'4년 더' 오세훈표 부동산정책, 투자전략은

야권의 승리로 평가되는 6·2 지방선거 이후 부동산시장은 어떤 변화를 맞을까.

부동산에 대한 투자전략을 세우면서 선거 결과를 고려하지 않을 수 없다. 살고 있는 지역의 시장·군수는 누구인지, 그들이 어떤 성향과 공약을 갖고 있는지를 면밀히 검토해 발전 가능성과 개발 방향을 예상하는 절차가 필요하다.


서울시는 재선에 성공한 오세훈 시장이 2014년까지 시정을 총괄하게 된다. 지난 4년간 펼쳤던 각종 개발사업의 정책적 일관성이 유지되는 것이다. 오 시장이 서울시장에 있으면서 입안·시행됐던 각종 개발사업과, 이번 선거에서 새롭게 제시했던 공약을 살펴보자.

◇서울 '르네상스'는 계속된다

오 시장의 대표적 부동산 키워드는 '르네상스'다. 한강르네상스를 비롯해 동북·동남·서남·서북 르네상스 프로젝트는 2020년 완료를 목표로 변함없이 추진될 예정이다.

관심을 끄는 것은 한강르네상스다. 한강을 중심으로 도시구조를 개편하겠다는 한강르네상스사업은 미래 서울의 중심인 용산과도 뗄 수 없는 관계를 유지하고 있다. 우선 한강변을 따라 펼쳐지는 전략/유도정비구역 사업이 본격화된다.


오 시장은 지난 2006년 7월 민선4기 서울시장에 취임한 뒤 3개월 만에 자연형 한강 둔치 조성, 한강변 생태공원 복원, 한강 접근시설 및 한강변 야간 경관 개선 등을 담은 ‘한강르네상스 프로젝트’ 세부계획을 발표했다.

여기에는 한강변의 병풍식 외관을 개선하고 양안 500ｍ 지역의 경관·조망·구릉지를 관리하는 내용도 포함됐다. 대신 일정부분 공공기여를 하는 건축물에는 층수와 용적률을 완화하는 인센티브를 제공키로 했다.

3년 뒤인 2009년 1일 한강르네상스 2단계로 한강변 공공성 재편계획을 발표하며 우선 적용대상인 5개 전략정비구역(성수·압구정·여의도·합정·이촌)과 중장기적으로 추진할 5개 유도정비구역(반포·당산·자양·잠실·망원)을 선정했다.

이와 관련 서울시가 지난해 4월 용역기관에 발주한 전략정비구역 발전안 결과가 6월 나온다. 이 중 시범사업지인 성수지구는 6월 중 정비계획 공람공고가 이뤄질 예정이며 나머지 4개 지구도 연내 세부계획 열람공고에 들어갈 예정이다.

한강르네상스에는 한강과 주변 공원의 환경을 산뜻하게 단장하는 것을 넘어 한강에서 경인운하(경인아라뱃길)를 거쳐 중국으로 가는 뱃길(한강 주운)을 열겠다는 구상도 담겨 있다. 여기서 거점이 되는 곳은 용산과 여의도다.

특히 용산 역세권을 중심으로 한 국제업무지구 51만㎡(약 15만4000평)에는 2016년까지 100층 이상 초고층 빌딩을 세우고 지상과 지하가 어우러지는 ‘입체도시’를 건설할 계획이다. 용산국제업무지구와 용산공원, 용산부도심, 한남뉴타운 등을 통합 관리하는 광역마스터플랜 계획도 본격 추진된다.

◇강남 재건축 추진은 어떻게

강남 재건축시장에서는 개포지구 지구단위계획안이 확정을 앞두고 있고, 잠실주공5단지가 안전진단 결과를 기다리고 있다. '제2롯데월드' 건축심의와 가락시영 '3종 종상향' 여부에도 시장의 눈이 쏠려있다.

강남·송파구청은 선거여부와 관계없이 일정대로 추진한다는 입장이지만 강남권 부동산 시장 관계자들은 '강남권에 특혜를 준다'는 인상을 주기 쉬운 재건축 관련 정책에서 오세훈 시장 추진력이 약화될 것을 염려하고 있다.

서울시가 최근 최장 40년인 재건축 허용 연한을 30년으로 앞당기는 내용의 '도시 및 주거환경정비 조례 일부 개정안'을 추진하면서 주목받았던 노원구와 양천구 재건축 단지에도 복잡한 표정이 교차하고 있다.

양천구는 재건축허용연한 완화를 통해 목동 14개 단지 2만6000여가구 재건축을, 노원구는 1991년 이전 준공된 월계 시영아파트 등 11개 단지 4만6000가구 등의 재건축을 계획 중이었다.

서울시는 지난 3월 관련 조례개정안이 보류되자 민관 전문가 15명 이내 규모의 자문위원회를 구성해 올해 노후 아파트를 집중 점검한 뒤 연말까지 개선안 마련을 추진 중이다.

뉴타운을 추가 지정하지 않겠다고 공언한 오 시장은 재개발·재건축사업을 개발보다는 ‘관리’에 초점을 맞추고 있다. 사업의 투명성을 제고하기 위해 도입한 공공관리자제도는 7월부터 본격 시행된다.

또 지방선거 직전에 발표됐던 주거지종합관리계획에 따라 고층아파트 일변도의 개발을 지양하고 각 지역의 특성에 맞는 방식으로 단독주택, 구릉지 형태 등을 보존하는 형태로 주거환경을 개선키로 했다.

이밖에 부동산투기 등을 조장한 정비예정구역지정을 폐지하되 혼란을 막기 위해 이달 말 기준 정비예정구역 지정 요건을 충족하는 44곳과 12월 말 기준 52곳은 각 구청에서 신청이 올라오면 지정여부를 검토키로 했다.

◇여소야대 시의회, 최대 변수

오 시장 정책이 계획대로 이뤄질지는 서울시의회의 동의 및 협조 여부에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 이번 선거에서는 한나라당이 절대 다수를 차지했던 4기 시의회의원과 구청장들이 대거 민주당으로 바뀌었다.

민주당을 비롯한 야당 시의원과 구청장들이 오 시장 정책에 반기를 들 경우 개발 일정이 연기되거나 백지화될 가능성도 배제할 수 없다. 선거 후 오 시장이 '소통'과 '대화'를 유달리 강조하고 있는 이유도 이 때문이다.

서울시와 시의회 및 구청들이 불협화음을 낼 경우 우선 뉴타운 사업의 방식이나 속도에 변화가 생길 수 있다. 지방선거에 당선된 민주당 시의원들과 구청장들은 원주민 재정착률이 20%에도 못 미치고 주변 전셋값만 올려놨다는 비판의식을 공유하고 있다.

이와 관련해 전문가들은 "뉴타운사업의 경우 진척이 어느 정도 된 경우는 이해관계가 많이 얽혀 손대기 어렵겠지만 초기 단계 사업지는 전면 재검토 요구가 나올 수 있다"고 내다보고 있다.

오 시장의 대표 브랜드인 장기전세주택(시프트) 역시 마찬가지다. 저소득층을 위한 임대주택 비중을 늘려야한다는 게 민주당의 기본적인 입장이기 때문이다.

한강르네상스의 일환인 한강변에 초고층 아파트를 짓는 사업의 방향과 속도에 변화가 생길 가능성도 있다. 한강 주운사업도 4대강 사업과 연관 지어 야권의 반대기류가 높게 형성돼 있다.