시공사 자금회전 숨통…이익배분엔 난항

빠르면 이달 안으로 재건축 일반공급분 아파트의 후분양제가 폐지된다.

재건축 아파트의 일반분양 물량은 조합원분 물량과 동시에 분양할 수 있어 재건축 재개발 규제 정책이 쏟아졌던 2003년 7월 이전으로 돌아간다.


지금까지 투기과열지구 내 재건축 아파트 일반분양은 사업진행 초기에 분양되는 조합원 아파트와는 달리 공정의 80%가 진행돼야 분양신청을 할 수 있었다.

일반공급분 아파트의 분양이 앞당겨짐에 따라 재건축 조합원은 초기 사업비용 부담을 일부 덜게 됐다. 조합원은 사업초기부터 일반공급분 아파트의 계약금을 통해 자금을 확보할 수 있게 됐기 때문이다. 시공을 맡은 건설사 역시 금융비용 절감으로 인해 수익구조에 숨통이 트였다.

재건축 아파트의 시공에 명성이 높은 한 대형 건설사의 관계자는 “사업지에 따라 다르겠지만 일반분양분에 대한 계약금을 통해 자금 회전을 융통성 있게 운영하게 됐다”고 말했다.


조합원 대상과 일반공급 대상이 따로 분양되면서 발생하는 모델하우스 이중 건축 문제도 해소될 전망이다.

대부분의 사업장에서는 추가비용의 의식해 조합원용 모델하우스 건립을 기피하지만 일부 사업장에서는 이를 추진하기도 한다.

일례로 광명시의 한 재건축단지는 조합원용 모델하우스를 만들었다가 나중에 일반분양가를 20%가량 올리기도 했다.

시공사는 조합원에게 수십억원의 비용이 추가로 들어가기 때문에 모델하우스 건립을 만류했으나, 조합은 사업비를 추가로 부담하더라도 ‘직접 만져보고 판단하겠다’며 제작을 요청해 높은 분양가를 초래했다.

◆건설회사 앞 집단시위 줄어드나?

건축자재를 판단할 수 없었던 문제도 일부 해결될 것으로 보인다. 그동안 재건축단지의 총회 자료를 보면 전문가들이나 알 수 있는 건축자재 열거로 일반인은 판단에 어려움을 겪어왔다.

최신 자재를 쓴다는 시공사의 ‘감언이설’에 속았다며 집단 민원을 제기하는 재건축 단지가 한두곳이 아님을 감안할 때 조합원의 모델하우스 둘러보기는 필수 코스라 할 수 있다.

수도권의 한 재건축단지 관계자는 “입주 후 카달로그와 다른 시공으로 인해 민원이 발생해 해당 건설사와 소송을 진행하고 있다”면서 “사업 초기에 모델하우스를 보고 판단했다면 이러한 문제점은 제기되지 않았을 것”이라고 아쉬워했다.

만약 이 재건축 단지가 조합원에게 계약시점에서 모델하우스를 공개했다면 내부구조에 대한 문제점이나 단지 내 시설물에 대한 브리핑을 통해 계약내용을 충분히 숙지할 수 있었을 것이라는 지적이다.

◆조합-시공사 ‘이익은 누가?’

사업승인을 받은 재건축 단지는 후분양제 폐지 방침에 따라 이익 배분을 놓고 조합측과의 별도 협의가 있을 것으로 보여 난항이 예상된다.

재건축 진행단지는 후분양제 폐지 이후 발생하는 금융 절감비용을 어떻게 처리할 것인가를 놓고 고심하고 있다. 건설사는 당초 ‘80% 이상 공정이 완료된 시점에서 일반분양에 들어간다’는 전제로 계약을 했지만 상황이 달라진 이상 계약서를 다시 작성해야 한다는 입장이다.

한 중견 건설사 관계자는 “사업지의 특수성을 감안한다 하더라도 분명 추가수익이 발생할 여지가 있어 기존 계약과는 다른 새로운 계약서를 통해 건설사와 조합의 이익 배분을 재조정할 필요가 있다”고 말했다.

그러나 조합측은 결코 물러날 수 없다는 입장이다. 해당 사업지의 조합 관계자는 “조합에서 추진한 사업지에서 사업비가 줄어들었으면 당연히 조합에서 이익을 봐야 하는 것 아니냐”며 “해당 건설사가 후분양제 폐지로 인해 별도 수익을 기대한다는 것은 어불성설”이라고 잘라 말했다.

이 관계자는 “사업 자체에서 발생하는 사업비를 조합원이 전부 부담해 분양가에 포함시키면서 법이 바뀌었다고 해서 절감되는 사업비용이 건설사의 수익으로 귀속되는 것은 상황에 맞지 않다”고 말했다.

건설사와 시행사의 마찰 속에서 정부의 입장은 수익환수에 초점이 맞춰져 있다. 국토부 관계자는 “10월 시행 예정인 후분양제 폐지는 건설경기 활성화에 의미를 두고 있다”면서 “투기과열지구 내 재건축 사업의 수익은 국고로 환수할 것”이라고 말했다.