강남 송파 DTI 직격탄, 호재많은 용산 성동 투자↑

부동산 시장 침체가 이어지고 있는 가운데 지난해 서울지역의 신규 주택담보대출이 대규모 개발이나 재건축 임박, 지하철 개통 등 호재가 있는 지역으로 편중된 것으로 나타났다.

서울 용산구와 양천구, 노원구, 강서구, 성동구 등 주택담보대출 순증가액 상위 5곳에 서울 전체 대출 증가액의 절반이 몰릴 정도로 지역별 편차가 컸다. 특히 이들 지역은 지난해 9월 수도권 전역으로 확대된 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 등 주택담보대출 규제 강화에도 큰 영향을 받지 않을 정도로 뚝심을 발휘했다.


'버블세븐' 가운데 서울 강남3구(강남 서초 송파)는 주택담보대출 증가액이 미미하거나 오히려 감소해 DTI, LTV 등 대출 규제의 직격탄을 맞고 있는 것으로 확인됐다. 반면 분당, 용인 등은 대규모 아파트 입주와 분양이 잇따라 주택담보대출이 급증했다. 분당은 2조원, 용인은 1조원 이상 주택담보대출액이 각각 증가했다.

◇용산 성동 등 개발호재 따라 투자 급증=용산구는 지난해 주택담보대출액이 5894억원 늘었다. 이는 서울 25개 자치구 전체 증가분의 12%를 차지하는 금액이다. 용산역세권, 서울부도심, 각종 재개발 구역 등 풍부한 개발호재 효과를 톡톡히 봤다.

용산구는 주택담보대출 규제가 강화된 지난해 9월 이후에도 주택담보대출액이 꾸준히 증가해 실수요자들의 유입이 이어지고 있는 것으로 분석됐다. 주택담보대출 규제 이후 월별 주택담보대출 증가액은 △9월 111억원 △10월 181억원 △11월 289억원 △12월 150억원 등이다. 지난해말 기준 용산구의 주택담보대출 누계액은 4조1571억원, 집값 최고점인 지난 2006년(2조7308억원) 대비 1조4000여억원 늘었다.


한강변 대규모 재개발 사업이 진행되고 있는 성동구에도 부동산 투자자들이 몰렸다. 지난해 성동구의 주택담보대출 증가액은 4119억원으로 4번째로 높았다. 성동구 역시 지난해 9월 이후에도 대출액이 720억원 늘어 주택담보대출 규제 여파가 크지 않았다. 성동구의 지난해말 현재 주택담보대출 누계액은 3조485억원으로 2006년(2조777억원)보다 1조원 정도 증가한 것으로 집계됐다.

◇재건축 기대감, 9호선 개통효과도 반영=양천구(목동)와 노원구는 재건축 추진 기대감이 반영돼 주택담보대출액이 급증했다. 서울시의회가 검토 중인 재건축 허용연한 10년 단축안이 통과될 경우 양천구 목동과 노원구 상계.월계동 일대가 가장 큰 수혜를 입어서다.

양천구는 강남, 송파 등 강남 버블세븐 지역과 달리 지난해 4483억원 대출액이 늘었다. 다만 주택담보대출 규제가 시행된 지난해 9월 이후 주택담보대출액은 269억원 줄었다. 이는 서울 강남권 다음으로 양천구에 고가주택이 밀집돼 있기 때문인 것으로 풀이된다. 노후 아파트가 몰려 있는 노원구도 지난해 주택담보대출액이 4442억원 증가했다.

양천구와 노원구의 주택담보대출 누계액은 각각 4조8118억원, 4조1946억원이다. 양천구는 지난 2006년(4조5588억원)과 비슷한 수준인데 반해 노원구는 지난 2007년 상반기 집값 상승, 거래량 증가 등 여파로 약 7600여억원 가까이 늘었다.

◇'강남3구' DTI 직격탄…분당·용인은 증가=부동산 시장 핵심 지역인 강남권의 부동산담보대출 규모는 눈에 띄게 감소했다. 전국에서 유일하게 DTI, LTV 규제가 수년째 시행되고 있는데다 고가주택이 많아 자금 여력이 넉넉하지 않은 수요자들의 강남 주택시장 진입이 차단됐기 때문이다.

강남구는 지난해 주택담보대출액이 2674억원 줄어 서울 25개구 가운데 순증액 꼴찌를 기록했다. 특히 지난 2006년(10조7992억원) 주택담보대출액 누계액 최고점을 기록한 이후 지난해말까지 연속 감소세를 보이고 있다. 연도별 대출액은 △2007년 10조5449억원(전년 대비 2543억원↓) △2008년 10조767억원(4682억원↓) △2009년 9조8093억원(2674억원↓) 등이다.

송파구는 강남구 다음으로 주택담보대출액이 줄었다. 송파구는 2만여가구에 달하는 잠실 저밀도 재건축 아파트 입주 여파로 지난 2008년까지 주택담보대출액 증가세가 이어진 곳이다. 지난해 송파구의 주택담보대출은 2381억원 감소해 누계액 8조6153억원을 기록했다. 지난해 9∼12월 4개월동안만 대출액이 1353억원 감소해 강남구보다 대출 규제 타격이 더 큰 것으로 나타났다.

서초구는 지난해 주택담보대출액이 총 418억원 증가했다. 반포 일대 대규모 재건축 단지 입주 여파로 주택담보대출 감소를 겨우 면했지만 지난해 9월부터 주택담보대출액이 급감해 연말까지 4개월간 868억원 감소했다. 서초구도 지난 2006년(7조3720억원) 주택담보대출 누계액 최고치를 기록한 이후 2007년(7조23억원)과 2008년(6조7931억원) 2년 연속 순감했다.

신도시, 택지지구 등 아파트 분양과 입주가 잇따르면서 지난해 분당, 용인 등의 주택담보대출액이 급증했다. 판교신도시 입주가 시작되면서 분당은 지난해 주택담보대출이 2조여원 늘었다. 신봉, 동천, 성복 등 대규모 택지지구에서 아파트 분양과 입주가 이어지고 있는 용인은 1조3836억원 대출액이 증가했다. 지난해말 현재 분당의 주택담보대출 누계액은 8조5454억원이다. 용인의 누계액은 12조9018억원으로 수도권에서 주택담보대출 규모가 가장 컸다.

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