판교 상가, 잡는 순간 '돈'이다

1만여가구가 입주해서 입주율이 80%에 육박하는 판교신도시. 그러나 주민들은 간단한 생필품조차 사기가 쉽지 않다. 은행이나 병원을 가려고 해도 찾기가 어렵다. 상가 및 상업시설이 갖춰지지 않은 탓이다. 주민들은 분당이나 강남으로 원정 쇼핑을 떠나는 실정이다.

이렇게 상업시설이 미비한 이유는 상업시설 착공자체가 늦어지고 있기 때문이다. 상업용지는 거의 분양을 완료했지만 시행사들은 착공조차 하지 못하고 있다. 현재 판교에서 상업시설 착공이 이뤄진 현장은 전체의 10% 정도다.


시행사들은 크게 두가지 점에서 어려움을 겪고 있다. 우선 시공사를 선정하기가 어렵다. 대형 건설사들은 상업시설의 사업성이 불투명하다며 시공하기를 꺼리는 분위기다. 이렇다보니 시공사의 지급보증이 없어 금융기관들도 대출을 주저하고 있다.

전체 상업시설의 상당수를 차지하는 조합상가들도 사업진행속도가 빠르지 않다. 용지대금의 일부를 납부하지 않는 등 고의적인 연체가 나타나기도 한다. 경제회복 속도를 보며 속도조절을 하는 것. 일부 조합의 경우 조합 내부 문제로 내홍을 겪고 있다는 것이 업계의 전언이다.

결국 내년에도 판교 입주민들의 생활 불편은 해소되기 어려울 것으로 전망되고 있다. 뒤집어서 보면 판교에서는 상가들이 다른 곳보다 몸값이 크게 높아진 셈이다.


상가분양은 계속 진행되고 있다. 특히 주공 단지내상가 등이 지속적으로 분양을 하면서 상가 투자자들의 관심을 끌고 있다. 상업시설이 거의 없는 상황에서 '선점효과'를 노리는 투자자들이다.

◆판교 상가 공급 이어진다

연말까지 판교에는 상가 공급이 꽤 이어진다. 아파트 입주가 본격화되면서 중심상업용지 21개 필지, 근린상업용지 46개 필지, 테크노밸리 내 상업시설 등 대기 물량이 본격적으로 선을 보인다.

휴가철로 소강상태를 보였던 상가 분양시장도 가을 성수기를 맞아 업체별 공급채비가 한창이다. 숨고르기에 들어갔던 단지내상가도 9월부터는 재공급에 들어간다.

눈에 띄는 곳은 판교 A6-1블록과 B6-1블록이다. A6-1블록에서는 14개의 상가를, B6-1블록에서는 4개의 상가를 9월20일을 전후해 분양할 예정이다.

각각 10년 임대아파트 809가구 및 공공분양아파트 206가구를 배후단지로 두고 있다.

단지내상가는 빠른 상권 형성과 고정고객 확보가 상대적으로 쉽다. 주공 단지내상가는 주거면적 대비 상가면적이 상대적으로 작고, 배후 단지의 단지내상가 이용 빈도가 높은 중소형 위주의 면적으로 구성돼 있어 투자자들의 선호도가 높다.

수의 계약으로 공급되는 단지내상가의 가장 큰 장점은 주공이 정한 내정가로 가격이 결정돼 고가 낙찰의 위험을 피할 수 있다는 것이다.

이미 입주를 시작한 일부 상가들의 경우 아파트 입주율과 상가의 활성화 여부, 임대료 수준 등 수익성을 확인할 수 있는 가시적인 자료들을 얻을 수 있어 투자에 실패할 확률이 낮은 장점도 가지고 있다.

단 입찰, 재입찰 등 최소 2번 이상의 공급 기회를 가졌던 점포들인만큼 주공 단지내상가 잔여물량에 투자를 염두에 둔 투자자라면 해당 점포가 유찰됐던 이유를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

아울러 반드시 현장 검증을 통해 단지내상가의 배후세대 독점성과 해당 점포의 기대 수익 실현 가능성을 확인해볼 필요가 있다.

이러한 검증 작업을 철저히 거쳐 투자한다면 저렴한 가격으로 기대 수익률을 충분히 구현할 수 있는 우량 투자 물건을 선별해 낼 수 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “주공 단지내상가 수의 계약 물량은 수익성 분석만 철저히 한다면 가격 부분의 장점이 높은 투자처”라며 “단지내상가의 독점력과 배후세대 입주율, 임차 수요 및 임대료 분석 등에 만전을 기한다면 ‘흙 속의 진주’를 찾아낼 수 있을 것”이라고 말했다.

◆판교 상가, 얼마면 될까

현재 상업 용지별로 공급중이거나 공급 예정 상가의 1층 3.3㎡당 분양가격은 중심상업용지 5900만~8500만원, 근린상업용지 3200만~6000만원, 근린생활용지 2700만~5000만원, 테크노밸리 1100만~3500만원 수준이다.

2층 이상의 경우 3.3㎡당 공급가격은 중심상업용지 1100만~3400만원, 근린상업용지 800만~2000만원, 근린생활용지 700만~2000만원, 테크노밸리 900만~1200만원선이다.

금액대별로 보면 대략 5억원 이상이면 근린생활용지 내 1층 상가 투자가 가능하고 7억원 이상이면 근린상업용지, 테크노밸리, 중심상업용지 내 1층 상가를 노려볼 수 있다.

판교에서 투자할 상가를 고를 때에는 투자금액 못지않게 적절한 입지를 고르는 것이 중요하다.

업종선택에도 신중을 기해야 한다. 아직 상권이 형성되지 않았으므로 투자 안전성을 확보할 수 있고 수익 산출이 상대적으로 쉬운 업종이 좋다. 은행, 제과점, 편의점, 학원, 병원 등 입주민들에게 필요한 업종이 추천된다.

아울러 준공 시점이 빠르면서 선임대된 상가를 노려보는 것이 좋다.

박대원 상가정보연구소 소장은 “상가투자로 판교에 입성하려면 최소 3억원 이상은 필요하며 신도시 상권 형성 특성상 중장기적 관점에서 접근해야 한다”며 “입지별 상권력을 분석하려면 외부 소비층 유입 여부를 따져보고 배후 중심 상권이라면 인접 거주 가구수와 소비력을 확인하는 것이 주요 투자 전략이 돼야 한다”고 조언했다.