부동산시장의 영원한 블루칩 '역세권'

역세권 내 아파트나 상가는 부동산시장의 영원한 1순위이다. 어느 지역이든 이동하기 편리한데다 유동인구가 많아 백화점, 대형마트 등의 접근이 용이하고 상권형성이 잘 돼 있기 때문이다.

서울시는 10월28일 역세권 내 재개발과 재건축 정비구역에도 장기전세주택(시프트)을 건립할 수 있도록 도시·주거환경정비기본계획을 변경한다고 발표했다.


이와 별도로 역세권 개발 내용을 담은 '역세권의 개발 및 이용에 관한 법률 시행령' 제정안이 10월16일부터 시행되고 있다. 이 제정안에 따르면 시·도지사와 국토해양부 장관은 철도역의 증축·개량되는 대지 면적이 3만㎡ 이상이거나 개발 면적이 30만㎡ 이상 되면 역세권 개발구역으로 지정할 수 있게 된다.

따라서 부동산 불황기가 장기화하고 있음에도 역세권에 대한 가치는 더욱 상승할 것으로 보인다.

◆불황 속 뜨는 역세권 단지는 어디

부동산 정보업계에 따르면 교통과 생활, 교육여건이 우수한 서울시내 주요 역세권 단지들이 분양을 앞두고 있다.

삼성물산과 대림산업이 재건축한 서초구 반포동 반포 삼호가든 1, 2차는 총 1119가구 중 전용면적 59㎡ 45가구가 일반 분양된다. 지하철 9호선 사평역이 단지 앞에 있어 기존의 강남지역의 교육, 생활환경 인프라에 교통의 편리함까지 더해져 래미안 퍼스티지와 더불어 반포의 대표 단지가 될 전망이다.

대우건설은 잠실푸르지오 주상복합아파트 288가구를 분양한다. 성내역과 도보 4분 거리, 잠실역과 5분 거리에 있어 교통여건이 우수한 편이다. 한강시민공원이 가까이에 있어 이용하기 편리하며 잠실 롯데백화점과 서울아산병원도 근거리에 있다.

현대엠코는 서울 중랑구 상봉동에 주상복합아파트를 분양한다. 전용면적 85~273㎡ 규모로 아파트 총 497가구 중 473가구를 일반 분양한다. 중앙선 망우역이 단지와 인접한 초역세권 단지로 지하철 7호선 상봉역도 도보 10분 거리에 위치한다.

현대엠코는 이와 함께 동작구 상도동 일대에도 상도엠코 타운 총 2441가구를 분양한다. 이중 1차로 상도엠코타운 1559가구 중 286가구와 2차 상도애스톤파크 882가구 중 조합원분을 뺀 나머지 305가구 전용 59~120㎡를 차례로 분양한다.

성동구 상왕십리동 왕십리뉴타운 2구역에서는 GS건설, 대림산업, 삼성물산, 현대산업개발이 시공하는 텐즈힐이 분양을 앞두고 있다. 왕십리뉴타운 2구역에 위치한 이 단지는 총 1148가구 중 510가구(전용면적 55~127㎡)가 일반 분양된다.

LIG건설은 동작구 사당동 일대에 이수역 리가를 분양한다. 총 452가구 전용 84㎡ 단일평형으로 구성돼 있으며, 지하철 1돚4호선 이수역, 남성역이 도보 9분거리에 위치해 있다.

신안은 경기도 남양주시 별내지구 A16-1블록에서 '별내 신안인스빌'을 분양 중이다. 전용면적 84㎡의 단일형으로 총 874가구가 일반에 공급된다.

현대산업개발은 안양시 만안구 석수주공2단지를 재건축한 석수 아이파크를 분양중이다. 전용면적은 84~137㎡이며 15개동으로 구성된다. 총 1134가구 중 204가구가 일반 분양으로 나온다.
삼성물산은 한강신도시 Ac-15블록에 'Ac-15블록 래미안'을 분양한다. 전용면적 101~125㎡, 총 579가구로 이뤄질 예정이다. Ac-15블록은 한강신도시의 중심인 문화교류지구 내에 위치해 수변공원, 종합의료시설, 체육시설 등 주거생활의 중심기능이 인접해 있다.

