부동산 사고 싶으면 주식을 사라

조:우리나라 사람들은 부동산을 좋아하는데, 주식투자로 부동산을 싸게 사는 방법이 있습니다. 땅이 많은 기업을 사면 지분에 해당하는 만큼 그 땅을 사는 효과를 낳는다. 주식이 땅의 가치를 반영하지 못하고 있다면 더없이 좋은 기회인 거죠. 시가보다 땅을 3분의 1 가격에 사는 경우도 있습니다.

이:주식투자로 못사는 땅이 없습니다. 강남 땅을 사고 싶으면 강남 부동산이 많은 기업을 사면 되죠. 제주도에 땅이 많은 기업도 있습니다. 부동산은 들고 있으면 세금이 큰 부담이지만 주식은 덤으로 배당을 줍니다. 투자 차익에 대한 세금이 없는 유일한 자산이 바로 주식이기도 하죠. 주식으로 채권 투자도 할 수 있습니다. D회사는 채권이 많기로 유명하죠. 모증권회사도 채권 부자였습니다.


조:부사장은 규정에 얽매이지 말고 일반투자자가 선호하는 중소형주 투자를 많이 했으면 합니다. 대형주 저평가는 현실적으로 어렵습니다. 기관, 외국인은 시가총액 작으면 안사는데, 나중에 주가가 올라 덩치가 커지면 뒤늦게 꼭 삽니다. 상한가에 사겠다고 덤비는 때가 꼭 옵니다. 그 때가 언제인지는 알 수 없지만요.

이:저도 상장주식의 5% 가량을 하루에 팔 때가 많았습니다. 주식은 한참 오른 후에 소문이 나고, 거래가 몰립니다.

(기자가 증시폭락에 대한 얘기를 꺼냈습니다. 힘이 센 우량주도 이번 증시 폭락에 버티지 못하지 않았느냐, 2009년에도 강한 조정을 얘기하는 사람이 있다며.)


조: 크게 걱정하지 않습니다. 일반인은 패닉을 금방 잊습니다. 1, 2월 올라가면 유동성 장세 온다고 난리칩니다. 시장의 심리변화가 이렇습니다. 개인적으로 '진바닥'을 확인했다고 봅니다. 한미통화스와프 체결 이런 것 때문이 아닙니다. 어쩔 수 없이 팔아야하는 매물은 거의 다 정리됐습니다. 10월 폭락 때.

당시 연일 폭락하는 주가를 하루종일 보고 있었는데, 어느 날 급락하리라 예상했는데 물량이 안나오는 겁니다. 이후 반등했죠. 빚을 내 투자한 사람들은 대부분 깡통을 찾죠. 반복되는 거지만, 주가폭락으로 자연스럽게 형성된 바닥입니다. 이 때 팔지 않은 투자자는 증시가 다시 900을 깨도 팔지 않을 겁니다.

이: 지난 저점에서 바닥을 확인했다고 생각은 합니다. 최악의 경우 800대 갈수도 있습니다. 그런데 쉽지 않을 것입니다. 일부 종목은 700이 와도 오지 않을 수준까지 떨어졌습니다. 경기민감주는 여전히 미래를 장담할 수 없는 국면입니다. 안정적인 이익이 가능한 기업이 대안입니다.

(국민연금이 올해 첫 손실을 냈고, 내년 주식 비중을 대거 낮췄다는 얘기는 어떻게 생각할까요.)

이:연금은 자산이 불어나면서 증시에 너무 영향을 주는 걸 부담스러워하는 것 같습니다. 시가총액의 15%이상을 넘기지 않으려하는 태도입니다. 이 시점에서 연금의 입장정리가 필요한 것 같습니다. 규제를 풀어야하지 않을까 합니다. 연금 안에도 주식 잘하는 사람 많습니다. 환경이 뒷받침되지 않는 거죠. 연금에 자율권을 줘야하고, 주가가 오르면 팔도록 해야합니다.

교주:겁먹지 말고 소신대로 해야합니다. 눈치 보면 못하는 겁니다. 평가도 5년, 10년 누적으로 해야합니다. 작년에 높은 수익 냈다고 칭찬하고, 올핸 왕창 손실 냈다고 욕하면 안됩니다. 시황에 따라 자산배분 전략이 달라지면 꼭 사야할 때 못사는 실수를 하게 되죠.

(기자가 올해 손실이 얼마냐고 교주에게 물었습니다)
조:안따집니다. 손해, 이익 이런거 생각하지 않습니다. 자꾸 손익을 계산하면 투자에 영향을 줍니다. 가급적 신경쓰지 않으려 합니다.

(교주는 그러면서 부사장에게 또하나의 건의를 했습니다)
조: 상장사의 지분이 많은데, 회사를 바꾸는 일도 해야 합니다. 액면분할, 배당 증액, IR 활성화 등을 요구해서 주주와 기업에 도움을 많이 줘야합니다. 그렇다고 회사와 싸우라는 말은 아닙니다. 전 요즘 자산재평가를 독촉하고 있습니다. 가치주들은 대부분 땅이 많은데, 정부가 세금 혜택을 주는 이때 자산재평가를 하면 회사가 많이 달라질 수 있습니다.

이:우량 기업들은 자산재평가를 하려들지 않습니다. 오히려 이번 금융위기에 손실이 많은 기업들이 자산재평가를 해 어려움에서 벗어나려할 겁니다. 공모펀드는 경영권에 영향을 미칠 목적으로 주식을 사지 못하도록 돼 있습니다. 투자자들의 돈을 대신 운용할 뿐이라며 법적으로 운용사가 경영권에 참여한다는 것을 막은 것이죠. 사실 여건만 되면 10%가 아니라 50%까지 사고 싶은 기업들이 있습니다.

조:그렇다면 사모펀드 같은 걸 만들거나 펀드를 더 늘려도 되는 것 아닙니까.
이:공모펀드를 10년동안 하기로 투자자들과 이미 약속했기 때문에 지킬 겁니다. 사모펀드를 했다면 벌써 시작했겠죠. 퇴직연금의 경우 매달 꾸준하게 돈이 들어오고 있어 금방 커질 겁니다.

지금처럼 주가가 폭락했을 때 실력있는 사람이 사모 M&A 펀드 같은 걸 하면 상당히 성공할 겁니다. 그런데 돈을 내겠다던 사람들도 지금은 꼬리를 내린 상황일 겁니다. 언제나 그렇죠.