잠실의 환희, 용산의 눈물

땅값 8조원을 포함, 총사업비가 28조원으로 단군이래 최대인 용산역세권 개발사업이 글로벌 금융위기의 직격탄을 맞고 있다.

금융위기 여파로 프로젝트 파이낸싱(PF)이 개점휴업상태에 빠지면서 개발사업에 필요한 자금조달이 전면 중단됐기 때문이다.


용산역세권 개발사업은 용산 철도정비창 부지와 서부이촌동 일대 56만6800㎡를 국제업무시설과 유통·주거·문화시설 등이 결합된 국제 비즈니스 중심지로 조성하는 초대형 부동산개발 프로젝트다.

총사업비 기준으로 잠실 제2롯데월드(2조원)의 14배, 4대강 정비사업(14조원)의 두 배에 달한다. 경기부양효과를 따진다면 단연 사상 최대 규모다.

이처럼 용산역세권은 대한민국을 대표할 기념비적인 부동산개발 프로젝트로 전 세계로부터 주목을 받았지만 금융위기로 뛰어난 입지 및 사업성은 당장 무의미해졌다.


글로벌 금융위기 여파는 우선 8조원에 달하는 땅값 조달에 악영향을 미치고 있다.

용산역세권개발㈜은 지난해 계약금 4000억원과 1차 중도금 4000억원 등 총 8000억원을 납부했다. 이어 오는 3월과 하반기 2차례에 걸쳐 중도금을 납부할 계획이었다.

그러나 금융위기 여파로 금융기관들이 PF대출을 중단하면서 순탄하게 진행되던 땅값 조달에 비상등이 켜졌다. 자금조달 계획서상 땅값은 각 출자사의 현금이 아닌 PF대출로 조달해야 하기 때문이다.

여기에 서부이촌동 주민 보상비와 이주비는 물론 공사비도 PF대출로 마련해야 하기 때문에 금융시장이 풀려야만 사업의 원활한 추진이 가능하다.

이 때문에 용산역세권개발㈜은 외국 투자자를 대상으로 투자 의향을 타진하는 한편 금융위기를 불가항력에 의한 사업지연 사유에 포함시켜 줄 것을 발주처에 요청할 계획인 것으로 알려졌다. 금융기관이 사실상 신규 투자를 전면 중단한 상황이어서 땅값 납부가 지연되더라도 사업자의 귀책이 아니라는 것이다.

용산역세권 개발사업 규모를 고려할 때 사업기간을 단축시킬 경우 강력한 경기 활성화 카드가 될 것이란 지적이다. 정부가 수많은 논란에도 불구하고 서울공항의 활주로까지 바꿔가며 2조원 규모의 제2롯데월드 건설을 선택한 것처럼 강력한 의지를 갖고 지원할 필요가 있다는 것이다.

용산역세권 개발사업은 순수 공사비만 7~8조원, 매출액 기준 30조원 이상의 생산 및 일자리를 창출할 것으로 기대된다. 일본과 영국 정부는 도심재생 사업에 대해 인허가 지원과 사업비 저리 융자 등 다양한 정책적 지원을 펴고 있다. 정부의 강력한 지원 속에 개발이 완료된 일본 롯본기힐스와 미드타운, 영국 도크랜드 등은 외국관광객을 불러 모으는 랜드마크로 유명세를 타고 있다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "지금은 사업자 선정 당시와 전혀 다른 경제·금융 상황이다"며 "용산역세권 개발의 상징성을 감안해 민관이 머리를 맞대고 최적의 방안을 모색해야 한다"고 말했다.