만 보유하면 비과세를 받을 수 있다는 점에서 외지 투자자들이 많았던 곳이다.

여기에 분양을 앞둔 광교신도시, 김포 한강신도시 등도 마찬가지다. 이들 지역은 국토해양부의 8.21대책에 따라 전매제한 기간이 종전 7~10년에서 5~7년 내지 3~5년으로 대폭 줄어들었다.

때문에 투자자 입장에선 이번 거주 요건 추가 방침은 결코 달갑지 않은 조치다. 그만큼 전매차익을 남기려는 투자 수요의 접근이 상당부분 차단될 가능성이 높다.

반면 실거주를 염두에 둔 청약대기자들로선 어느 정도 과당경쟁을 피할 수 있는 호재를 만난 셈이다. 그렇더라도 현재의 고금리 추세를 감안할 때 가격 상승이 이어지지 않는다면 대출로 이들 지역 분양단지를 매입하는 것은 신중해야 한다. 이런 측면에서 "수도권 분양시장마저 다 죽을 수 있다"는 불안감이 단순 엄포만은 아니라는 의견이다.

지방(비수도권)은 더 심각하다. 지방의 경우 수요 기반 위축으로 이미 상당기간 심각한 침체를 맞아온 상태로, 그나마 간간히 이어지는 수도권 원정 투자에 기대왔다. 하지만 이번 조치로 외지인들의 투자마저 끊길 공산이 커졌다.

이 때문에 정부의 이번 세제개편이 지방 주택시장 활성화 대책과 배치되는 게 아니냐는 지적이다. 또 이런 이유로 추가적인 활성화 대책을 기다려온 지방 거주자들의 정책 불신과 함께 심한 반발도 예상된다.

부동산써브 함영진 부동산연구실장은 "지방에 대한 거주 요건 추가 조치는 정부의 대표적인 '엇박자' 정책이 될 것"이라며 "그만큼 지방 주택시장은 더욱 나락에 빠질 수밖에 없을 것"이라고 내다봤다.