용산역세권 등 대형개발사업 중단위기

서울 용산역세권과 여의도 파크원 프로젝트, 부산 해운대관광리조트 등 대규모 부동산개발 사업들이 중단위기에 처했다. 정부가 세법을 개정, 프로젝트 금융투자회사(PFV : Project Financing Vehicle)에 보장하던 세제 혜택을 없애기로 했기 때문이다.

이에 따라 용산역세권 개발사업의 경우 법인세와 취·등록세 등 1조원에 달하는 제세 감면 혜택이 없어지는 등 모든 대형 부동산개발 프로젝트의 수익률이 급감하거나 상황에 따라선 손실마저 불가피해 질 것으로 보인다.


9일 정부와 부동산개발업계에 따르면 기획재정부는 지난 2일 입법예고한 세법 개정안에서 지급배당 소득공제 적용 명목회사 대상에서 PFV를 제외하고 최근 설립해 운영 중인 모든 PFV까지 이를 적용키로 했다.

↑ 용산 역세권 개발 조감도

PFV의 경우 설립근거가 불명확한데다 특례조항에 해당하고 관리감독이 불가능해 선의의 피해자가 발생할 수 있기 때문이란 게 재정부의 지적이다.

재정부 관계자는 "국세청에 PFV라고 신고한 회사가 극히 일부에 불과하고 대부분 결손 상태인데다 관리감독도 되지 않고 있다"고 전제한 뒤 "부동산개발사업이 자기자본대비 과다한 채무를 끌어들여 하는 사업이란 점에서 관리감독이 안될 경우 선의의 피해자가 발생할 수 있다"고 법률 개정 배경을 설명했다.


그는 이어 "현재 운영중인 PFV들도 똑같이 세제 혜택이 없어진다"고 덧붙였다. 이에 대해 부동산개발업계는 개발사업의 현실을 모르는 근시안적인 정책으로, 사실상 사업을 포기하라는 것이나 다름없다며 반발하고 있다.

관련 업체 한 관계자는 "대규모 부동산개발은 사업기간만 5~10년 이상 소요되는 장기사업인데다 사업 초기에는 공사비 투입만 이뤄질 뿐, 분양이나 운영 수익을 기대하기 어려운 만큼 결손이 발생할 수밖에 없다"고 말했다.

업계가 가장 우려하는 점은 수익률 급감이다. 법인세를 비롯해 각종 세제를 감면받는 조건에서 수익률을 결정하고 주주나 출자자에 배당을 하는 현실을 감안할 때, 만약 세제 혜택이 없어지면 그만큼 수익성이 떨어져 수익률 자체를 원점에서 재검토해야 한다.

세제 혜택 범위는 △토지 취·등록세 50% 감면 △법인 설립 등기 등록세 50% 감면 △ 사업 이익의 90% 이상 배당시 법인세 면제 △수도권내 법인 설립시 등록세 3배 중과 배제 등 크게 4가지다.

즉 그동안 이중과세 범위에서 풀어줬던 법인세를 부과할 경우 조세특례제한법이나 지방세법(취·등록세 부과 기준)까지 연결, 관련 세제 혜택이 대부분 없어지게 된다.

실제 총 사업비가 28조원에 달하는 용산역세권 개발사업의 경우 땅값(8조원)을 감안한 취·등록세 감면 금액만 1840억원에 달하고 면제되는 법인세(완공 후 이익의 27% 부과)는 이익률을 보수적으로 8%만 잡아도 최소 6000억원이 넘는다.

여기에 법인 설립에 따른 등록세 50% 감면과 수도권내 법인 설립에 따른 등록세 3배 중과 배제까지 감안하면 총 1조원에 이르는 세제 혜택이 없어져 수익성에 치명적인 타격을 받게 된다는 게 관련업계의 추정이다.

한 세무사는 "출자자들이 세금을 내지 않는 조건으로 배당을 결정했는데 세금을 내야 한다면 그만큼 수익률이 낮아질 수밖에 없다"며 "이번 법인세법 개정안이 원안대로 시행된다면 상당수 개발사업이 중단위기까지 이어질 수 있는 민감한 사안"이라고 지적했다.

회계법인 관계자도 "조세지원 자체가 지난 2004년 부동산경기 활성화를 위해 시행했던 것인 만큼 일정기간 동안만 유지하는 것은 맞지만, 기존 PFV들까지 적용할 경우 파장이 너무 심각하다"고 우려했다. 또 "현재 운영중인 PFV들은 기존 조세지원을 유지하고 개정안 시행이후 사업들에 대해서만 해당되도록 부칙을 조정해야 한다"고 덧붙였다.

이와 관련, 재정부 관계자는 "관련 주무관청이 없다보니 개별 사업에 대해 어느 정도 영향이 있는지 등의 사전 파악조차 못한 게 사실"이라며 "입법예고 기간동안 관련 의견수렴을 충분히 수렴하겠다"고 말했다.

현재 PFV로 추진 중인 대규모 부동산개발사업은 용산역세권 개발사업, 판교 알파돔 개발사업, 여의도 파크원 등 모두 44개에 달하는 것으로 추산된다. 여기에 민자사업과 BTL(임대형 민자사업) 등도 PFV를 활용하고 있다.