은마·개포 '추락'…강남 재건축 장기약세 돌입(?)

서울 강남 일대 재건축아파트의 실거래가격이 올들어 저가 행진을 지속하고 있다. 강남의 대표적 재건축 단지인 대치동 은마아파트 77㎡(이하 전용면적)의 실거래가는 3년여만에 8억원 밑으로, 개포주공 3단지 36㎡도 2009년 이후 최저 시세인 5억원 중반 이하로 추락한 것으로 조사됐다.

강남 재건축아파트의 이같은 하락세는 부동산경기 침체가 직접적인 원인이긴 하지만, 박원순 서울시장의 '소형비율 확대' 추진으로 인해 매수 심리가 더욱 위축됐기 때문이란 게 전문가들의 분석이다.


◇은마·개포 심리적 마지노선 '붕괴'
7일 서울시로부터 입수한 2월 실거래가 현황 자료에 따르면 은마아파트 77㎡의 실거래 신고가격이 7억9000만~8억3000만원을 기록했다.

은마아파트 실거래가격이 8억원 미만을 기록한 것은 지난 2008년 9월 글로벌 금융위기 이후(12월 7억500만원) 3년만으로, 최고가(2006년 11월 11억6000만원) 대비 30% 안팎 하락한 가격이다. 인근 삼성공인중개사 관계자는 "약세를 보이긴 했지만 박 시장 취임이후 재건축 추진 분위기가 나빠지니 속절없이 떨어지고 있다"고 말했다.

개포동 개포주공 역시 서울시의 소형 비율 확대 방침에 직격탄을 맞고 있다. 개포주공 3단지 36㎡의 경우 지난 2일 5억45000만원에 계약된 것으로 확인됐다.


이는 실거래가격이 조사된 2009년 1월 이후 가장 낮은 것으로, 2010년 1월 최고가 7억4500만원보다 27% 하락한 가격이다. 이 아파트는 지난 연말 6억원선에 거래된 이후 올 1월 5억9000만원, 2월 5억5100만~5억8000만원 등으로 하락세를 보여왔다.

전문가들은 이같은 강남 재건축단지들의 하락세의 주 요인으로 '불확실성'을 꼽았다. 나인성 부동산써브 팀장은 "주택경기 침체와 양극화가 지속되는 상황에서 서울시의 재건축 정책기조 변화에 따른 불확실성 확대 등이 악재로 작용, (강남 재건축의) 가격 하락세가 심화됐다"고 분석했다.

◇"우리도 어디까지 떨어질지 모른다"
강남 일대 중개업계도 앞으로의 시세를 가늠하기 어렵다는 입장이다. 은마아파트 인근 한 공인중개업소 관계자는 "예전 같으면 이런 소식(8억원 밑에서 거래 됐다는 내용)이 알려지면 바닥인 줄 알고 매수를 타진하는 문의전화가 쇄도했지만, 현재는 전혀 움직임이 없다"면서 "수요자들도 더 내려갈 것으로 예상하고 아예 관심을 접는 것 같다"고 분위기를 전했다.

또 다른 중개업소 관계자는 "지난해 말부터 한달 간격으로 1000만∼2000만원씩 줄기차게 떨어져 8억원 미만에 거래 됐다는 게 사실 놀랄 만한 일도 아니다"면서 "지금 거래가 조차 바닥이란 확신도 못할 정도고 솔직히 앞으로도 더 내려갈 가능성이 있다"고 내다봤다.

개포지구 역시 '박원순 시장 쇼크'로 인해 하락폭이 더욱 커질 수 있다는 게 지역 중개업계의 예측이다. 개포주공1단지 인근 중개업소 관계자는 "지난달 7일 서울시의 소형 비율 확대 방침이 나오고 난 후 한달 만에 3000만원(6억원→5억7000만원) 정도 떨어졌다"며 "서울시발 악재가 계속 터져나오고 있어 억대 하락도 멀지 않다는 우려도 나오고 있는 실정"이라고 말했다.

한 전문가는 "가뜩이나 실거래와 투자자의 매수세가 회복되지 않고 있는 상황에서 서울시의 정책적 불확실성까지 있어 하락세가 상당기간 지속될 것으로 보인다"고 내다봤다.