지방 미분양 4만가구 언제 다 줄이나?

지방 미분양아파트를 4만가구 이상 줄이는 내용의 '4.23 조치'가 본궤도에 오르지 못하고 있다. 대한주택보증의 환매조건부 매입에 건설사들의 신청이 저조한데다 미분양에 투자하는 리츠와 펀드도 LIG투자증권의 펀드만 출시됐을 뿐 나머지는 설립 작업이 지지부진하다.

원인은 건설사들이 분양가 인하 등 자구노력과 지방 경기 회복 등의 영향으로 미분양이 꾸준하게 팔림에 따라 굳이 절차와 구조가 복잡하고 투자가 필요한 리츠·펀드를 선택하지 않고 있기 때문이다.


저조한 환매조건부 매입도 50%대에 불과한 매입률 때문이다. 즉 건설사 입장에서 유동성 보강에 별로 도움이 되지 않다는 것이다.

◇리츠·펀드 매입규모 1000가구도 안돼
4.23 지방 미분양 해소방안은 지난 2월말 현재 11만6000가구인 미분양아파트를 7만5000가구 수준으로 낮추는 것을 목표로 하고 있다.

대한주택보증의 환매조건부 매입으로 2만가구, 미분양에 투자하는 리츠와 펀드로 5000가구, 준공후 미분양을 담보로 한 건설사 회사채인 채권담보부증권(P-CBO)로 5000가구를 각각 줄인다. 여기에 건설사 자구노력을 기반으로 한 양도세 감면과 취·등록세 감면으로 1만가구를 각각 감축하게 된다.


이중 환매조건부 매입은 지난달 14일부터 18일까지 5000억원 규모의 6차 신청을 받았지만 8개 건설사가 1188가구, 1712억원 어치만 접수하는데 그쳤다. 미분양 리츠와 펀드는 한국토지주택공사(LH)가 5월 중순 금융주간사로 우리투자증권(리츠), LIG투자증권(펀드), 한투컨소시엄(펀드), KB·동부컨소시엄(펀드)를 선정했다.

하지만 LIG투자증권만 울산 미분양아파트 219가구(분양금액 1069억원)에 투자하는 '유진푸른하우징 사모 부동산투자신탁 1호'를 출시했을 뿐이다. 현재 우리투자증권은 250가구(800억원), 한투컨소시엄은 359가구(1997억원), KB·동부컨소시엄은 287가구(898억원)에 투자하는 리츠와 펀드를 각각 이달 말까지 설립할 계획이다.

P-CBO는 주택금융공사가 5월 중순 금융주간사를 선정하고 6월 중순 발행을 목표로 작업을 진행했지만 1순위 금융주간사가 수요가 없어 발행을 포기하고 2순위인 NH투자증권컨소시엄이 현재 수요조사와 대상 건설사를 모집 중이다.

◇원인은 건설사 참여저조가 결정적
이처럼 미분양 해소방안이 저조한 이유는 지방 물량이 꾸준히 계약되는데다 상품 구조가 건설사들에 불리해 참여를 꺼리고 있기 때문으로 풀이된다. 우선 지방 미분양은 지방 경기가 회복되고 건설사들이 분양가 인하와 중도금 무이자 융자지원, 발코니 무료 확장 등을 제시하면서 꾸준히 팔리고 있다.

실제 국토부의 전국 미분양 현황자료를 보면 5월 지방 미분양은 전월 8만4499가구보다 1686가구 감소한 8만2813가구를 기록해 14개월 연속 감소세를 보였다.

이 때문에 4.23대책 이후 리츠·펀드에 참여하는 방안을 검토하던 건설사들이 자체 매각으로 돌아선 것으로 알려졌다. 특히 건설사 입장에서 환매조건부 매입, 리츠·펀드, P-CBO가 경영상 부담이 되자 참여를 꺼리면서 물건 확보가 어려운 것이 주원인이다. 환매조건부의 경우 매입률이 50%대에 그쳐 유동성 확보 차원에서 불만족스럽다는 점도 지적사항이다.

리츠와 펀드는 구조도 어렵고 직접 투자를 수반함에 따라 참여를 자제하고 있다. P-CBO는 회사채를 발행하다보니 부채비율이 상승해 건설사들이 꺼릴 수밖에 없는 상품이다. 이는 최근 있었던 건설사 구조조정과 맞물려 더더욱 참여를 기피하는 원인이 됐다.

강민석 메리츠증권 부동산금융연구소 수석연구원은 "지방 경기가 호전되면서 중소형들이 꾸준히 팔리고 있어 건설사들이 직접 투자가 필요하고 구조가 복잡한 리츠·펀드에 참여하기보다 직접 판매를 선호하면서 물건 확보가 어려운 상황"이라고 말했다.

◇국토부, 보완방안 강구중
이처럼 4.23미분양 해소방안이 지지부진하자 국토해양부도 보완방안을 마련중이다. 환매조건부 매입, 리츠·펀드 등의 실적이 부진한 원인을 분석해 보완방안을 제시한다는 것이다.

그러면서도 국토부는 양도소득세 및 취·등록세 감면 혜택이 지난달 말부터 가능해져 7~8월에는 가시적인 성과가 나올 것으로 기대하고 있다. 양도세 감면은 조세특례제한법이 지난 5월14일 공포·시행되고 6월8일 하위법령이 개정됐다. 지방 미분양에 대한 취·등록세 감면은 내년 4월30일까지 연장되는 확정돼 지자체가 조례를 개정중이다.

국토부 관계자는 "양도세와 취·등록세 감면 혜택의 영향력이 본격 발휘되는 7~8월에는 효과가 가시화될 것"이라며 "별도 리츠·펀드와 환매조건부 매입 등에 대한 보완방안도 별도로 강구할 것"이라고 말했다.