오피스 가격 하락세로 돌아서

미국발 금융위기로 국내 오피스 가격이 하락세로 돌아섰다.

탄탄한 수요를 바탕으로 가격 상승세를 이어가던 국내 오피스였지만 최근 매각이 완료된 극동빌딩과 매각이 불발된 미래에셋생명 마포사옥은 희망 매각가격보다 희망 매입가격이 낮았던 것으로 확인됐다.


이 두 오피스의 가격 하락은 매물 증가에 따른 공급 충격보다 금융위기에 따른 수요 위축이 원인이어서 오피스 시장이 본격적인 가격 하락국면으로 접어든 것으로 분석되고 있다.

◇극동빌딩 가격 하락 신호탄

7일 부동산업계에 따르면 (주)맥쿼리센트럴오피스기업구조조정부동산투자회사(이하 맥쿼리센트럴)는 최근 회사 청산에 맞춰 극동빌딩 매각작업을 벌였다.


매각입찰에는 복수의 투자자가 참여했지만 1순위 우선협상대상자가 자금조달 어려움을 이유로 인수를 포기함에 따라 2순위였던 국민연금에 극동빌딩을 매각했다. 매각대금은 3250억원이다.

당초 맥쿼리센트럴은 극동빌딩이 도심 중심상업지역에 위치해있는데다 추가 가격 상승세를 기대하며 내심 매각대금으로 3880억~4000억원대를 예상했다. 그러나 미국발 금융위기로 외국계 자본의 참여가 무산된 데다 국내 투자자들도 자금 조달이 여의치 않을 것이란 판단, 3250억원에 매각한 것으로 전해졌다.

이와 함께 지난달과 이달에 걸쳐 매각작업을 추진한 미래에셋생명 마포사옥도 오피스 가격 하락세에서 벗어날 수 없었다.

미래에셋생명 마포사옥 매각 입찰에는 국내 투자자 2곳이 참여했지만 희망 매각가격과 매입가격 차이가 크게 벌어져 매각이 무산됐다. 미래에셋생명은 매각대금으로 1400억원대를 원했지만 투자자들은 1100억원대를 제시했던 것으로 알려졌다.

이에 따라 미래에셋생명은 매각을 철회하고 시장이 호전될 때까지 기다릴 계획인 것으로 전해졌다.

◇가격 하락 장기화 가능성 높아
부동산업계는 맥쿼리센트럴의 극동빌딩 매각 가격에 적잖이 충격을 받았다는 후문이다.

한 신탁사 관계자는 "극동빌딩의 매각이 결정된 뒤 부동산업계는 저가 매각 이유에 대해 의아해하는 분위기였다"며 "결국 미국발 금융위기에 따른 투자자들의 보수적인 접근이 오피스 가격 하락세를 이끌기 시작했다는 결론을 내렸다"고 말했다.

부동산업계는 극동빌딩과 미래에셋생명 마포사옥 사례뿐만 아니라 미국발 금융위기에 따른 부동산시장의 보수적인 투자 분위기를 감안하면 당분간 오피스 가격 하락세는 지속될 것으로 전망했다.

실제로 최근 리츠 청산이나 급전을 필요로 한 일부 오피스가 매물로 나왔다가 투자자 급감과 매각금액 급락 등의 이유로 매물을 회수한 것으로 알려졌다.

또 일부 오피스의 경우 자기자본만으로 매입하기보다 전체 매입대금의 40% 가량을 오피스를 담보로 대출을 받는데, 최근 금리가 9%대를 넘어서면서 오피스 수익률을 초과함에 따라 투자 메리트가 반감되고 있다.

일각에서는 서울 도심과 강남의 경우 공실률이 감소하고 있고 임대료도 꾸준히 상승하고 있어 상승세가 잠깐 주춤한 것으로 치부하기도 하지만, 미국발 금융위기가 진정될 때까지는 가격 하락세가 유지될 것이란 분석이 우위를 점하고 있다.

한 투자자문사 관계자는 "이제 자기자본만으로 오피스를 매입할 수 있는 투자자는 국민연금 등으로 한정돼 있다"며 "이들 투자자마저 보수적으로 투자한다면 오피스 시장의 가격 하락세는 장기화될 가능성이 높다"고 말했다.

다른 투자자문사 관계자는 "금리 상승으로 대출을 받아 오피스를 매입하는 투자자가 급감할 수밖에 없고, 급전이 필요한 일부 투자자가 오피스를 낮은 가격에 팔 경우 가격 하락세를 부추길 수 있다"고 지적했다.