"준공전미분양 매입 분양가의 60~70%돼야"

- 이달말 또는 5월초 우선협상금융기관 공모
- 증권ㆍ건설업계, '기회 잡아라' 물밑 경쟁

준공전 미분양아파트 해소를 위한 정부의 대책 발표 이후 공공기관, 증권업계, 건설업계가 바빠졌다. 준공전미분양에 대한 신용보강, 매입약정, 분양보증을 각각 맡은 주택금융공사, 주택공사, 주택보증 등 공공기관은 협의체를 본격 가동하고 이달 말 또는 5월 초 우선협상 금융기관을 공모할 계획이다.


특히 준공전미분양이 활성화되기 위해서는 매입대금이 건설사 모집과 투자자 유치를 동시에 만족시킬 수 있도록 분양가의 60~70% 수준에서 결정돼야 할 것으로 전망됐다.

◇5월초 우선협상 금융기관 공모
정부의 준공전 미분양아파트 해소방안은 크게 두 가지다. 주택금융공사가 미분양을 담보로 발행된 채권을 유동화해 자금을 조달하는 과정에서 신용을 보강하고 주택보증이 분양보증을 하는 채권담보부증권(P-CBO), 주택공사가 미분양아파트를 약정된 비율로 할인 매입하고 주택보증이 분양보증을 하는 펀드 및 기업구조조정(CR)리츠 등이다.

주택금융공사와 주택보증은 지난주말, 주공과 주택보증은 지난 13일 각각 첫 협의체 회의를 개최하고 구체적인 지원규모 및 조건, 우선협상기관 공모일정 등을 논의했다. 준공전미분양은 공사비 및 PF 대출금 분배 기준, 공정률 등 매입대상 선정 기준, 매입금액 산정 기준 등이 핵심 이슈로 논의되고 있다.


이중 공사비와 PF대출금 상환 배분은 문제가 없다는 분석이다. 대부분의 사업장이 건설사 자체자금과 분양대금, PF 대출금이 섞여있어 이미 적절한 배분이 돼있다는 것이다. 매입대상도 대부분의 사업장이 공사가 진행 중이지만 미분양으로 분양대금 회수가 안 되는 비슷한 조건이어서 문제될 게 없다는 지적이다.

공공기관들은 결국 준공전미분양 해소방안이 성공하려면 건설사와 투자자를 동시에 만족시킬 수 있는 매입대금 산정이 중요하다고 입을 모았다. 한 공공기관 관계자는 "건설사가 참여하고 투자자를 유인할 수 있는 구조가 되려면 매입금액은 최소한 분양가대비 60~70% 수준이 적당하다"고 말했다.

◇증권ㆍ건설업계, 관심은 높은데
공공기관들은 준공전미분양 상품을 출시할 우선협상기관을 이달 말 또는 5월 초 공모할 예정이다. 이처럼 공모가 코앞으로 다가옴에 따라 증권업계와 건설업계의 움직임도 빨라지고 있다.

증권업계 입장에서는 '어떻게든 상품을 출시해야 한다'는 공감대가 번지고 있고, 건설업계는 이 기회에 '밑빠진 독에 물붙기'처럼 미분양아파트 건설에 새나가는 돈을 막아야 한다는 절박감이 포착되고 있다.

특히 준공후미분양 해소방안이 소기의 성과를 거두지 못한 것도 증권·건설업계가 조급해진 이유다. 증권업계는 지난해 미분양펀드를 시작으로 P-CBO, CR리츠 등 대부분의 미분양 상품 출시를 검토했지만 건설사 참여 미비와 투자자 모집 어려움으로 대부분 출시를 포기했다. 건설사도 악성 미분양인 준공후 미분양을 펀드나 리츠를 통해 팔려고 해도 조건이 건설사에 불리하게 적용되면서 검토만 하다 포기하기 일쑤였다.

한 증권사 관계자는 "건설사 입장에서 준공전미분양은 물량도 많고 자금난의 직접적 원인이기 때문에 이번을 기회로 생각하고 있고, 투자자는 공공기관의 참여로 안정적인 투자처가 됐다는 점에서 양측 모두가 만족할 수 있다"고 말했다. 다른 증권사 관계자는 "두자릿수 이상의 건설사와 증권사들이 관련 협의를 진행 중인 것으로 안다"며 "건설사와 투자자가 모두 만족하는 구조의 상품을 만드는 금융기관이 최종 승자가 될 것"이라고 지적했다.

그러나 이 같은 증권ㆍ건설업계의 관심이 정부가 기대하는 5~10조원에 달하는 자금 유치로 이어질지는 미지수라는 지적이다. 한 공공기관 관계자는 "준공전 미분양은 시행사, 시공사, 수분양자, 금융기관 등 다양한 이해당사자들이 얽혀있어 단순히 관심을 갖는 것과 실제 투자가 이뤄지는 것은 큰 차이가 날 것"이라고 강조했다.