재건축 초과이익 환수 첫 사례부터 집단반발

2006년에 도입된 재건축 초과이익부담금제가 첫 적용 단지에서부터 집단민원이 발생할 조짐이 보인다.

첫 적용단지인 서울 중랑구 정풍·우성연립 재건축조합은 초과이익이 계산 기준상 문제로 가구당 최대 1억원 이상 부풀려졌다며 강력히 반발하고 있다. 재건축사업 종료시점과 개시시점의 주택가격 산정기준이 서로 달라 부담금이 과도하게 나왔다는 것이다.

ⓒ최헌정

4일 중랑구청과 각 연립조합에 따르면 정풍·우성연립조합은 재건축부담금 부과에 반발, 최근 중랑구청에 재건축 초과이익 환수부담금 납부 연기를 신청했다. 이에 따라 이들의 부담금 납부마감일은 2014년 3월31일까지 3년 연기됐다. 각 조합은 이 기간에 법적 소송 등 대응책을 마련할 계획이다.

중랑구청은 앞서 묵동 정풍연립, 면목동 우성연립조합에 대해 각각 3628만원(가구당 181만원) 8880만원(가구당 592만원)의 재건축부담금을 부과했다. 이는 2006년 9월 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'이 도입된 지 4년여 만이다.


이들이 반발하는 이유는 계산시 기준문제 때문이다. 재건축부담금은 '종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+개발비용+정상가격 상승분)'을 계산해 산정하는데, 종료·개시시점의 주택가액 산정기준이 서로 달라 계산 과정에서 초과이익이 부풀려졌다는 것이다.

이응준 정풍연립조합장은 "종료시점 주택가격은 준공일 감정가로, 개시시점 주택가격은 추진위 설립시 공시가로 계산됐다"며 "감정가가 공시가보다 일반적으로 높게 나오기 때문에 기준을 통일했을 때에 비해 초과이익이 실제보다 많게 계산될 수밖에 없는 구조"라고 말했다.

머니투데이가 단독 입수한 중랑구청 재건축부담금 산정자료에 따르면 정풍연립의 경우 개시시점 주택가액(2006년 1월1일 공시가격 기준)은 13억6000만원(가구당 평균 6800만원)이다.


조합이 관리처분인가 신청시 제출한 이 연립의 감정평가액(2004년 12월4일 사업시행인가 고시일 기준)은 34억7500만원(가구당 평균 1억7375만원)으로, 1년 이상 시차를 무시하더라도 가구당 1억575만원 초과이익이 더 발생한 셈이다.

감정가로 기준을 맞출 경우 단지 전체의 '개시시점 주택가액+개발비용(43억2200만원)+정상가격 상승분(4억4200만원)'은 82억3900만원으로, 종료시점 주택가액 71억600만원보다 많아 초과이익 부담금을 물지 않아도 된다.

우성연립의 경우도 가구당 7100만원가량 초과이익이 더 발생한 것으로 나타났다. 중랑구청이 산정한 우성연립의 가구당 초과이익은 6965만8800원으로, 우성연립도 감정가로 기준을 통일했을 경우 부담금을 물지 않게 된다.

정부는 계산방법의 문제를 인정하면서도 현행법을 그대로 적용할 수밖에 없다는 입장이다. 해당 법인 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'에 의거해 초과이익을 산출했다는 것이다.

국토해양부 관계자는 "원칙적으로는 일관된 기준을 적용해야 하지만, 준공시점의 공시가격이 산출되지 않아 불가피하게 감정평가액으로 부과금을 산출할 수 밖에 없다"고 말했다.

해당 조합들은 법적소송은 물론 앞으로 부담금 부과 대상 아파트가 추가로 나올 경우 집단적으로 대응하는 방안도 고려 중이다. 오창수 우성연립 조합장은 "삼척동자가 봐도 잘 못된 계산법"이라고 반발했다.

당장에 송파구가 부담금을 산정 중인 이화·동양·해왕연립 등도 정풍·우성연립과 똑같은 계산법이 적용돼 벌써부터 반발 움직임이 감지된다. 특히 강남구의 경우 사업시행인가∼준공 전 단계의 300가구 이상 대규모 재건축사업장만 14개 단지에 달해 앞으로 부담금 산정기준을 둘러싼 갈등의 핵으로 부상할 가능성이 큰 상황이다.

법무법인 한가람의 이원희 변호사는 이와 관련, "행정절차상의 문제로 개인의 재산권이 침해된 경우라면 위헌법률심판이나 헌법소원 등의 법적 대응이 가능할 것"이라고 말했다.