동부건설은 도시개발지구인 계양구 귤현동의 계양센트레빌을 올 10월 분양할 계획이다. 총 1425가구 전용 84~142㎡로 구성돼 있으며, 외곽순환도로 귤현IC와 인접해 있고 인천국제공항철도·인천지하철 1호선 계양역 1km 거리, 인천지하철 1호선 귤현역 700m 거리에 위치해 있다.



◆정부·서울시, 역세권활성화 대책 잇따라 발표

서울시는 역세권 재개발과 재건축 정비구역에도 장기전세주택(시프트)을 건립할 수 있도록 도시·주거환경정비기본계획을 변경·고시했다.

역세권 정비사업을 하는 민간 사업자에게 용적률 상향 등의 인센티브를 부여하는 대신 개발이익의 일정 부분을 시프트로 돌려 시가 매입하고 공급하는 것이다. 지금까지는 지구단위계획을 세워야만 역세권 시프트를 지을 수 있었다.

시는 재개발·재건축구역 18㎢의 4%인 0.8㎢에 이번 변경 계획을 적용하면 시프트 1만3000가구를 추가 공급할 수 있을 것으로 내다보고 있다.

시는 역세권 시프트를 확대하기 위해 역에서 250ｍ 이내인 1차 역세권의 경우 용도지역을 준주거지역으로 상향해 용적률을 500%까지 완화하고, 반경 250∼500ｍ인 2차 역세권은 제3종 일반주거지역으로 상향해 용적률을 300%까지 높일 계획이다.

대신 법적 상한용적률에서 정비계획으로 결정된 용적률을 뺀 용적률 증가분의 절반을 개발이익 환수 차원에서 역세권 시프트로 짓도록 한 다음, 표준건축비 등을 적용해 매입한 뒤 주변 전세시세의 80%로 무주택자에게 공급할 방침이다.

난개발을 막기 위해 역세권이라도 도시자연공원구역과 근린공원, 자연경관지구, 최고고도지구, 전용주거지역 등과 접해 있거나 택지개발지구와 아파트지구 등 별도 관리계획이 수립된 구역, 전용·제1종 일반주거지역은 대상에서 제외된다.

10월16일부터 시행되고 있는 '역세권의 개발 및 이용에 관한 법률 시행령'은 역세권의 고밀개발 허용을 주내용으로 담고 있다.

제정안의 주요 내용을 보면 국토부장관이 역세권 개발구역을 지정할 수 있는 최소 규모를 대지면적 3만㎡ 이상인 철도역 증축·개량과 30만㎡ 이상 신규 개발구역으로 정했다.

역세권 개발구역 지정은 '기초조사→주민 의견청취→관계 중앙행정기관 협의→지자체 의견 수렴→도시계획위원회 심의→지정' 등의 절차를 거치도록 했다. 또 ▲개발구역 면적의 100분의 10 미만 변경 ▲역세권 개발구역 명칭 변경 ▲사업시행기간 변경 등 지정된 개발구역을 변경할 때는 도시계획위원회 심의를 생략하도록 해 사업속도를 높일 수 있도록 했다.

역세권 개발구역 지정권자는 사업성을 높일 수 있도록 해당 지자체의 조례와 상관없이 해당 용도지역에서 적용되는 건폐율 및 용적률의 1.5배까지 상향조정을 허용한다. 다만 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 정하는 용도지역별 건폐율 및 용적률 범위를 초과할 수 없다.

역세권 개발구역 안에서 시장·군수의 허가를 받아야 하는 행위도 ▲건축 ▲공작물 설치 ▲토지 형질변경 ▲토석 채취 ▲토지분할 ▲물건적치 행위 ▲죽목 벌채·식재 등으로 구체화했다. 사업시행자는 국가, 지자체, 한국철도시설공단, 한국철도공사, 지방공기업 외에 한국토지주택공사, 한국관광공사, 해당 개발구역에서 철도사업을 운영 중이거나 철도건설사업 시행자로 지정된 자 등으로 확대했다.

역세권 개발사업을 위해 토지 매수대금 일부를 사업시행으로 조성된 토지나 건축물로 상환하는 토지상환채권을 모집·매각의 방법으로 발행하고 이율도 발행 당시 금융기관 예금금리 등을 고려해 발행자가 정할 수 있도록 했다. 도로·철도·통신시설 등 기반시설 설치비, 이주대책사업비 등은 국가가 직접 보조하거나 융자할 수 있는 조항도 마련했다.