中 부동산 강력 규제...충격은 어디까지?

[출연: 조용찬 수석연구원 / 중국금융연구소]

질문//
지난 주 발표된 중국의 부동산 지표를 살펴보면 연초부터 당국이 지속적인 규제대책을 세웠음에도 불구하고 부동산 버블이 꺼지지 않고 있음이 드러났는데, 사회주의 국가에서 이같이 정책 약발이 잘 듣지 않는 이유는 뭔가?

답변//
중국 자산시장엔 3가지 신화가 존재하는데요, 중국경제의 지속성장 신화, 공모주청약한 신주불패의 신화, 부동산불패의 신화가 있습니다. 실질금리가 마이너스 상황에서 마땅한 투자상품이 없는 중국에선 황금알을 낳은 거위인 부동산을 잡기 위해 중국 지방정부와 기업, 개인들 뿐만 아니라 외국인들까지 불나방처럼 뛰어들면서 집값이 청정부지로 치솟자, 사회안정을 위해 중국정부가 이번엔 메가톤급 규제책을 매일 쏟아내고 있습니다.



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15일에 90평방미터 이상 대출은 집값에 30%를 첫 불입금으로 내야하고, 1가구 2주택 구입시에는 첫 불입금을 50%로 높였고 주택대출금리는 기준금리에 10% 가산금리를 적용하기로 했습니다.

다시 지난 주말엔 국무원은 분양주택 가격이 높고, 가격이 급등하거나 공급부족시장에 1가구 3주택 이상에 대해선 대출을 일시 중단시켰습니다.

오늘은 주택건설부는 부동산개발업자가 예약 허가한 토지에 대해서도 계약금을 부과하기로 했습니다. 중국 중서부지역 물류도시인 충칭시가 대형주택, 호화주택에 대해 "특별부동산소비세"를 부과하기로 함에 다른 도시들도 매매차익에 대한 20% 과세, 개인주택 소비세, 주택보유세, 가옥세가 가까운 시일내 징수될 것으로 보입니다.


또한 6월까지는 부동산시장으로 자금 이동을 막는 강도 높은 통화환수 조치, 기업들의 부동산 매각 등의 다양한 조치가 계속 발표될 전망입니다

이로인해 투기거래가 가장 활발했던 광저우지역에서는 이번 주들어 급매물량이 10~20% 증가했고, 가격도 5~10% 전후로 내렸다고 합니다. 하지만, 거래가 70% 이상 급감하고 있어 추가로 10% 더 떨어질 것으로 보고 있습니다. 베이징, 상하이, 선전지역에도 이번 주내로 가격이 10% 전후 떨어질 것으로 보입니다

질문//
결국 이번과 같은 고강도 부동산 규제책까지 나오게 되었는데.. 이들 정책들이 중국 경제에 미치는 영향은? 더 가시적 성과를 거두기 위해서 금리인상 등 출구전략도 서두를 수 있을까?

답변//
현재 중국 지방정부는 개발재원부족을 충당하기 위해 부동산개발에 뛰어들면서 매달 민간에 매각되는 부동산 토지가격을 올려왔습니다. 이로 인해 원가가 상승하니, 집값도 덩달아 오를 수 밖에 없었습니다.

지방정부가 부동산개발을 통해 수입을 얻는 전형적인 방법은, 정부가 농민 등의 토지를 싼가격에 수용해, 그것을 부동산 택지조성업체나 지방정부가 출자한 "토지개발공사"로 불리는 개발기업에 고가로 양도하는 방식을 사용합니다. 전국적으로 8000개가 넘는 토지개발공사는 은행대출을 1000조원(6조위안) 정도 끌어다 쓰면서 2009년에만 부동산관련 수입을 230조원 정도를 지방정부에 가져줬던 것입니다.

지방정부는 부동산거래를 활성화시키기 위해서 부동산개발업자의 적극적인 부동산개발, 지방상업은행의 부동산대출을 장려, 인센티브를 제공하고 있습니다. 따라서 중국정부가 부동산시장의 과열을 억제하기 위한 대출억제책 등을 내놓아도 지방과 중앙의 시각 차가 달라, 과열억제 효과가 예상대로 나타나지 않고 있습니다.

여기에 해외 핫머니의 유입과 매년 2천만영의 농촌사람이 도시로 이주하고, 1100만쌍이 결혼, 1000만명의 아이들이 태어나면서 도시화가 빠르게 진행되고 있는 사회구조도 정부의 정책 약발이 잘 듣지 않게된 원인이었습니다.

이제 중국정부가 지방정부의 보증을 무효화시키고, 토지개발공사에 대한 감사와 강력한 투기억제책 발동으로 1선 도시를 비롯한 대도시에서의 부동산거품은 꺾일 것으로 보입니다. 하지만, 실수요에 근거한 2, 3선 도시는 계속 성장세를 이어갈 전망입니다.

질문//
결국 이번과 같은 고강도 부동산 규제책까지 나오게 되었는데.. 이들 정책들이 더 가시적 성과를 거두기 위해서 금리인상 등 출구전략도 서두를 수 있을까?

답변//
중국은 정책이 발표된 뒤, 정책효과를 지켜보는 시간이 1~2달 정도인데요, 이번에도 5말에서 6월초까지 지켜본 뒤, 부동산버블이 꺾이지 않는다면 금리인상을 포함한 총량규제책에 나설 것으로 보입니다.

계절적으로 식품가격은 춘절 전후로 상승세가 꺾였지만, 올해는 6월 전후까지 물가 상승압력은 높아질 것으로 보입니다.

중국이 인플레이션을 판단하는 세부 기준이 4가지 입니다. CPI가 3%대로 상승, PPI 10%대 상승, 1분기 GDP성장률 11%대, 주택가격이 10% 이상 상승입니다. 4가지 지표를 종합적으로 판단해 대출금리를 인상하고, 금융기관의 대출 총량규제나 대출억제를 금융기관에 요구하는 "창구지도"가 펼쳐질 것으로 보입니다.. .

질문//
이번 조치로 중국 경기 흐름에 브레이크가 더 걸릴 것으로 보이는데, 중국 및 국내 경제는 어떤 영향을 받을까?

답변//
중국 주요도시의 고급주택거래의 50% 이상이 투기와 투자 수요인데요, 투기거래가 활황세를 보이면서 소비도 급증해왔습니다. 3월 소매판매는 18%에 달했는데요, 그 중에 부동산과 관련된 수요산업인 가구(40.0%), 가전(24.8%), 건축(21%) 소비 증가율에서 보듯 40여개 연관산업에 미치는 영향이 워낙 크기 때문에 버블을 잡기 위해 각종 규제책이 발표될 때마다 주가는 흔들릴 것으로 보입니다.

올해 중국이 GDP성장률은 10.8%전후가 예상되는데요, 10% 성장을 위해선 전세계 자원의 30%를 소비하게 됩니다. 10%가 넘으면 자원 소비뿐만 아니라 내수소비도 강력했기 때문에 이번의 부동산대책이 투기지역 몇몇 군데에 국한되지 전체 655개 도시로 확산되지 않을 것으로 보여 성장률 저하나 전체 소비 급락으로 이어지지 않을 전망입니다.

특히, 중서부지역 개발정책, 자동차를 비롯한 가전 하향에 따른 소비활황으로 원자재 및 내구재, 소비수요가 여전히 강력한 상황입니다.