창업시장 불황과 고분양가로 임대분양 전환 늘어나...

머니위크

강동완 기자

최근 신도시/택지지구 내에 새로운 유형의 근린상가가 점차 늘어나고 있다. 종전의 신도시 상권은 대부분 개발회사의 시행상가였다.

간혹 임대 상가가 관찰되기는 했지만 이는 건축물의 분양에 관한 법률 개정 이후 선분양이 어렵게 되자 분양하는 건축물의 면적 필요 요건(3000㎡)을 역이용하여 상가건물의 상층부를 임대 분양으로 전환한 뒤 1층 면적만 분양면적으로 계산하여 분양하는 편법 상가들이 대부분이었다.

하지만 개인 건축주들이 토지를 매입해서 PF를 일으킨 뒤에 개별 점포 분양을 하지 않고 본인들이 소유하면서 임대수익을 올리는 새로운 개발방식의 상가가 과거에 비해 자주 관찰되고 있다.

구도심 상권에서 개인들이 노후화된 상가 건물을 갖고 있는 소유형태가 신도시에서도 나타나고 있는 것이다. 중요한 것은, 이러한 유형의 상가들이 주변 상권과 분양상가에 적지 않은 영향을 미치고 있다는 점이다.

우선, 개인 소유의 상가들이 분양상가에 비해 훨씬 낮은 임차조건을 제시하면서 우량업종군을 선점해 가고 있다.

경기 여파로 최근 대다수의 신도시와 택지지구 상가들이 A급 브랜드 유치에 어려움을 겪고 있는데, 은행, 제과점, 편의점, SSM(대기업 슈퍼마켓) 등을 유치하기 위한 동일 상권 내 상가들의 물밑경쟁은 상상을 초월할 정도로 치열해졌다.

종전에는 거의 대부분의 근린 상가가 회사 시행 - 개별 분양 방식이었기 때문에 땅값이 일정하다면 동일한 조건에서 유치 경쟁을 해야 했으나, 이제는 시행주체가 직접 임대사업을 하는 상가에 비해 매우 불리한 상황에 직면하고 있는 것이다.

개인들이 투자한 토지대금과 건축비에도 불구하고 분양상가에 비해 낮게 임대를 주는 것은 다름 아닌 상가활성화 때문이다. 브랜드가 입점하는 상가는 그렇지 않은 상가에 비해 표면적인 가치가 높을 뿐만 아니라 향후 상층부 활성화와 매각 시에도 적지 않은 재미를 볼 수 있기 때문이다.

실제로 판교의 한 섹터 내에 7~8개의 대로변 상가가 있었는데, 이 중 사거리 메인에 위치한 상가가 개인 소유의 건물이었다.

주변 분양상가에서 10평(전용) 규모의 매장을 5천/400 정도 요구하는 시점에 그 상가는 15평 매장을 5천/200~250 정도에 내놓았다. 입지도 코너이고 임대료가 낮으
니 파리바게뜨를 비롯한 좋은 업종이 몰리는 것은 당연했다.

결국 은행, 병원, 학원 등이 빠짐없이 입점했고 지역 내 랜드마크 상가가 되었다. 하
지만 주변상가들은 당초 유치하려 했던 업종의 유치가 물 건너가면서 공실이 생기고 분양에 어려움을 겪을 수밖에 없었다.

이와 유사한 사례를 수도권 신도시 곳곳에서 볼 수 있다. 파주 운정지구 이마트 주변, 안양 관양지구, 별내신도시 등에도 대로변 요지에 이처럼 개인이 건물을 직접 지어 소유하며 임대수익을 올리는 상가들이 있다.

상가주택과 달리 근린 상가가 들어서는 대로변 부지의 경우 땅값이 비싸서 개인이 건축하기 쉽지 않다.

앞으로 이런 현상은 점차 심해질 것으로 예상이 된다.

주택 가격 하락과 안정적인 투자처의 불확실성으로 인해 수익형 부동산에 투자하려는 계층이 늘어났고 그 중에서도 50억 이상의 자산가가 많기 때문에 직접 상가를 시행해서 일단 업종을 선점한 뒤에 임대료수준을 추후 올리고 건물 통매각이나 개별분양을 전략으로 세우는 사례가 늘고 있다.

이런 경우에 해당 건물주는 상당한 시세 차익을 누릴 수 있지만 주변의 분양 상가들은 공실이 생기고 투자자들은 상대적으로 인지도가 떨어지는 업종을 임대할 수 밖에 없어 분양 자체가 난항을 겪을 수밖에 없다.

분양에 임했지만 상권형성이 더디고 투자자의 발길이 뜸해지면서 시행사에서 자체 소유해 임대사업 형태로 전환하는 경우도 늘어나는 상황이다.

애초부터 분양수익을 목적으로 개발된 것이지만 분양이 용이하지 않자, 궁여지책으로 최소한의 임대수익이라도 확보하려는 것으로 볼 수 있고 시행사에서 건물 내 음식점 등을 직접 운영해 수익을 만드는 일도 빈번하게 벌어지고 있다.

투자자 입장에서는 이러한 임대상가에 형성된 임차가격을 조사한 뒤 본인이 투자하기를 희망하는 분양상가의 분양가 및 임대가와 비교해 무리가 없을 경우에만 투자에 임하는 것이 바람직한 전략이라 할 수 있다.

[ 도움말 ; 에프알 인베스트먼트 ]