"부동산 시장에 나타난 '미니 버블' 전조"

오늘은 지난 주에 세미나를 갔다와서 느꼈던 부분을 조금 얘기해 볼 까 합니다. 지난주 7월2일 기관투자가들을 대상으로 삼성증권이 한국경제현황에 대해 KDI 조동철 박사님을 모시고 조찬세미나가 있었습니다. 그날은 간밤에 천둥 번개가 치고 비가 쏟아져 밤새 잠을 설쳐서 다소간은 피곤하고 조금은 불안한 마음을 가지고 갔습니다.

조박사님은 주로 지금까지의 경과와 매크로 지표들을 가지고 한국경제의 현황을 설명했습니다. 되도록이면 전망에 대한 예상은 자제하면서 팩트 위주로 설명을 했습니다. 지금부터 적는 글은 박사님의 견해가 아니고 세미나를 듣고 나서 개인적으로 제가 머리에 그려 본 것이니 오해 없으시길 바랍니다.


제가 내린 결론은 세가지입니다. 첫째는 한국에 버블이 발생할 가능성이 있구나, 둘째는 미국과 디커플링이 일어날수도 있겠구나, 세번째는 금리는 올해 말이나 내년 초에 인상할 가능성이 크구나 라는 것입니다.

먼저 한국에 버블이 나타날 가능성에 대해 이야기해 보겠습니다. 2000년도에 IT버블 붕괴이후 경기가 침체되자 전세계 공히 금리인하를 단행했습니다. 그리고 지난 2005년~2007년에 본격적으로 버블이 발생하기 시작했고 그것이 2008년 다시 터졌습니다. 문제는 버블의 정도인데, 미국과 한국을 비교하면, 미국은 부동산과 관련하여 대출금액들을 증권화시키면서 부동산 가격이 폭등세를 나타내었습니다. 반면에 한국은 여러가지 이유로 부동산가격에 제동이 걸리면서 부동산가격이 상승은 했으나 여타 국가들에 비해서 비교적 상승폭이 제한적으로 이루어졌다고 보여집니다.

그 이후에 글로벌 경제가 버블붕괴로 패닉 상태에 빠지면서 전세계가 다시 공격적으로 금리인하를 단행하였습니다. 문제는 한국이 다른 나라에 비해 버블의 정도가 약했던 것이고, 반면에 금리인하는 동일한 강도로 이루어졌다는 것입니다. 수출의존도가 크고 해외경기에 민감한 우리나라의 체질상, 그리고 당시 한국에 뭇매를 날렸던 외국계 언론사나 투자가들의 우려로 인해 어쩔 수 없는 선택이었지만, 세계 경제가 안정화되면서 한국시장은 넘쳐나는 유동성이 꿈틀거리기 시작하고 있습니다. 미국의 경우, 강도 높은 금리정책에도 불구하고 집값이 계속 하락하고 있으나, 한국은 이미 강남 아파트 가격이 버블시 고점의 95% 수준에 육박하고 있습니다. 미니버블 내지는 에코버블의 전조가 나타나고 있다고 보여집니다.


두번째로 미국과의 디커플링 문제입니다. 과거에도 한국 주식시장이 강했던 때에는 늘 미국시장과의 디커플링 문제가 회자되었지만 불행하게도 한번도 미국과 디커플링이 실제로 일어난 적은 없습니다. 우리나라의 대미의존도가 크고 미국 경제가 건실했기 때문입니다. 하지만, 이번에는 디커플링이 가능하지 않나 생각이 듭니다. 이유는 일단은 미국이 너무 부실해졌고, 우리에게는 미국 대신 중국이라는 거대한 시장이 생겼고, 환율 등으로 인해 기업의 수출여건이 유리하게 전개되고 있기 때문입니다. 이러한 부분은 2분기 실적발표에서 더 확연히 들어날 것으로 판단됩니다.

모건스탠리의 스티븐로치 박사가 계속 주장해 왔던 미국과 이머징국가간의 Imbalance(불균형)의 문제가 해소되는 국면이 전개될 가능성이 크지고 있다고 판단됩니다. 그렇다고 해서 완전히 미국과 다른 방향으로 가기는 힘들 것이고, 미국이 빠지면 같이 빠지데 덜 빠질 것이고, 미국이 상승하면 우리도 상승하데 더 크게 상승하는 형태로 디커플링이 진행되지 않을까 생각해 봅니다.

세번째가 금리인상 문제인데, 현재 세계경제는 여전히 침체국면에 있어 정부가 공격적으로 금리인상에 나서지는 못할 것으로 판단됩니다. 어제 금통위의 발표에서도 이는 확인되고 있습니다. 하지만 4분기로 가면서 경제가 회복세를 나타내는 것이 확인되어진다면, 아마도 우리가 미국 보다 선제적으로 금리를 인상할 가능성도 있어 보입니다. 앞에서도 언급했듯이 자산가격에 버블이 생겨날 가능성이 있어서 한국은행은 경기가 회복되는 징후가 보이면 바로 금리인상에 나서지 않을까 생각합니다.

결론적으로 우리나라가 여타 다른 국가들에 비해 상대적으로 견조한 경제상황으로인해 금리정책의 효과가 선제적으로 나타나며, 이는 자칫 세계 경제의 회복세와 만약 맞물려 돌아간다면 미니버블이나 에코버블이 생길 것이고, 이는 다시 금리인상으로 이어질 것으로 보입니다. 주식시장에는 나쁘지 않은 시나리오 입니다.