부동산 침체기에 주목할 수익형 부동산

주택시장이 침체기에 접어들면서 대안상품으로 수익형 부동산에 관심이 집중되고 있다. 수익형 부동산은 매매차익보다는 임대수요를 통해 시장금리 이상의 수익창출을 목적으로 하는 부동산으로 상가, 오피스텔, 빌딩, 오피스, 펜션, 원룸텔 등이 해당된다.

이중 투자자들이 손쉽게 다가갈 수 있고 환금성과 안전성 면에서 유리한 상품이 상가와 오피스텔이다. 주택처럼 수도권 주요지역에서 매년 신규분양이 이어져 비교선택이 쉽다. 이달부터 수도권에서 공급되는 상가, 오피스텔 중 눈여겨봐야할 분양을 정리해봤다.

↑ 판교 테크노밸리 조감도

◆상가는 배후수요 갖춘 '판교 테크노밸리'…4개 상가분양 중


상반기 상가분양시장의 중심은 판교다. 상주인원이 16만명인 판교 테크노밸리는 '강남 테헤란밸리'의 대체지로 불리며 주목받는 곳이다.

현재 판교 신도시 내 대단지 아파트가 입주 중이고 앞으로 교통, 편의시설 등 인프라가 확충돼 유동인구까지 끌어 모으면 풍부한 배후수요가 갖춰질 전망이다.

판교 테크노밸리는 1층 기준 3.3㎡당 공급가격이 판교 중심상업지구에 비해 40% 정도 저렴해 투자대비 수익성이 좋다. 유명 브랜드가 입주할 예정이어서 상가활성에 대한 기대치가 높아 분양성적도 양호한 편이다. 업계에 따르면 분양을 시작한 상업시설 중 일부는 계약률이 50~60%를 웃도는 곳도 있다.


현재 판교 테크노밸리에서는 4개 상가가 분양 중이다. SA-1블록에 들어서는 우림 'W-CITY'는 지하3층~지상9층의 규모, 96개 점포로 구성됐다. 분양가는 3.3m²당 950만~3300만원대 수준이다.

SD-3블록의 하이펙스몰은 지하5층~지상10층 규모로 153개의 점포가 들어선다. 공급가는 3.3m²당 1250만~4250만원대로 준공은 2012년 3월 예정이다. SD-2블록에 위치한 H스퀘어는 2011년 4월 준공예정으로 지하4층~지상10층 규모로 지어진다. 공급가는 3.3m²당 500만~3450만원대다.

다음달 중순에는 SD-1블록에서 유스페이스몰이 분양된다. 지하5층~지상12층 4개 동 규모다. 지하1층~지상3층에는 상업시설, 4층 이상 상층부에는 32개 출자사의 입주가 확정됐다. 판교의 코엑스몰을 지향하는 먹거리 명소와 세계 최초의 ‘디지털 수족관’, 분당 서울대병원이 운영하는 U-Health Center가 들어선다. 1000여개의 우량기업이 인근에 입주예정이어서 구매력 높은 화이트칼라 배후수요가 확보됐다. 준공은 2012년 2월 예정이다. 분양가격은 3.3m²당 900만~3500만원선이다.

박대원 상가정보연구소장은 "판교 테크노밸리는 국내 브랜드 기업들의 입성으로 주목률이 높지만 주5일제를 커버할 수 있는 상가 활성화에 대한 업체 측 운영안을 점검해야 한다"고 조언했다.

◆오피스텔은 국제업무도시 용산, 송도

오피스텔은 상업, 업무시설이 들어선 지역이 수익성이 좋다. 역세권, 신도시, 경제자유구역, 대규모주거지에 위치한 것이 특징이다.

오피스텔은 상가와 달리 주거 또는 사무실 등 임차인의 사용목적에 따라 활용 가능한 장점이 있다. 주로 역세권에 위치하고 중층~고층 위주로 건설된다. 최근 정부가 소형주택 공급을 위해 ‘준주택’ 개념을 도입하면서 건설기준이 완화되고, 주택기금의 지원을 받게 될 예정이므로 앞으로 공급이 크게 늘어날 것으로 보인다.

상반기에는 개발호재가 많은 용산과 송도 오피스텔이 인기를 끌 전망이다. 용산에서는 동부건설이 용산구 한강로2가 189번지 국제빌딩3구역에서 ‘아스테리움’을 6월에 공급한다. 오피스텔 전용면적 49㎡ 총 207실 중 146실이 일반분양된다. 사업지 인근에 개발될 국제업무지구는 랜드마크 타워를 비롯해 초대형 쇼핑몰과 호텔, 백화점, 주상복합아파트, 문화공간이 들어설 예정이다. 또한 주변으로 용산민족공원이 조성될 예정이며, 지하철 4호선 신용산역과 1호선, KTX 용산역을 도보로 이용할 수 있다.

송도는 대우건설이 인천 연수구 송도동 190-2번지 송도국제도시 5공구 Rm1블록에서 ‘푸르지오’를 공급한다. 오피스텔 전용면적 24~84㎡ 총606실로 구성된다. 송도 글로벌캠퍼스가 인접하며, 인천지하철 1호선 테크노파크역을 도보 5분 이내에 이용할 수 있다. 또한 상업시설도 함께 들어서 생활이 편리할 것으로 예상된다.

◆투자 시 유의점은?

상가와 오피스텔 모두 역세권, 주거지역, 사무실밀집지역 등 각 지역특성에 따라 접근방식이 달라지므로 상품에 따라 장단점과 특징을 꼼꼼하게 점검할 필요가 있다.

상가는 주변 유동인구와 직접 접하는 저층부(1~3층)에 주로 위치하고, 오피스텔과는 달리 주거목적으로의 사용이 불가능하다. 하지만 의식주 등 직접적 상품 판매를 통한 수익창출이 가능한 부동산으로 입지와 유동인구 등 상권의 활성화에 따라 임대수익은 물론 시세차익까지 노려볼 수 있는 장점이 있다. 침체기에 오히려 주목받는 상품이다.

투자 상품에 따라 본인의 자금수준과 성향에 맞는 선별적 투자방식이 필요하다. 특히 차익을 기대하기 보다는 수익성이 중요하다는 점을 인지하고 가격수준에 맞는 ‘미래가치’와 ‘임대수익’ 그리고 ‘유동인구’가 확보돼 있는지 체크해야 한다.