1100만원? 흥행 열쇠는 '분양가'

오는 6월 경기 화성 동탄2기 신도시에 GS·호반·롯데·우남·KCC·모아건설 등 6개사가 모두 5519가구 규모 동시분양을 시작한다. 지난해 4월 김포한강신도시 동시분양에 이어 1년만이다.

전문가들이 꼽은 동탄2신도시의 분양 흥행 조건은 단연 분양가. 지리적으로 인접한 1기 신도시 매매가가 약보합세를 보이고 있는 만큼 이보다 낮은 분양가가 책정돼야 투자가치가 있다는 설명이다.



◇6개 건설사 5519가구 분양…업체마다 특징도 '제각각'

동탄2신도시는 경기 화성시 2401만4896㎡(727만평) 규모에 11만5323가구가 거주하도록 계획된 택지개발지구다. 동탄1신도시와 동탄일반산업단지까지 합하면 모두 3500만㎡로 분당과 판교를 합친 면적의 1.2배에 달한다. 동탄2신도시에는 올해 연말까지 10개 단지, 1만231가구가 공급될 예정이다.

이 중 6개 단지, 5519가구가 오는 6월 동시분양을 시작한다.


GS건설 (14,470원 ▼130 -0.89%)이 A-10블록에 분양 예정인 단지는 지하1∼지상25층, 10개동, 전용72∼84㎡, 559가구로 구성된다. 전 가구가 중소형인데다 2인 가구 특화평면이 적용된다는 점, 동탄2신도시 동시분양 업체 중 유일한 대형 건설사라는 점이 장점으로 꼽힌다. 위치적으로는 동탄테크노벨리(예정)와 가까워 직주근접형 주거지가 될 것으로 보인다.

호반건설은 A-22블록에 '호반베르디움' 1002가구를 공급한다. 지하1∼지상29층 13개동으로 전 가구가 전용84㎡로 구성돼 있다. 시범단지 내에 위치하고 남측 리베라CC골프장 조망이 가능하다는 점이 특징이다.

우남건설은 A-15블록에 1442가구 규모 아파트를 공급한다. 지하1~지상37층 16개동 전용 59·69·73·84㎡으로 구성된다. 동시분양 단지 중 유일하게 60㎡이하가 공급되며 1442가구로 단지규모가 가장 크다. 오는 2014년 개통을 앞두고 있는 KTX복합환승센터 동탄역이 가까워 초역세권 단지로 분류된다.

A-28블록에는 롯데건설이 1416가구 분양을 계획하고 있다. 지하1~지상30층 16개동, 전용101~241㎡로 구성된다. 동시분양 참여 업체 중 유일한 대형 평형이라는 점이 특징이다.

인근 A-27블록에는 'KCC스위첸' 640가구가 들어선다. 지하2~지상29층 7개동, 전용84㎡로 구성되며 초등학교가 단지 옆에 있다는 점, 23·84번 도로 진출입이 용이하다는 점이 장점으로 꼽힌다.

모아종합건설은 A-25블록에 '모아미래도' 460가구를 분양한다. 지하1~지상25층, 5개동 전용면적 84㎡ 460가구로 구성되며 단지 북측에 천변공원, 서측 무봉산, 남측 연결녹지가 있어 쾌적하다.

이들 6개 단지 입지를 살펴보면 우남·GS건설이 KTX·GTX 광역환승센터와 가장 가깝고 나머지 4개 단지는 비교적 거리가 있다. 교육환경은 시범단지에 속한 우남건설과 호반건설이 우수할 것으로 보이며 시범단지 인근에 위치한 롯데·모아·KCC건설 사업장은 초·중학교와 멀지 않을 것으로 보인다.



◇흥행 열쇠는 '분양가'…1100만원 미만이면 투자가치 있어

전문가들이 꼽는 동시분양 흥행 열쇠는 역시 '분양가'. 인근 지역 거래시세보다 분양가가 높을 경우 분양에 실패하는 최근 트렌드를 감안할 때 동탄1신도시보다는 낮아야 수요자들의 마음을 잡을 수 있다는 분석이다.

조민이 에이플러스리얼티 팀장은 분양가가 3.3㎡당 1100만원 이하로 책정되면 투자가치가 있을 것이라고 분석했다. 조 팀장은 "동탄1신도시 전용85㎡이하 3.3㎡당 거래가가 1100만∼1200만원 사이"라며 "동탄2신도시는 동탄1신도시보다 기반시설 면이나 입주물량 부담 면에서 아무래도 불리할 수밖에 없으니 분양가가 1100만원을 넘어가면 분양 흥행이 어려울 것"이라고 내다봤다.

양지영 리얼투데이 리서치자문 팀장도 1000만원에서 1100만원 수준을 제시했다. 양 팀장은 "인근 동탄1신도시와 용인시 거래시세도 지난해 하반기 전세난 이후로 줄곧 하락세를 보이고 있는 만큼 최소 거래가 보다는 낮게 형성돼야 수요자들이 관심을 가질 것"이라면서 "개발 호재가 현실화되지 않은 만큼 투자보다는 실수요 위주로 접근해야 한다"고 조언했다.



◇투자 시 '이것만은 유의하세요!'

전문가들은 동탄2신도시 투자 시 반드시 개발 호재의 현실화 가능성을 타진해 봐야 한다고 조언한다.

양지영 팀장은 "동탄2신도시에는 동탄테크노밸리, 문화디자인밸리 등 조성계획이 잡혀있지만 예정대로 될 지는 지켜봐야 한다"며 "판교·광교보다 서울 접근성이 떨어지는 만큼 광역교통망 대책도 살펴야 한다"고 조언했다.

실제 한국철도시설공단에 문의한 결과 5월 초 착공을 예정했던 KTX·GTX 동탄역의 경우 현재까지 착공되지 않고 있다. 한국철도시설공단 관계자는 "오는 6월 말 착공할 계획으로 완공은 2014년 말을 목표로 한다"며 "다만 개통 시기는 아직 확정되지 않은 상태"라고 밝혔다.

대규모 택지개발지구의 경우 입주시점이 되면 매매·전세가격 하락하는 현상을 보인 만큼 투자 시 이를 고려해야 한다는 지적도 제기됐다.

조민이 팀장은 "입주 시점에 매매·전세가 동반 하락 현상이 발생할 수 있다는 것을 염두에 둬야 한다"며 "이번 동시분양 말고 하반기에 분양하는 물량도 있는 만큼 서두를 필요는 없을 것"이라고 설명했다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제230호에 실린 기사입니다.