역세권시프트 수혜 재개발·재건축은?

- 재개발·재건축 허용 방침에 용적률 상향
- 휘경2·동소문2·보문2구역등 수익성 개선


역세권 재개발·재건축구역에도 서울시의 장기전세주택(시프트)를 건립할 수 있게 됨에 따라 지하철역 주변 단지의 투자가치 상승에 대한 기대감이 커지고 있다.


역세권 정비사업은 민간사업자에게 용적률 상향 등의 인센티브를 부여하는 대신 개발이익의 일정 부분을 시프트로 돌려 시가 매입·공급하는 것으로, 시는 지난달 28일 이같은 내용의 '도시환경정비기본계획'을 고시했다.

10일 서울시와 일선구청, 부동산정보업체(부동산114)에 따르면 용적률을 높일 수 있는 역세권 재개발사업장은 모두 60여곳으로, 이 중 △동대문구 휘경 2재정비촉진구역 △성북구 동소문2구역 △성북구 보문2구역 등 3곳에서 역세권 시프트사업을 추진하고 있다.

3곳 모두 지하철역이 걸어서 10분 이내에 위치해 있어 용도지역 변경 등을 통해 용적률을 300~500%까지 높여 개발할 수 있다. 용적률이 높아지면 그만큼 지을 수 있는 주택의 연면적이 늘어나고 이는 정비조합의 주수입원인 일반분양 물량 증가에 따른 수익성 개선으로 이어진다.


휘경2구역은 당초 용적률 225%를 적용받아 아파트 714가구를 건립할 예정이었지만 역세권 시프트사업을 위해 기본계획을 변경, 용적률 상향작업을 추진 중이다. 이곳은 지하철 1호선 외대역앞 인근에 위치해 있다.

4호선 한성대역 인근에 있는 성북구 동소문2구역 역시 역세권 정비사업을 진행 중이다. 이곳은 용적률 228%를 적용, 385가구를 건립할 계획이었다. 6호선 보문역 인근의 보문2구역도 용적률 233%로 362가구를 지을 예정이었지만 사업변경을 추진하고 있다.

3곳 모두 조합설립인가단계자 있는 사업지로 늘어나는 용적률의 절반은 반드시 시프트로 지어야 한다. 역세권 정비사업이 가능한 재건축사업지로는 △강남구 대치동 국제, 쌍용1·2차 △서초구 방배동 경남, 신동아 △동대문구 제기동 경동미주 등 10여개 단지가 있다. 강남구는 3호선 대치역과 학여울역, 서초구는 2호선 방배역, 동대문구는 1호선 제기역 인근이다.

이 가운데 동대문구 경동미주아파트가 역세권 사업을 계획하고 있다. 추진위원회 단계인 이 구역은 현재 228가구가 거주하고 있다. 시는 역세권사업을 통해 매입한 시프트를 주변 시세의 80%로 무주택자에게 공급할 방침이다.

시 관계자는 "이달 중 '역세권 장기전세주택 건립관련 정비계획 수립 및 운영기준'이 제정되면 재건축의 경우 변경 계획을 곧바로 적용할 수 있다"고 말했다. 재개발의 경우 소형주택 건립이 가능하도록 도시 및 주거환경정비법이 개정되는 내년 상반기 이후에 가능할 것으로 전망했다.