2015년, 그 때도 부동산 투자 가치있을까

최근 경기침체와 함께 부동산시장에 대해서 부정적인 주장들도 나오고 있다. 과연 경기침체와 부동산시장침체는 어떤 관련이 있는 걸까?

과거 경제 역사를 보면, 일반적으로 경기 침체기에는 부동산시장에도 똑같이 부정적인 영향을 주기 때문에, 경기침체는 곧 부동산시장의 침체를 가져다주는 것이 통례이다.


따라서 증권시장과 같은 자본시장이 오르면 부동산시장도 오르게 되고, 반대로 자본시장이 떨어지면 부동산시장도 역시 같이 떨어져서 같은 방향으로 움직이는 것이 보통이다.

그러나 자본시장과 부동산시장이 항상 같이 같은 방향으로는 움직이지만, 동시적으로 반응하지는 않는다. 통상 증권시장과 같은 자본시장이 떨어져서 최저 하락하고 난 뒤부터 약 1년 정도 지나면 부동산시장이 본격적으로 떨어지기 시작한다. 결국 부동산시장은 자본시장보다 1년 정도 늦게 후행해서 움직이는 특성을 갖고 있다.

우리나라의 경우에도 최근 증권시장이 과거 코스피2000포인트대에서 현재 절반수준으로까지 떨어졌기 때문에 우리나라 부동산시장도 앞으로 본격적으로 더 떨어질 수 있다는 이치이다.


증권시장이 지난 1년 이상 떨어져서 코스피가 1000~1200선에서 바닥다지기를 하고 있다고 본다면, 이제부터 우리나라 부동산시장도 자본시장에 이어서 드디어 이제부터 본격적으로 더 나빠질 수 있다고 보는 시각이 지배적이다.

물론 반대로 앞으로 자본시장의 대표격인 증권시장이 살아나게 되면 부동산시장도 증권시장이 살아나고 나서 약 1년 정도 지나야 본격적인 회복을 하는 것으로 해석된다.

지금 우리나라 상황은 앞서 얘기한대로 부동산이 증권시장을 후행해서 움직인다고 볼 때, 상가시장이나 아파트 등 우리나라 부동산시장이 본격적으로 더 나빠질 수 있다는 가능성이 많아 보인다.

특히 아파트시장이 2015년부터 본격적으로 하락할 수 있다고 하는 주장도 나오고 있어서 불안하기만 하다. 그 이유는 2015년부터 주택수요가 본격적으로 감소하기 시작한다는 통계가 있기 때문이다.

즉 주요 주택수요층이라고 할 수 있는 40~50대의 인구비중이 2015년을 전후해서 감소하기 시작하기 때문이다. 일본의 경우에는 1990년부터 주택가격이 떨어지기 시작해서 18년 동안을 지금까지 주택가격이 떨어져 있다. 그 이유가 일본에서도 1990년 전후부터 주택수요층인 40~50대 인구 비중이 줄어들면서 부동산시장이 침체했기 때문이다.

우리나라에서 과거 1980년 후반에 아파트시장이 폭등했던 것은 지금의 베이미붐어 세대가 최초의 내집 마련으로 주택시장에 본격적으로 진입하기 시작했기 때문이었다. 이어서 2000년 이후에 또 한차례의 주택가격이 폭등하게 되었는데, 이것은 베이비붐어 세대가 40~50대 연령에 달하면서 낡고 좁은 주택을 넓고 새로운 주택으로 바꾸려는 주택교체수요가 있었기 때문이다.

이러한 관점에서 보면 이제는 더 이상 지금의 베이비붐어 세대인 40~50대 연령층이 또다시 주택수요를 불러 일으켜서 주택가격을 폭등시킬 만한 여력은 더 이상 없다고 보면 된다.

아쉽게도 과거와 같이 주택투자가 황금알을 낳을 가능성은 더 이상 없을 것으로 보여진다. 이유는 간단하다. 공급은 계속해서 늘어나는데 비해서 수요는 줄어들고 있기 때문이다. 대부분의 국가들이 사회간접자본 투자가 끝나면서 주택 공급이 크게 늘어나는 시기가 있다. 미국은 이미 1970년대, 일본은 1980년대가 바로 그 시기였다. 일부 전문가들은 우리나라의 경우가 지금이 그런 시기라고 조심스럽게 보는 시각도 있다.

주택 보급률에 대한 유효성에 대한 논란은 있지만 2007년 기준으로 전국 주택보급률은 108%에 이른다. 서울과 경기도의 주택보급률도 각각 91%와 98%로 거의 100%에 육박하고 있는 상황이다.

나아가서 앞으로 3년 뒤인 2012년이 되면 전국 주택보급률이 선진국 수준인 110%에 이른다는 게 정부 추산이다. 결국 향후 미래에는 우리나라에서 과거와 같이 주택부족으로 집값이 급등하는 사례는 찾아보기 더욱 어려워질 전망이고 오히려 선진국들의 경우에서처럼 본격적으로 떨어질 가능성이 크다.